盲人观世

海南此次开了个头，终于在多年要不要取消预售制度的争论和博弈中，开始了尝试。好事，这真是个好事。

我国的房地产预售制度，是李嘉诚进入中国做房地产时，参照香港炒楼花，又进行更加大胆的资金收集模式突破，在内地推广出来的。结果是房地产企业更像一个资金杠杆金融公司，整体资金压力是非常大的，从而现金流风险不断挂在发展的道路上。

其实房价走势的预测方面，对于是否采用预售还是现房销售，没有什么太大的影响，最多是在过渡期中有点小动荡而已。真正房价的走势是同限购政策，土地政策以及相关税费和房地产的利润期望回报率相关。现在只不过不让房地产企业再使用资金杠杆了，降低整体风险，让房地产企业老老实实的回归自己的本业。

纵观全世界，只有很少的国家房产销售采用我国的预售制度。大部分还都是现房销售方式，即使采用预售，房地产企业只能拿到首付，后期款项只能随着项目进展分批拿到。而我国的预售制度是指预售完毕房产商即可拿到全款，这种在一定程度上不太有利于长期稳健的发展。我们可以看到无数的房地产商破产案例，都是在预售之后拿到资金，然后又将项目土地和在建工程再一次从金融机构获得资金，最后挪作他用，最后无法归还，同时商品房也无法如期建成交付购房人。引发的后遗症就是烂尾楼的产权归属都无法确定（到底属于购房人，银行等金融机构还是民间借贷人？）

未来如果其他城市全部跟进，改为现房销售。一方面降低了购房人的购房风险，这是一件好事吧！一方面降低房地产企业的资金杠杆率（现房销售，付款办证，会在一个很短周期内完成）。还有一方面断绝很多人想在房地产捞一把就跑的想法。未来小的发展商因为资金实力问题，可能就无法混下去了。

未来房价的问题，还是一句话，会根据不同的城市进行分化，同时宏观调控也会根据不同城市的房价走势，制定不同城市的调控措施。例如跌了多了，可能调控就会自己稳一稳。例如长得太快了，就可能限购来进行控一控。同其他方面都没有关联。

大家仔细看啊，海南此次文件中虽然要提到现房销售，但是也明确说，在文件正式出台之后，新拿地的项目才实行现房销售，至于现在的存量土地项目，仍然实行预售制。所以这是一个有保护的政策哦。房地产同地方经济增长之间，那是一个相当复杂的博弈关系。

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匀枫财技大兜底

您好，我是@小强讲房产买卖知识，分享我的观点。

一.为什么是海南先推行这个政策。

我们先来了解这个政策的背景。海南作为全国最受欢迎的旅游胜地，一直以来旅游地产非常火爆，尤其受北方人喜欢。因为北方天气干燥冬天又冷，所以很多有条件的北方人都会去海南置办几套房子冬天去海南度假。也正是这个原因，海南的旅游地产被炒的火热起来了。

还有一个比较重要的原因，海南对房地产依赖性正在逐渐变小，这点从近几年海南全省新出让的土地就可以看出来，加上海南对大健康产业和区块链产业等其他新兴产业的支持，房地产对海南GDP的贡献越来越小。

再加上房住不炒的基本政策和海南各地比较大的去库存压力，所以才推出这个现房销售的政策。咱们要明白的一点就是，只是从现在开始出让的土地才会施行，之前的还是按老路子，这就给了开发商很大的缓冲。以后大不了不再拿海南的低，我去别的省份的三四五线城市，总可以吧？

而现在全国各地，唯有海南才具备这样的天然优势可以去推行这个政策，短时间并不可能被复制推广到其他地方甚至全国。

二.对谁的影响最大

我觉得受影响最大的就是一些规模较小实力较弱的开发商，这样的政策就是对开发商的一轮洗牌，能在这种政策下继续拿地开发楼盘的，只有那些实力雄厚的一线房企，最少也得是前二十强前三十强这种级别，只有他们才能拿出来那么多的资金投入到一个两年以后才能收获的楼盘中（从拿地到房子封顶具备现售条件，一般得两年左右的时间）。

三.对消费者的影响是什么

很多人觉得房价会降，我觉得并不一定。因为现售会占用极大资金规模，所以开发商并不会一下拿太多地块来建设，相反，都会放慢步调一步一个脚印，小规模慢慢开发，这对二三四的城市的购房者来说未必是好事。因为城市化的进步，伴随着就是更大规模人口的进入，而房子是这类人口最先想在这个城市留下的烙印。开发商开发脚步慢，可供市面上购买的房子就少，加上因为现房销售，买房就能住，势必会引发新一轮的抢购潮，价格下降的可能性在我看来并不大。

四.别的地方会推出这样的政策吗？

我认为短时间不太可能。海南现售要见效果，得两年以后，而这段时间，对别的地方来说，就是观望期。尤其是GDP对房地产依赖大的地方和城市化进程刚刚快速起步的城市，更不可能推出这样的政策，因为现售影响的是开发商对这个地方的投资信心。有这钱，不如去其他没有这样政策的城市投资。

至于全国统一执行这个政策，那更无异于天方夜谭，各地经济发展不一样，对房地产的依赖性也不一样，而市场经济要发展，就得有市场经济自己的规律，政策可以调控，但是不能过度干预。所以我认为，其他地方施行的可能性不大，全国都施行，那更是不可能的，最起码三五年之内是不可能的。

以上是我的观点，希望对您有帮助。

我是@小强讲房产买卖知识 ，用公正的立场、严谨的态度、专业的知识为您提供买卖房产信息咨询。如果您有更多想了解的，可以随时私信我，我会给您提供更全面更专业的购房咨询。如果觉得对您有帮助，请点个赞加个关注。如果您有不同意见，欢迎随时交流学习，共同进步。

小强讲房产买卖知识

分两种情况！

第一种情况，就是马上实施，房价会暴涨！

现阶段还是城镇化进程中，大量的农民、毕业生进城，在城市里居住生活，从而催生了大量的居住需求。

如果现阶段实施，首先，小型房企加速倒闭，进入寡头垄断阶段，他们会有更多的定价权。

其次，现房交付对房企的资金考核更加严格，融资成本更高，从而加在房价上，也会导致房价升高。

然后，房企的现有资金会减少拿地数量，市场上可售的房子会减少，供不应求，房价也会上涨！

最后，开发商拿地数量减少，政府收入减少，城市基建也会放缓，对整个城市的发展造成一定的影响。

所以说，现阶段直接实施现房销售，对于人口加速流入的一二线城市，会导致房价暴涨，买得起房子的人也会变少，房租也会上涨📈

第二种情况是城市化进程结束阶段。

这个时候，供需接近平衡，现房销售和期房销售差别不会太大，但是，好地段、高品质的住房价格依然不会太低，毕竟，还有大量改善需求的购房者关注！

郑在扒盘

说真话、讲实话、不废话、没套话，让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话，大家好我是你们的社长。

如果随后全国强制推行现房销售，这将会导致房地产行业出现两极分化的现象，因为当前很多房地产行业是预售资金与募集资金进行房地产行业的建设。

进行现房销售，对于房地产建设来说需要承担的风险和压力更大，一方面需要募集的资金进行房子的建设，另一方面还要考虑建设完毕之后房价的变动是否影响销售。

现房销售的后果

如果一旦推行现房销售，就好比剔除了房地产行业当中不具备房子建设能力与融资能力的企业，随之而来的是大部分房地产企业开始申请破产倒闭。

能够留存下来的类似于恒大、万科、万达，我相信碧桂园也会面临着巨大的风险，王健林先生曾经说过，房地产行业玩的就是空手套白狼，关键是看这个白狼如何去套，如果玩好了你就赚了玩不好就砸了。

这就说明当前的房地产行业鱼龙混杂，玩空手套白狼的不单单是大的企业，而小型企业基本上都在玩空手套白狼。

也就是说，有了一片土地之后规划图纸一出，先建一个样板房，就开始销售，用销售来的资金再去建房，建完房之后卖掉，不但提前卖掉了一部分房子而且缓解了建设的资金压力。

现房销售对房价的影响

毫无疑问现房销售对于房价的影响是只涨不跌，主要是增加了成本，比如说你建一个楼盘需要一个亿，如果你预售回笼资金5000万，那么你需要贷款的金额相对比较少，付出的利息也相对比较少，成本就相对较低。

如果现房销售不允许预售，那么你就需要贷款一个亿进行房地产行业的建设，一个亿的成本要比你贷款两三千万的成本高出了几倍以上，我们可以看到2019年房地产行业贷款成本增加，同时我们也可以看到国家宏观调控政策不允许资金流入房地产企业。

增加了房地产企业国外融资，随之成本提升，导致销售价格的增长，从而引起了通货膨胀。

综合来看：现房销售是一种不合理的行为，这种行为只存在于房地产行业发展的初期，对于我国目前来看房地产行业发展相对比较成熟，如果在进行现房销售，无疑是主动让很多房地产企业破产，去弱留强。

虽然有利于房地产行业的发展，但进一步抬高了房价，这并不是宏观调控想要的结果。

社长财经

相当于把盖楼风险重新转嫁到开发商身上，对开发商资金链的考验，过去是，我要盖楼，我只有打个地基，申请证，盖个售楼处我就可以卖房收钱，买家给我钱，我拿这个钱去把楼盖起来，现房销售就不行了，必须开发商全部承担房子盖好前的所有资金，因此开发商风险更大，拿地就会更小心，风控会做的更严格，小的开发商基本不敢搞了，只剩下大开发商，或者小开发商抱团合伙拿地盖楼销售这样，要说对房价的影响，目前看不出来，因为其实这不会影响到库存，本身现在国内就有很多空置的房子还没卖完，我倒是觉得这是楼市调控进一步想去库存的手法，当然，现在只是海南一个这么搞，全国范围估计可能性也不大，利益链太复杂.出了规定就得砸一大群人的饭碗

alexloop

全国强制推行现房销售，对房价有很大影响，会推高房价。主要是以下三方面原因。

一、增加了开发商的资金投入，资金成本增加。

开发商是商负债行业。房企平均的负债率达到80%，有的甚至更高，游走在资金链断裂的边缘。之前的预售制，主要的目的就是解决开发商的资金问题，房企只要投入25%的资金就可以拿到预售证进行销售。相当于给开发商加大了四倍的杠杆。有的开发商25%的资金都不是自己的，基本算是空手套白狼的动作模式。现房销售直接斩断了开发商的资金杠杆，房地产是资金密集型行业，资金成本大幅增加。企业都是要利润的，没有利润哪个企业也无法生存，这些成本都会转移到销售的房价上。

二、延长了开发商资金的周转，资金回笼缓慢

房地产是资金密集型行业，越是大型的开发商，需要的资金量越大，越是高周转的企业。万科，恒大，碧桂园等国内的龙头地产商全部都是高周转发家的。业内更是有“不懂高周转，莫提碧桂园”的说法。说明碧桂园把高周转用到了极致！预售制的情况下，开发商从取得土地到进行销售最快6个月就可以进行销售。而现房销售，一般需要三年以上。在这段时间内，开发商只有投入，没有收入。这些资金成本，最终也会转移到房价上。

三、大量中小开发商破产或者被收购，开发面积减少。

现房销售对中小开发商的打击是最大的。上市房企依靠资金优势，占领更多市场份额，房企集中度进一步增加。形成强者恒强格局。据统计目前有国房企有九万家以上，在未来的市场上，大部分都会倒闭，破产，兼并。这样市场上开发的房子就会减少，能销售的房源减少。紧缺会造成价格上涨。

哲学告诉我们，任何事物都具有两面性。现房销售肯定是倒逼开发商重视品质，重视物业，我们在购房者的时候，不再担心烂尾楼。但是也要接受现房销售带来人房价上涨的结果。

你认为现房销售对房价有什么影响呢？欢迎留言评论。

郑州楼盘

针对假如随后全国强行推行商品房现房销售，这对房价有影响这个问题，我的观点如下。

第一，近日海南省成了第1个吃螃蟹的省，在全国率先推出《商品房现房销售制度》的房地产宏观调控政策，不管是在业内，还在全国都引起了很大的反响。众说纷纭，议论纷纷。对于楼市房价来说，向来有两派楼市专家：一个看跌，一个看涨，都斗嘴了几十年了，最终以看涨的专家胜出。

第二，如果全国强制推行商品房现房销售制度。首先可以肯定，对房地产开发商资金压力是很大的，我们分析，原来房地产开发商，只要做到±0的时候就可以实现商品房预售，就能实现资金的回笼，这里有一个财务资金杠杆在里面。如果说商品房现房销售的话，就是说房子从投资拿地开始，到建房，到装修，到小区市政道路绿化配套建设、到楼房小区竣工验收全部做完才能卖楼，房地产开发全过程投入，一般房地产企业是吃不消，这样的话就必然导致房产行业内一大批中小型的房地产开发商淘汰出局，行业重新洗牌，留下的大都是大型的房地产开发商或者是国营的房地产开发企业，这样楼盘就会控制在少数的房地产开发商头里，逐步就会慢慢形成房价的垄断。

第三，综合以上分析，我的结论是，在所在的省市推出《商品房现房销售制度》后，除非所在的省市颁布《商品房限价政策》，否则房价必涨无疑。

但愿我回答，能为题主及广大网友提供参考价值。

房地产小百科

现在房价高，大家都认为是炒房的原因，因为大家购买的是期房，贷款推高了房价，如果以后国家不允许销售期房，全部推行现房销售，房价会怎么样呢？

这个问题说起来还是很复杂的，而且这样的可能性也非常小，可以想象，真是这样的话，现在的开发商没有几家能够活下去，而且房价更会高的离谱，甚至很多人根本住不上房子。

其实我们不应该把房价归结于期房和现房的问题上，期房还是有很大的好处，起码让老百姓能够教较早的住上房子，如果要求全部现房销售，甚至要求全部现款购房，那实际上又回到了原来计划经济的时代。

我们来想一下，如果开发商必须销售现房，那么开发商需要庞大的资金，这些钱只能有两个来源，一个是开发商的自有资金，另一个是银行借贷，这些资金成本最终都要转化到楼房价格中，所以现房的价格肯定会高于期房。

如果要求开发商全部销售现房，同等的资金条件下，开发商只能减少房屋的开发量，楼盖的少了，需求没有减少，房价自然就会更高。

这里面还有一个问题，就是现房销售是否允许购房者贷款，如果房贷政策不改变，期房和现房其实没有任何差别，炒房的人仍然还会炒房，只不过开发商的成本提高了，最终还要转嫁到消费者身上。

房地产是国民经济的，重要组成部分，房价高虽然让我们感到很头疼，但是，他也有一定的积极作用，可以促进国民经济增长，提高劳动者的工资水平，提高社会资金使用效率。

所以我觉得，期房销售本身不存在问题，推行现房销售，只能会提高房子的价格。

互金直通车

昨日，海南省开全国之先河，在全省全面实施商品房现房销售制度，让饱受期房困惑的购房者们看到了一丝的期望，该政策是否会在全国范围之内推行呢？可以肯定的说，很难，再者就算全面推行了，那么对于购房者未必是一件好事。

为什么说很难？

要强制推行现房销售，这个只能是ZF下令推广，对于部分财政主要依靠土地拍卖的地方而言，这个政策下不了，因为一下，财政收入没有支撑，不说各类规划建设没有着落，甚至公务员们的工资都有可能发不出来。

期房制度，开发商打完地基，基本上就开始预售回笼资金了，所以手上资金充足，可以不断拿地，预售回笼，再拿地，再预售回笼，竞拍土地很热情。而一旦实施现房销售，开发商的不仅无法提前回笼房款，还要把原有的资金投入到各个楼盘的开发中去，手中的资金极其有限，此时就算想拍地，也是有心无力，所以土拍市场肯定迅速冷清下来，这对于依靠土地财政的地方而言，是一个很难下的决定。

对于购房者未必是一件好事

为什么说对于购房者来说未必是一件好事，很多人都在想，现房不存在烂尾的可能，现房如果有瑕疵，可以拒绝购买，为了能提高成交的概率，开发商肯定会用心做好每一个楼盘，不会在像现在这样，一交房十有八九就出现维权事件。

理想很美好，但是现实很骨感。如果全面实行现房销售，那么全国各地可售的楼盘数量会出现急剧的下降，因为开发商的资金非常有限，能同时开发的楼盘数量有限（目前大部分开发商都是高负债企业，资金链本身就很紧张，所以才会大力推广高周转）。

市面上供应的新房大减之后，市场就变为卖方市场，既然卖房占据主导地位，那么开发商提价基本上是铁板板的事情，再者从维护自身的利润方面来说，开发商本身也绝对会提价（以前还可以通过薄利多销，现在没机会多销，只能提价进一步提高利润），这是对于购房者的第一个不利因素。

其次由于处于卖房市场，开发商会更加肆无忌惮，因为即使偷工减料，存在瑕疵，只要购买方属于刚需，对房子有迫切需求的，那么照样会接受瑕疵，所以现房销售之下，开发商并不一定就会细心用心做好工程，这是对于购房者而言的第二个不利因素。

总结

任何事物都有好坏两个方面，我们不能只是看到好的一面，而忽视了它不足的一面，否则最终只会使自娱自乐。

鲤行者

全国强制推行现房销售，我认为会进一步推高房价。

可能有观点会认为，如果强推行现房销售，房地产企业不能卖楼花，不能卖期房，不能提前获得资金流，那么资金就会紧张，就会降价促销，然后房价就跌了。

但是去年有超过400家房地产公司因资金链断裂而破产，实际上这只是行业洗牌而已。就算是不卖期房，很多公司资金流撑不住倒闭，少数大型房企依然会活得很好，并且吃下他们的市场份额，加剧房企的垄断格局，并不必然会因为资金问题而降价促销。

如果只能卖现房，意味着房地产企业不能获得资金去开发新房，修房子的速度就会减慢，在现有的供求关系之下，房子的新增供给就会减少，实际上会使得供求关系趋向于紧张，结果会进一步推高房价。

但事物总有两面性，如果实行现房销售，买房子的决策会更理性，需要看好房子，满意才会买，期望买的只是一个预期，房子是什么样都不知道就直接成交了，这会使得实际成交率下降，会使楼市更倾向于居住属性而非炒作属性。

整体来说，房价还是要由地价和供求关系来决定，当炒作资金离开楼市之后，真实的供求关系就会主导房价波动，现房销售短期会推高房价，但中长期影响并不会太大。

關鍵字: 房产 好事 现房