據相關媒體報道，軟銀通過願景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從其創始人手中購買了5億美元股票，公司估值為66億美元。此外，軟銀還領投了貝殼找房的15億美元的融資，其中，軟銀領投10億美元，另外5億由高瓴資本、騰訊控股、紅杉資本出資。
這是今天備受行業關注的大新聞，大家都關心軟銀投資後，自如和貝殼會如何發展？何時能上市？這對國內長租公寓市場和中介市場又將帶來哪些影響？等等，今天景暉智庫首席經濟學家胡景暉就給大家全方位解讀一下這一事件。
自如和貝殼到底拿到了多少錢?估值是多少？
軟銀投資自如10億美元，自如能拿到多少用於企業發展？可能很多人沒有看懂什麼叫“從其創始人手中購買了5億美元股票”。胡景暉表示：換句話說，軟銀這次投資的10億美金，其中有一半被自如的創始人、老股東拿走了，這裡面可能包括自然人套現、到期需要償還的基金和之前投資需要退出的等等，實際投入到自如用於企業發展的資金只有5億美元。這筆投資進來之後，自如的投後估值達到66億美元（約合462億人民幣）。
貝殼應該確確實實拿到了10億美元用於企業發展，這筆投資進來之後，貝殼的投後估值達到140億美元（約合980億人民幣）。
貝殼和自如IOP的目標市值是多少？
據知情人士稱，貝殼找房的目標是最快於今年在香港進行首次公開募股，此次IPO的目標估值在200億至300億美元之間，但突發的新冠疫情延緩了這一進程。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉分析表示：貝殼找房如果在港股IPO，那麼貝殼的目標估值約在2000億人民幣，按照貝殼的上市估值邏輯，如果自如也在港股IPO，那麼目標估值約在1000億人民幣，最終合計目標估值約為3000億人民幣。這只是目標，能否實現，不好說，但我們可以參考一下同類型的企業的估值。
根據公開發布的財務數據和運營指標來看，大陸A股主板上市的唯一一家房產經紀公司我愛我家000560，當前市值僅90多億人民幣，我愛我家上市後已實現連續3年的盈利，旗下的長租公寓品牌相寓，其規模與自如等量齊觀，且也可實現持續盈利。如果我愛我家+相寓的規模是貝殼+自如規模的1/3的話（貝殼是否盈利沒有客觀數據，自如有數據顯示2015-2017年累計虧損13億），按照貝殼+自如3000億人民幣的目標市值來推算，我愛我家的市值至少也應該在1000億人民幣左右。如果貝殼+自如上市成功，且實現3000億的目標市值，那麼我愛我家的市值至少上漲11倍。
興於IT互聯網 敗於房地產
孫正義別名安本正義，日籍韓裔，祖籍福建莆田，國際知名投資人，軟件銀行集團董事長兼總裁，過去20年共投資了雅虎、阿里巴巴、新浪、網易、盛大、UT斯達康、攜程旅遊網、噹噹、PPTV等800多家企業，可能大家開始瞭解孫正義是他成功投資了阿里巴巴。
對此，景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為：客觀的說孫正義先生的確是投資界的神話級人物，尤其是在 IT互聯網投資領域，但是近些年投資房地產正成為孫正義先生的“麥城”，讓他跌落神壇。
2015年，孫正義先生投資印度連鎖酒店品牌OYO，近期被爆出其快速增長的背後存在頗有爭議的做法，包括虛假房源及變相賄賂等；還被爆出OYO將在全球範圍內裁員約5000人，受疫情影響中國的裁員幅度最大約50%。
2017年軟銀集團及其下屬基金在WeWork上市之前共投資106.5億美元，2019年加投20億美元，WeWork市值470億美元，但上市失敗，這對於全球資本市場是一個重大的標誌性事件，是因為從那一刻開始，全球資本市場再也不去為那些靠講故事擴規模，不掙錢公司買單，這是全球資本市場態度的轉變。
在WeWork上市失敗後，軟銀集團又拿出95億美金為WeWork續命，去年9月30日市場價跌到78億美元，縮水將近400億美元，自此孫正義走下了投資神壇。
軟銀集團在過去20年投資了800多家企業，投資回報率43%。賺了1700多億美元，但是其中只有40家成功獲利，投資成功率5%，並不是收到孫正義的投資就很了不起，自如和貝殼只有5%的成功率，前景怎樣還是個未知數。
胡景暉推斷，孫正義輝煌的投資歷史可以總結為，興於IT互聯網，敗於房地產。孫正義在電子科技產業有無數個成功案例，但是卻失敗在房地產，因為WeWork已經做了一個很好的示範，卻又繼續在房地產不斷加投，很可能被資本市場的融資綁架，人一旦形成一個行為模式，很容易一根筋走下去。而其他資本跟投也存在一種進退兩難的境地，跟也不是不跟也不是，如果不追加前期的投入可能全泡湯。
貝殼會不會形成壟斷？
貝殼面對廣大房產經紀公司時，總在說貝殼是弱小的，是不會形成壟斷的，但在面對廣大投資人時，貝殼的說辭是要做獨角獸，否則沒人願意投資，那見不同人說不同話的貝殼，會不會形成壟斷呢？
胡景暉表示：貝殼的技術水平和管理水平在行業都是領先的，但有一個商業悖論，“既做裁判員又做運動員”，這就容易出現不公正現象，貝殼的目標是服務100萬經紀人10萬家門店，這樣的規模相當於中國房地產交易市場的半壁江山，很容易觸發發行業壟斷，而其高額的投入又迫使它不得不壟斷，要不很難攤平成本。
壟斷有三個特點：1、超額定價權；2、剝奪消費者的選擇權；3、阻礙行業發展。
一旦形成壟斷，從規模和價格很難發揮市場的調節作用，消費沒有了其他選擇的餘地，壟斷者又因在服務、技術各方面存在優勢，成為了行業的頭部，沒有了競爭也就失去了進步的動力。所以反壟斷是一個國家，一個有良知，有責任，有社會管理能力的政府都應該履行的經濟職責。
貝殼可以說處在行業發展的前端，但一直說自己離壟斷還很遠，這是比慘，是怕國家反壟斷制裁而對外釋放的示弱信號，但面對投資方就又是另一套說辭，蛋糕畫的越大越好，在行業越領先越好，也就是對投資人宣稱自己要成為獨角獸。
青客、蛋殼、自如規模不同但結果相同
青客目前市值大概5億多美金左右，房源管理規模10萬間，一年虧損約5億人民幣，上市募集的資金能夠為其續命半年；蛋殼公寓市值大概21.36億美金，管理的公寓數量為43.27萬間，年虧損約為33億人民幣，上市募集的資金能為其續命4個月，自如目前市值大概66億美元，管理公寓數量超過100萬間，15年到17年累計虧損13億人民幣。
長租公寓的贏利點在於價差、時間差、服務費、中介費，一方面利用資金沉澱擴張規模，如今有了租金貸之後，12個月的房租加上2個月押金槓桿放的很大，即便上市，也難免爆倉的風險，其結果是非常嚴重的。
騰訊在58和貝殼中扮演的角色
很多人可能不知道騰訊是58集團的第一大股東，但是騰訊資本同樣為貝殼投了資，而貝殼和58兩家公司又為競爭關係，這是為什麼呢？
美國總統選舉中，大企業大財團大利益集團基本上都是雙壓，表面上是民主選舉其實都是利益集團、資本集團扶上去的，選誰都能獲得支持。又好比在進出口貿易中，為了避免結匯的損失，往往購買對方市場的期貨，來對沖掉風險的損失。作為58集團股東的騰訊資本投了貝殼，同樣是對沖的心理，結果總是對自己有利的。
長租公寓的破局在哪裡？
胡景暉認為，以蛋殼、青客為代表的所謂科技公司將必死無疑，開發商要想經營長租公寓，應該把長租公寓業務委託給有經驗的專業機構去運營，看好中介背景的長租公寓，其獲房成本低、獲客成本低，有天然的二次轉化能力，服務成本低，最適合運營長租公寓。
當下，長租公寓的風險在於對“沉澱資金”疏於監管，借鑑美國經驗，要想管理好長租公寓的資金沉澱，很重要的是把握以下四點：
第一，資金要進監管賬戶；第二，上市公司信息要公開披露；第三、在保障監管賬戶有一定的基礎準備金的情況下可以使用被監管資金應急；第四，資金流向要評估，用於發展和投資的資金儘可能要選擇變現快風險低的方向，如果是風險高、變現慢應上保險，但是保險的費率很高。
關於長租公寓的分析，這裡就不多說了，想了解更多可閱讀之前的分析文章《長租公寓上市其實是“皇帝的新衣”》。
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