从2019年的“奔向未来”到2020年的“拥抱未来”，今天下午在上海静安体育中心，“丁祖昱评楼市年度发布会”举行。
近3个小时的时间里，丁祖昱把演讲分成了上半场和下半场，并换了一套浅色系的西装。上半场，点评2019年的楼市，并对去年的预判进行了复盘，得出“结果还不错”；下半场，则对过去10年的楼市进行了总结，并下定义“未来10年，房地产是最大的制造业。”
当然，最精彩的，还是丁祖昱对2020年的楼市预判，并推荐了8支他好看的“地产股”。
一、2019年的预测，对了八个半，“还不错”
2019年1月8日，丁祖昱对今年的南京楼市进行了十个预测，虽然“总会有打脸的时候”，但总体来看，与2018年偏大胆的预测相比，2019年偏保守的预测，结果“还算不错，错了一个半，对了八个半 ”：
房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂——正确，今年房地产开发增速一直保持在两位数以上；
货币放水难解楼市之渴——正确，货币确实“放水”，但没放到楼市；
中央放权到地方，“四限”放松有希望——基本正确，各地因城施策，限购、限价、限售做了很多调整和放松。
降到113万亿，地产行业规模下降10%——错误，今年的数据不仅没有下降10%，反而还上升了；
继续看好海南——半对半错，今年10月份海南政策做了相应的调整，特别是对原有的最严厉的限购政策，但由于放的比较晚，所以还在复苏中；
购买力下降，刚需房要警惕——正确，今年购买力下降基本是一个共识，刚需房的压力确实比往年大得多；
地价还会降，房企可抄底——正确，从房企的角度来说，可以拿一些便宜的地，特别是到后面竞争几乎也没有了，土地基本上是低溢价运行、高流拍率；
租赁行业面临大洗牌，“背靠”大树能活下——正确，很多轻资产的租赁运行公司，今天碰到了非常非常大的挑战；
看好物业管理，不看好养老地产——正确，今年物业确实是中国房地产最大的一个亮点了，但是养老地产还在一个探索试行的阶段。
看好这些地产股（碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉）——正确，赚的最少的，到今天为止涨了15%，最多的到今天为止涨了83%。
二、2019年的年度汉字：难
关于2019年楼市的总结，丁祖昱认为是“难”，具体表现在：投资难，融资更难；买房难；卖房更难；企业难，政府更难；交付难，维权更难；长租难，商办更难。
在宏观数据上，从土地、新房成交与二手房成交这三大指标先扬后抑：3、4、5月小阳春，6月到年末，一路下探，虽然9月短暂回稳，但下探依然是大趋势。
随后，丁祖昱用多个指标点评了今年的楼市，其中几点令人印象深刻：
关于土地：土地成交溢价率创新低、流拍率回高位
从2018年以来土地成交溢价率走势来看，2018年5月为两年间的土地成交溢价率最高峰值,达29%。2019年4月土地成交溢价率为另-个小高峰，为22%，此后，该数值一直呈现下降的趋势，直到2019年12月 仅为7%，达到两年间的最低值。
从土地市场流拍率走势来看，2019年以来，呈现上升的趋势，尤其是进入下半年，流拍率重回高位，12月的最新土地流拍率为14%。
今年地王不太“贵”。从2010-2019年总价TOP10地块来看，成交总价在123亿-310亿元，而2019年没有相应地块上榜，本年度成交总价最高的地块为广州市白云区陈田村“城中村”改造项目，成交总价106.0亿元。
关于商品房销售，百强房企销售规模增速一直下跌
丁祖昱在现场表示，2016-2019年统计局商品房销售增速及百强房企销售规模增速一直处于下跌状态。2016-2019年统计局商品房销售增速从34.8%下滑至7.3%；同期百强房企销售规模增速从50.8%下滑至6.0%，处于“失速”状态。其中，2018年-2019年，增速从35.1%跌至6.0%，跌幅高达82.9%。
此前没有出现过的现象 百强房企破产清算
CRIC监测数据显示，中国房地产相关破产文书申请从2016年的184宗增加至2019年的520宗，多家房企出现破产、被收购以及资管产品违约等情况，其中不乏老牌房企。
比如，今年6月，银亿股份母公司银亿集团有限公司、控股股东宁波银亿向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。证监会调查尚在进行中，到期未清偿债务达43亿元。
渠道为王，房地产营销中的占比高达50%
渠道在房地产营销中的占比越来越大，到2019年已经占据半壁江山。2018年前，渠道占房地产营销的比重低于5%，此后逐渐攀升，2018年占比达10%-15%，到2019年底该比例高达50%。
不仅比重加大，渠道佣金也在不断增加。2018年左右，渠道佣金为1-2%，但 2019年佣金已经超过2.5%，个别项目的佣金甚至高于10%。
渠道为王的背后，是开发商获取客户的难度越来越大，此前通过传媒广告直接吸引客户的常规手段逐渐失效。
三、未来十年：房地产是最大的制造业
关于房地产的过去十年，丁祖昱认为最核心的观点“房地产是中国经济的压舱石和稳定剂”。
丁祖昱现场下了定义：房地产就是制造业，而且是“最大的制造业”。总体来说，“过去十年，非房地产的行业都不如房地产，非住宅的产业都不如住宅。”
那么关于未来10年会怎样？丁祖昱现场做了如下预判：
第一，房地产的制造业特征将越来越明显
房地产是制造业，而不是“服务业”，将房地产与制造业的每一项对比，都是契合的，尤其是“房住不炒”提出后，房地产的制造业特征将越来越明显。
在未来十年( 2020-2029年)，商品住宅销售面积、商品住宅销售金额还分别有约130亿平方米和约150万亿元的体量。增量仍未结束，而存量刚起步，未来,房地产仍是中国经济的压舱石和重要支柱。
第二，人口与需求的变化，是房地产面临的最大挑战
人口是最大的挑战。据国家统计局相关数据，2009年 -2019年间新出生人口为1.64亿，人口增长0.72亿,而2019年-2029年间，按照生育率为1.4预测新出生人口为1.22亿，人口减少0.11亿，同比上个十年新出生人口数量剧减4000余万。
没人结婚了，“丈母娘效应”对房地产的作用减弱。2010-2019年间，中国结婚人口为12000万对，而2020-2029年间， 这一数值将减少为8600万对，同比减少3400万对。
购买主力人口将减少6100万左右。根据联合国及《人口与发展》期刊，20-59岁的青壮年人群，在2010年度占比为62%，2018年度占比为60%，而在2030年，这一占比将减少为53%。这也意味着购房主力人口将减少6100万左右。
第三个观点，产品要适应需求的变化
在未来10年，产品要加速创新。比如说，考虑到二胎时代，要打造出优秀的“二孩房”，二孩房不等于标准四房，首先要把孩子的房间放到南面，把厅变成横厅，为二孩创造一个独立的空间，书房不再是“大人的书房”，而将是“孩子们的书房”。
未来的人，将越来越不需要独立厨房，厨房的功能可以保留，但空间不必太大；未来的客厅也不需要太大，而是需要更多的社区公共空间。
未来的房子，95后可能只需要40平，但对公共空间的要求更多、更高、更重要的是，刚需的购买力在不断下降。房价的上涨，对许多90和95后来说，都是负担，如果将面积缩小至40平左右，购房门槛将会降低，很可能是“质的飞跃”。
未来的房子，需要根据需求发生变化。在调查之后，丁祖昱得出了结论：95后不需要日照，早出晚归的95后，披星戴月，白天拉着窗帘睡觉，是不需要日照的。而且，在恒温恒湿恒氧的科技下，为什么还需要日照？
第四，未来会有更多城市迈入人口更多的超大城市中
第五，从“一枝独秀”到“十项全能”
过去十年，房企发展依靠销售规模增长。未来十年，房企面对行业洗牌需要全面升级，从仅依靠规模增长到构筑“十项全能”，包括培养融资的核心能力，投资、产品、开发、营销、服务的专业能力，组织、人力、激励、文化的管理能力。
融资的核心能力是一类指标。当前，70家重点企业融资成本最高的近15.6%，最低仅4.3%，行业平均水平在7.04%;未来，融资能力对企业整体经营的影响呈几何倍数放大，将成为房企发展的核心能力。
今年的融资成本，已成为房企的分水岭，好和差一览无余，如果长期高成本融资，未来10年的压力会越来越大，有很多的房企通过后天的努力，减低融资成本，比方说万科。
二类指标，包括投资、产品、营销和服务的专业能力。比如，产品上，要“按需定制”，根据购房者的需求，来设计房子，要按照95后的实际需求来做新的产品，包括二孩。“千万不要小看这4项，每一项做得比同行好一点，你就会比同行领先很多。”丁祖昱如此总结。
第六，不动产的时代，已经到来，让不动产动起来，才是最大的价值释放
“不动产时代已然来临,这是一个从100亿m到300亿m，再到500亿m的存量价值释放过程。2019-2030年，全国物管行业管理规模将由不到300亿m，增至500亿m以上的体量。”
从基础到增值，美好生活将直冲3万亿元。在物企分布上，上级企业将向下收并购、输出能力，下级企业则将参照_上级企业对标。行业发展过程中，将涉及多种基础服务，SAAS软件服务、物联网服务供应商、0A办公软件等，也推动着智慧社区领域的发展。
未来十年，租赁一定要撑起一片天。未来十年，将会增加价8000万的大学生，考虑到结婚时间晚，租赁时间长，所以这些人群的租赁需求更大。
还有无法阻挡的“老龄社会”，已经到来。
第七，地产科技的潜力是巨大的
中国地产类的科技企业，只有100多家，地产科技的潜力巨大。重点地产科技术无一例外，在中国得到了政策支持。百强企业的数字化基建工作基本完成，但这只是基础设施的建设，数据库是不是打通的？人工智能进入了发展中的多少个渠道？
未来十年，地产科技的潜力是巨大的。
四、2020年的预测
最后的环节，也是此次发布会现场最值得期待的2020年预判，关于明年，丁祖昱提出了这10条预判：
预测一:既要“防上涨”又要“防下跌”
“稳定” 将是2020年房地产调控政策主基调，大涨肯定不是稳定，大跌也同样不是稳定。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松。
预测二：继续“放水”，但楼市不是受益者
预计2020年的货币政策将松紧适度，避免大水漫灌。即使央行继续“放水” 也不会马上传导到房地产，楼市不是受益者，房地产短期不会被重启复苏。
预测三:行业规模、企业规模双见顶
随着增量天花板的逼近，地产行业规模将见顶。而对于房企而言，2020年随着政策调控持续 行业增速放缓、市场不确定性延续，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓，企业规模也将见顶。
预测四：深圳不会涨，长三角空间大
预测五：加速去库存，销售依赖渠道
预测六：拿地不急全年都是“窗口期”
预测七：兼并收购“大鱼开始吃大鱼”
预测八:仍看好物业但企业开始分化
预测九:租赁变天，还需要寻找新模式
预测十:万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务
丁祖昱认为，这些房企的增长速度比较快，未来股票市场，上涨空间也更快。
在丁祖昱看来，2019年的10条预测，结果还算不错。今天提出的关于2020年的10条预判，就要靠今年的市场来检验了。
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