破萬，揪心！
截至3月3日，中國境外共有72個國家確診新冠肺炎10566例（首次破萬），死亡共計166例。
3月4日（截至18時），境外又新增確診了近3000例，是中國4日新增數的22倍。4日，意大利全國學生停課，5日，美國加州宣佈進入緊急狀態。如果海外疫情失控，首先影響的就是，全球物流供應鏈、經濟往來將被迫停頓。緊接著，全球外貿、投資、就業、消費將急速下墜。
一場全球範圍的經濟保衛戰打響。
北京時間3月3日，美聯儲緊急降息50個點。在此之前，澳大利亞和馬來西亞央行已降息25個基點；在此之前，G7財長會議表示，要仿效中國、日本、韓國和新加坡等亞太主要經濟體，搞積極的財政政策。美聯儲降息後，3月4日，沙特阿拉伯、阿聯酋、中國香港等隨即跟隨降息。
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風景這處獨好，跟著外資看機會
3月4日，中國央行公告稱，目前銀行體系流動性合理充裕，3月4日不開展逆回購操作。這意味著，中國央行並未跟進美聯儲降息，顯示出一定的定力。顯然，我國的疫情得到控制，2月3日以來央行已淨投放3萬億的流動性。當前，要做的是讓一攬子復工復產政策落實到位。
但毫無疑問，對中國而言，美聯儲降息，帶來兩個效應：
一是貨幣政策寬鬆的空間打開了。過去，擔心資本外流，樓市和股市太火，央行跟隨降息時小心翼翼。未來，央行將通過SLF、MLF、OMO及普惠金融、定向降準等，給實體釋放流動性。
二是人民幣匯率走強。黃金大漲，美元指數下跌，全球尋求避險資產。此次美聯儲降息後，中美10年國債利差擴至160基點，投資哪個國家？無風險利率說明了一切。我國疫情應對得當，未來人民幣匯率將走強，吸引避險資金進入，這將有利於包括股市、樓市在內的資產市場。
這幾年，即便國家反覆強調“房住不炒”，但外資對中國的物業，還是有很大興趣。根據第一太平戴維斯的報告，2017-2019年，一線城市大宗物業交易趨勢性上升，彰顯了外資對中國核心城市物業的青睞。上海一直是大宗物業交易最成熟的城市，而近2年，深圳也受到外資關注。
圖：2017-2019年一線城市大宗物業交易趨勢
單宗交易規模看，2017-2019年，北上廣深四個城市都呈現出上升趨勢。顯然，外資對中國物業市場的信心比較堅定。因此，2020年外資流入中國會增加，特別是熱點城市核心區域物業，商業辦公都會迎來機會。這裡，建議大家關注CBD的公寓，深圳、廣州都開始調整政策。
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LPR，下降通道開啟了
去年8月貸款定價改革，從基準利率到LPR（市場報價利率），1年期LPR利率累計下調26個BP，5年期LPR利率累計下調10個BP。顯然，我國降息通道打開了。因為，今年要紓困中小微，要完成“十三五”收官的各項指標（這是硬任務）。從更長期來看，降息也是大趨勢。
這幾年，我國經濟增速從8%降至6%，未來還會下降（可能到5%左右）。GDP增速下降，意味著投資回報率下降了，融資成本能不下降嗎？就好比，租客的收入連年下降，房東的租金還能上漲嗎？所以，大家投資也好、資產配置也好，未來要考慮利率長週期下降的這個因素。
2020年，外需是指望不上了。好在，我們的內需非常強大，這是包括美國在內的西方國家，再怎麼羨慕也得不來的。疫情過後，一攬子內需激勵計劃發佈。截至3月3日，13個省市區發佈了2020年重點項目投資計劃。其中，8個省份公佈的計劃總投資額高達33.8萬億。
2008年“4萬億”，讓傳統基建爆發，將“大中國”互聯互通，為“互聯網+”帶來了空前的機會；2019年開啟的“新基建”（5G、工業互聯網、智慧城市；教育、公共衛生、醫療等“補短板”），不僅將培育創新型產業、增長新動能，還將讓都市圈經濟爆發，消費內需爆發。
當前，地方債務比較高，激勵基建投資，5年期的LPR也會進入下降通道。另外，要打造內需社會，釋放消費需求，滿足居民美好生活訴求，讓大家有“獲得感”，無房戶要實現“有房夢”。對樓市而言，穩字當頭（高房價繼續），但居民收入下降了，又不能明顯加槓桿，這就要降成本，LPR得下降。
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另類“降息”，悄悄地上路了
3月1日起，存量按揭貸款的定價基準，要從原來的基準利率，轉換到LPR定價下的利率。剛才說了，5年期的LPR，未來還將處於下降通道。自然，大多數百姓都會選擇換到LPR（而不是固定利率）。有意思的是，銀行宣傳這項政策時，也鼓勵大家切換到LPR，下面是建行的宣傳。
這項牽扯到千千萬萬百姓的“利率轉軌”，大家只知道，月供少了2斤豬肉，但背後有一盤大棋。
以後，行政干預的政策逐漸穩定了，而利率政策，才是樓市調控的利器，但存量按揭貸款並不受LPR影響，這讓調控大打折扣。樓市進入存量時代了，每年增量的房子也只有15億平米，而存量的商品房近300億平米。這麼大體量的房子，受央行政策管理，整個樓市才是可調控的。
轉換成LPR以後，300億平米的存量房也受到調控影響了。即便你的房子不交易，只要有按揭，就成為調控的對象。當然，很多房子沒有按揭，但LPR是房子的主要成本，它會在預期上，影響這部分房子。比如，LPR下降了，很多人會堅定地持有手上的房子，或認為該再買一套。
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拿捏地產這盤大棋
未來，“穩房價”是長期戰略，房價不會大漲了，但不漲也不行。不漲了，持有房子的各種成本就顯現出來了，比如月供，物業費，維修費。特別是買房資金的機會成本，這個很嚇人的。近些年，抱著投資心態買房的人很多，一旦房價不漲，或漲幅小了，就會盤算資金的機會成本了。
現在，銀行保本理財，收益率也能到4%，基金收益率還要高（下圖是筆者手機銀行上的理財產品）。這種情況下，如果很多人覺得，持有房子不划算，他一定會拋掉。現在，深圳外圍一些“類住宅”，即便2015年買下，考慮商辦類交易稅費後，這類產品的收益率，很多跑不贏理財。
如果，很多人有這樣的預期，樓市就“不穩”了！怎麼辦呢？就通過下調LPR，給大家形成“利率下降、月供減少”的預期。2019年11月以來，5年期LPR下降10個點，月供沒省多少錢。但是，媒體鋪天蓋地地說，樓市“降息”了，這對居民對樓市的預期，是巨大的利好。
美國經濟基本面不差，之所以降息，完全是擔心股市出問題。美國家庭資產配置中，金融資產佔大頭。股市暴跌，居民錢包出血，就沒能力消費了，而消費是美國第一動力。中國居民的資產，大頭在樓市，只要樓市穩，全社會“資金池”就穩定，消費也穩定，百姓預期也是穩定的。
只要預期穩定，資金就不會亂竄，憑藉中國百姓無人能敵的勤勞與韌性，經濟就沒大問題。綜合看，未來我國樓市運行會更樂觀，特別是作為增長極的幾個都市圈。當然，降息通道打開了，國家穩樓市，並不是房價大漲的信號。你看，駐馬店給居民加槓桿、廣州放鬆“類住宅”，統統被叫停了，深圳強調“嚴調控”。所以，樓市樂觀，是穩中有升，而不是又一波泡沫機會來了。
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市場情緒，微妙變化
或許，企業可並不這麼想。
今天，一家TOP50的企業營銷總，自信地說，美國的財疫情是控制不住的，包括中國在內，放水是必然的，現在的情形很類似2008年底。上下都很著急，開發商融資政策，已開始鬆綁了。所以，1月底以來本來有9.5折的普惠政策，現在也收至總經理了，普惠降至9.7折的房子。
另一家房企，到現在，他們的售樓處還未開放（本計劃在2月底開放的），他們非常著急，但當地政府更著急，土地出讓已延期，據說要到3月底，紓困政策還在醞釀中，什麼時候發佈實施，什麼內容，都嚴格保密。對於降價促銷，公司投資負責人說，項目少、地價又高，降價的概率很低。
總之，隨著貨幣政策開始寬鬆，特別是LPR下降以後，加上各地救市政策不斷，特別是各地普遍出臺了可延期償貸的紓困政策，開發商悲觀的情緒開始緩解了。現在，全球開始放水，3月份轉軌LPR後，市場普遍認為按揭利率會下降。因此，“真降價”很少了，促銷的倒是很多。筆者諮詢的企業中，如果真有意購房的，打個99折的很普遍，特別是網上售房的。
現在，購房者的情緒很複雜，一方面，現在購房情緒還比較弱，很多人不願意出門。但是，綜合以上政策環境、金融環境的微妙變化。逐漸地，有的人開始擔心，疫情過後房價漲起來。畢竟，政策在託底，貨幣也開始大規模投放，難保今年年底房價不會漲。筆者認為，有潛在購房意願的，現在入市確實是一個底部，不過也不要太著急，可選可挑，很多開發商還是有優惠的。
另外，當前對樓市的政策，還是很嚴格，比如廣州公寓鬆綁“一日遊”，說明“房住不炒”不能逾越，這對於預期的控制是非常明顯的。不過，挑到你合適的房子，與周邊比較一下，如果性價比、配套上還比較滿意，就果斷地下手吧，特別是剛需和改善！未來，不會大漲，也是穩中有升！
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