深度解读《房贷重新定价》
2020年3月1日，因为疫情无法上班无法赚钱担心房贷逾期的朋友们，等来了房贷利息的重新定价机会，从纸面理解，存量房待基准利率为4.75%，我们可以肤浅的理解为：降息了。
3月1日起，存量贷款定价基准转换工作将正式启动，符合条件的贷款将从参考基准利率定价切换为参考LPR(贷款市场报价利率)定价。按照央行此前的要求，原则上8月31日前将分批次完成此次转换。不少房贷一族将需要重新考虑房贷利率条款。
������ 定价转换并非重签合同
“需要明确的是，贷款利率参考基准的转换不是重签合同，而是对个别条款的协商。”借款人只有一次选择权，可以选择将存量浮动利率贷款转换为固定利率贷款或将定价基准转换为LPR，转换后的贷款利率水平由双方协商确定。如果转为固定利率贷款，则剩余合同期内保持此固定利率不变。如果转换为参照LPR，则剩余合同期内利率变为LPR加减点形式，加减点值在合同期内保持不变。借贷双方可重新约定利率的重定价周期和重定价日，也就是说贷款利率不随着每期LPR而改变，而是在每个重定价日由最新一期的LPR重新计算确定，客户实际需要支付的利息随LPR浮动而变化。
目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)= 5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%，今后均为此固定数值)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8% + 0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%。若购房者此前的房贷利率是基准利率打9折，当前执行利率是4.9%×0.9= 4.41%，那么，切换时的定价就是5年期以上LPR减39个基点(4.41%-4.8%=-0.39%)。
������ 如何选择定价方式
今年2月20日，央行公布的最新LPR数据显示，5年期以上LPR为4.75%，较上一期下调5个基点。据记者了解，这是继去年8月改革以来，5年期以上LPR的第二次下跌，去年11月，5年期以上LPR同样下降5个基点。两次调整，百万贷款的购房者月供累计减少约60元。
那么，是选固定利率还是LPR？贷款人到底应该选择哪种利率定价方式？
在业内人士看来，这取决于LPR的走势。如果未来进入降息周期、LPR总体呈下降走势，转换为以LPR为定价基准更有利。
而一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能会走高，但即使长时间维度内LPR出现了上行，增加的月供对于借款人的生活影响不大。中国民生银行一位研究人士认为，房贷合同期限很长，有些在10年甚至更长，所以从更长时期来看，因为利率是有周期的，会根据经济周期的变化出现波动。目前LPR处于下行时期，选择浮动利率的方式会减少房贷成本，但是一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。因此选择这种方式，存在利率风险。从现阶段来看，建议选择LPR浮动利率方式；如果后续LPR出现回升，客户可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。
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