深度解讀《房貸重新定價》
2020年3月1日，因為疫情無法上班無法賺錢擔心房貸逾期的朋友們，等來了房貸利息的重新定價機會，從紙面理解，存量房待基準利率為4.75%，我們可以膚淺的理解為：降息了。
3月1日起，存量貸款定價基準轉換工作將正式啟動，符合條件的貸款將從參考基準利率定價切換為參考LPR(貸款市場報價利率)定價。按照央行此前的要求，原則上8月31日前將分批次完成此次轉換。不少房貸一族將需要重新考慮房貸利率條款。
������ 定價轉換並非重籤合同
“需要明確的是，貸款利率參考基準的轉換不是重籤合同，而是對個別條款的協商。”借款人只有一次選擇權，可以選擇將存量浮動利率貸款轉換為固定利率貸款或將定價基準轉換為LPR，轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定。如果轉為固定利率貸款，則剩餘合同期內保持此固定利率不變。如果轉換為參照LPR，則剩餘合同期內利率變為LPR加減點形式，加減點值在合同期內保持不變。借貸雙方可重新約定利率的重定價週期和重定價日，也就是說貸款利率不隨著每期LPR而改變，而是在每個重定價日由最新一期的LPR重新計算確定，客戶實際需要支付的利息隨LPR浮動而變化。
目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)= 5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%，今後均為此固定數值)。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8% + 0.59%)。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%。若購房者此前的房貸利率是基準利率打9折，當前執行利率是4.9%×0.9= 4.41%，那麼，切換時的定價就是5年期以上LPR減39個基點(4.41%-4.8%=-0.39%)。
������ 如何選擇定價方式
今年2月20日，央行公佈的最新LPR數據顯示，5年期以上LPR為4.75%，較上一期下調5個基點。據記者瞭解，這是繼去年8月改革以來，5年期以上LPR的第二次下跌，去年11月，5年期以上LPR同樣下降5個基點。兩次調整，百萬貸款的購房者月供累計減少約60元。
那麼，是選固定利率還是LPR？貸款人到底應該選擇哪種利率定價方式？
在業內人士看來，這取決於LPR的走勢。如果未來進入降息週期、LPR總體呈下降走勢，轉換為以LPR為定價基準更有利。
而一旦經濟進入加息週期，不排除LPR可能會走高，但即使長時間維度內LPR出現了上行，增加的月供對於借款人的生活影響不大。中國民生銀行一位研究人士認為，房貸合同期限很長，有些在10年甚至更長，所以從更長時期來看，因為利率是有周期的，會根據經濟週期的變化出現波動。目前LPR處於下行時期，選擇浮動利率的方式會減少房貸成本，但是一旦經濟處於上行週期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現上調。因此選擇這種方式，存在利率風險。從現階段來看，建議選擇LPR浮動利率方式；如果後續LPR出現回升，客戶可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。
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