問：謝謝昨晚對紅樹灣及紅樹西岸的的答覆！那麼選擇深圳灣地區的鴻威海怡灣、三湘海尚的投資價值？謝謝
答：鴻威海怡灣小區環境很不錯，但是有一點樓齡了，雙拼房也多，屬於跟漲型，近日有傳聞旁邊的醫院不建了。 個人比較看好深圳灣學校+深圳灣片區，目前還看不到一個可兼顧學位，預期，稀缺景觀資源，住宅集群，承載全深圳乃至全中國的高淨值人群的替代片區。 三湘海尚，2.0深圳灣最低密度產品，這一輪的領漲盤。 對於深圳的豪宅總結： 1.深圳的豪宅發展史不長，真正的豪宅相對稀缺； 2.豪宅區從鹽田、羅湖換代到香蜜湖、深圳灣； 3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟剛需盤是2個完全不同的市場，選籌邏輯差異巨大。即使在深圳沒有利好規劃的時候，豪宅也能走出獨立行情。 4.從度假安逸海邊豪宅，學區豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅， 一步步迴歸到生活與享受結合。學區依然是豪宅的重要支撐點。
問：十三大大你好，請問西鄉領航城五期領譽158平四房新房，均價5.5，總價870左右，投資加自住的話值得入手嘛？目前個人有領航城領麗花園89平三房自住，15年入手，市值580左右，貸款210，手中現金250左右，家庭稅後年收入100起，家裡兩個老人和不到三歲的小孩一起住，準備要二胎，老婆羅湖上班，我在寶安上班，目前都比較穩定。老婆名下無房無貸，目前有機會做3成首付。是賣了目前自住這套置換157平大四房呢？還是保留89平這套，直接再買一套？或者自住這套賣掉，置換個福田或寶中的三房學區房？您對領航城小區未來升值空間看好嗎？89平這套2820年11月就滿5年，什麼時間點出手比較好？
答：你好，領航城是西鄉大盤，盤子很大，分為五期，周邊配套很一般，被工業區圍合，107國道和飛機噪音很大，離固戍地鐵站也不近，另外地塊是94年的，25年產權已經沒有了。 缺點雖然很多，但也有優勢，體量大，入住人口多了，配套都會慢慢完善，西鄉緊鄰寶中，是炙手可熱的地塊。 總體來說中規中矩，可買可自住，但後期也屬於補漲盤。領航城各項指標都是個剛需盤，加上對面的桃源居，常年大量放盤，自身不足加競品擠壓，升值空間註定有限。 建議保留自住這套，等待下一波漲幅完再考慮出售，現在可以繼續加倉寶中或者福田學位。
問：十三老師好，龍華壹成中心怎麼樣？投資合適嗎？怎麼看待那個片區?謝謝。
答：壹城中心 一大片啊一大片，跟種莊稼似的，連綿不斷的一大片 （散文寫得不好，見諒） 壹城中心的問題有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，各期距離地鐵都挺遠的，對於郊區剛需盤的定位而言，地鐵至為關鍵，4號線已經擠出翔了，下來還要走近半小時才能到家，這可是五六百萬的房子，怎麼好像還不如住光明的地鐵盤來得方便 三、同樣單價，在龍華更好地段的選擇很多，競品對手數不勝數，同樣的價格可以買上塘甚至紅山，為什麼要買龍華老城區，學校還不好
問：十三老師，請問從長遠來看，北上深房價會一直漲下去嘛？深圳房價的天花板能看到多少呢？
答：從長遠來看，北上深房價當然會一直漲，因為通貨膨脹一直在繼續啊。 深圳房價的天花板，明年中旬短期到頂，長線則沒有頂。 不出意外，深圳未來會是全中國房價最高的城市。
問：小白一枚，請見諒。請問深業中城打新需要全款嗎？只是想摸個獎馬上轉手。
答：果然是小白。 1、打新從來不需要全款，交認籌金就可以了，深業中城的認籌金據說已到500萬。 2、深圳限售三年，摸完獎要交首付的，交完首付要等兩年左右交房的，交完房要等房產證的，拿到房產證滿三年才能交易的，粗算一下六年過去了。 摸個獎就轉手，想什麼呢?先準備出首付和六年的月供再說。
問：您好！請問西鄉片區您怎麼看？深圳後續的發展會彙集西鄉片區嗎？中糧錦雲這個盤是否推薦？ 西鄉和碧海您更推薦哪個片區？ 主要是考慮自住，也考慮增值空間。
答：你好，這2個板塊以前分析過： 碧海： 碧海實際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區品質、配套、交通都差寶中一到兩個檔次，但由於房價也便宜一些，所以對於有總價約束的小白領（稍微有錢一些的小白領）來說，碧海是寶安中心的替代品；之後前海的產業（特別是大鏟灣）也會利好到碧海； 但由於碧海片區已經大體建設完成，而寶安中心還有大片的空地以及歡樂海岸2.0規劃，因此未來碧海和寶安中心的差距會進一步拉大； 至於很多人關心的飛機噪音的問題，其實對於小白領來說是可以完全可以接受的，不構成折價因素；但如果未來房價再上漲50%，碧海就需要改變定位服務於低端金領的改善需求，對於挑剔的金領來說，飛機噪音可能會帶來一定的折價； 因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢，但不如寶安中心，也不如前海； 還有大家關注的騰訊科技島，目前看來要真正等到騰訊入駐還有至少7年時間，且入駐人員規模也是未知數；入駐之後，碧海片區的租金必定會迎來大漲（特別是富通城），但對於購房來說，寶中依然更具競爭力，因此結論不變； 西鄉： 西鄉片區類似南山中心，得益於一號線終點站的每日播報，西鄉的關注度不輸南山中心；片區品質也類似，地鐵盤價格不低，未來規劃只有零星的舊改；在高關注度下供需關係保持穩定，潛力不大；考慮到大鏟灣的輻射作用，西鄉中長期來看持平大勢； 所以從投資角度碧海>西鄉 中糧的品質不錯，在流塘這一帶算是品質很好的房子，自住可以的。 地鐵開通肯定會有漲幅，後續如果有更多的規劃和利好的話也可以考慮買入。
問：請教大師，430萬純投資，是選金地上塘道兩房還是沙井海岸城項目？二手房可以馬上出租（目前金地上塘道小兩房大概均價6.5萬左右），而沙井海岸城項目屬新房（前幾年沒收入，最多是入夥後幾年才能出售，且聽說帶深外學位），大師的建議如何？目前家庭只有一個名額了，純投資的。至少持有5-8年吧，中期投資。麻煩大師分析，謝謝！
答：長期持有建議入手沙井，利好更多
問：請問十三，我這樣計算對不對，今年初在龍崗買了一套房，總價410w，首付+各種雜費稅費合計130w，貸款287w，每月還款1.6w（等額本息）。 如果我在三年後賣掉此房，我的直接成本是130+1.6*12月*3年=187.6w，剩餘未還款本金274w，那麼我必須賣187.6+274=461.6w才能保本，否則就虧本，請問我這樣計算對不對？請指正，謝謝。
答：租金收益沒有算進去，如果再錙銖必較點，首付和利息每個月放銀行的理財收入也要算進去，機會成本也是一種成本。
問：您好，請問龍崗的遠洋新天地這個盤如何？ 17年的時候因為沒有名額就買了一套公寓，現在房價也沒變化，在想繼續持有還是置換套現呢？
答：有名額的話，能及早置換成住宅會比較好，公寓的稅費讓你漲也爽，不漲更不爽。
問：十三老師，請問下我深圳有三套房子，華強北的瑋鵬花園三房，蓮塘的聚福花園73平兩房，南油生活B區的37平老破小，現在槓桿很高，考慮要不要出手把蓮塘的兩房賣掉，蓮塘什麼時候賣合適呢，多謝
答：蓮塘和南油都應該出掉，這兩套都不值得長持。 年後出手賣房置換吧，一是等等西部這波漲幅能不能傳導過來一些，二是開春也能賣個好點的價錢。 蓮塘的地鐵溢價已基本到位了，不必等到開通再出手。
問：老師好，我是新疆五線城市的公務員，年初籌資50萬左右首付，夠得大亞灣公園上城的房子，投資兼自助，有不少人說，大亞灣的房子是個坑，目前有人協議收購成本價，收購大亞灣上城的房子，那麼我是協議賣掉先把資金收回來，再投資其他地方的房產還是五年以後再出手，因為資金有限，貸款年限也低，只有15年，所以，在其他二三線城市，投資房產也比較難，或者把大亞灣房子協議出手，再在廣州增城或東莞或珠海購入房子，這樣合適嗎？目前不知如何是好?
答：如果有自住性質就先留著吧，這個盤配套還不錯，北方人自住的不少，就算原價賣了，也損失了利息和契稅，再說50萬資金也沒有太好的去處。
問：老師您好，本人來深15年，在鼎太風華一套78平米小兩房，帶南山實驗的學位（滿五唯一，市值850，但抵押貸款，現欠貸款350），沒有能力置換同小區更大的房，現在情況是手裡有現金300，自己想回長沙買房，孩子回去讀書，然後賣掉鼎太的房子，再在深圳買一個400-500萬左右的新房（5成首付），等12年後孩子讀完高中，再回來深圳。我想諮詢老師您兩個問題：1、如果不回長沙，又想讓孩子住的寬敞一些，也能去個稍微好一點的學校，有什麼可推薦的區域和樓盤？2、如果決定回長沙，賣掉鼎太的房子換一個遠一點的新房對不對？如果要換，買那個區域的比較合適？謝謝您！
答：您好，從教育和未來房產升值的角度，都不建議回長沙。 我建議小朋友儘可能多在深圳長大，大城市對價值觀、世界觀的養成，眼界比學習成績更重要。 綜合考慮可以關注龍華上塘 紅山板塊，寶安的沙井板塊，福田的保稅區。 新盤可以關注海岸城。 二手房關注 朗庭豪園，麗港灣，金地上塘道，潛龍曼海寧
問：十三老師，您好。有朋友推薦我多逛十三房，學習關於房產的價值資訊。我打算買入紅山上塘片區的兩房或者三房，首付200萬以內首房首貸，水榭春天123期、華業玫瑰、中航天逸、星河傳奇、曼海寧、和平里、港鐵天頌等周邊樓盤都在我的考慮範圍內，最近5年內沒有小孩上學的打算，可以接受買住分離，請問以上樓盤未來5年收益獲取的排行，或者有其他區域的樓盤推薦。另一個是龍華實驗學校未來有沒有潛力成長為優質學校，從而拉昇整個片區的學位價值，想諮詢您的意見，謝謝。
答：你的朋友很有眼光。 紅山上塘沒有問題，可以買，近期還有補漲的潛力。 至於漲幅排序，對不起這個問題超出了我的能力範疇。 其他區域當然有，但星球不薦盤。 至於龍華實驗，沒看出有成為優質學校的潛力。
問：十三老師求解，為什麼這麼多人黑龍中呢？彷彿龍中也是惠州一樣，恨不能黑到避而遠之……龍中的次新真的不能碰嘛？
答：龍中這個地方，真是很神奇，配套齊全，界面乾淨，全是次新剛需三房，居住舒適度高，價格還便宜，在龍中住久的人都愛死了這個地方。 龍中全是優點，只有一個缺點就是不漲。 為啥不漲，一是供應量大，二是距市區太遠自身產業薄弱，三是同質化產品太多，四是東部無概念。 那龍中能買嗎?我覺得可以，投資泡沫會掩蓋很多真相，包括房子的真實價值，但泡沫散盡之後，房子會迴歸居住的本質，而龍中就是用來住的。
問：您好，目前在新安有一套一居室沒有貸款，唯一住房，市價320Ｗ左右。目前打算賣掉，換500Ｗ左右的兩居室。目前看了高發城馳，桃源村3期，皇庭世紀，廣興源幾個樓盤。在南山科技園上班，未來考慮自住加投資，月收入2.5Ｗ左右。請問可否幫忙分析下，或者推薦其他樓盤？謝謝。
答：你好，這幾個盤自住優先桃源村3期，投資優先廣興源。 皇庭世紀雖然地段好，但皇崗村舊改也是很遙遠，本片區非常成熟，卻沒有稀缺的教育資源支撐 現在看，河套片區的開發可能遠遠達不到預期。皇崗片區的住宅更多承擔福田中心區的外溢。 深圳一路向西，這幾個盤自住首選桃源村，投資首選廣興源。 碧海可以的，不偏，潛力不差。但不如寶中。 還可以關注花樣年花鄉、花郡、富通城等。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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