文 | 欧神 地产教父

2018年即将过半，楼市风云变幻，行情扑朔迷离，买房步步惊心。哪些城市看涨？什么房子该买？什么时间下手？苦苦求索仍然找不到答案。

5月27日，欧神亲临功夫财智会《多空激辩紫禁城：楼市名利场·去与留的焦虑和抉择》线下活动，将最新的房产观点和见解与大家分享。

如果说房子是一个家庭的基石，那么孩子就是一个家庭的生命线，而孩子的教育更是牵动父母的每一条神经。当下，北京学区房政策频出，教育格局不明，学区房究竟要不要买？学区房究竟会不会升值？这些大家都关心的问题，欧神纷纷给出了答案。

以下是小师妹整理出的演讲干货，毫无保留分享给大家！一起来看欧神是怎么说的吧。

一、名校变迁

很多妈妈买房子，喜欢买一送一。

既要满足高档体面优雅的生活情调，同时希望孩子有名师指导，完成学业。

再理想不过了。

从职业的房地产角度分析，我送给妈妈们四个字：以上全错！

学区可不是“送一”的那部分，它是你用真金白银买回来的。

举个例子，一个普通的老破小原本400万，如果加了学区，它就卖550万了。

就是150万的差价！

这个150万将来能不能保值增值，是个大大的问号。

为什么呢？

我们回过头来看，15年之前，上海的市重点已经全部换过一轮了。

南京的四大名校，跟15年前的四大名校完全不一样，一家都不重复。

那么北京呢？据说海淀区西二旗“码农子女”崛起了。硬生生把一个菜场小学，升级刷到了重点小学。

所以，学校的变迁是非常迅速的，学校本身有可能腐化堕落，排名会下跌。

那么这项长期投资的不确定性风险可见一斑了。

二、独吞利益

什么是确定性的风险呢？

我们这个世界，我了解得越多，越觉得时事艰辛。

一家店铺，绝不是你小菜烧得好，餐饮就可以赚钱的。

工商，税务，卫生，消防，环保，街道警察，一定得方方面面都摆平了。生意才能做下去。

做任何事情，一定要记得“将士分享”。

利益均沾的事情，才会有人帮你抬轿。胸襟越是宽广，生意才能做得越大。

买了学区房，妄图它长期升值，是极端愚蠢的人。

如果你在北京西城区，30㎡1200w，买了一套“知名”学区房。

你指望学区房继续升值，1000，1200，1500，1800，躺在那里睡大觉，有人乖乖奉上劳动血汗，供你升值。

你独吞了所有的利益。

老师，学校，教委，城建，甚至税收交易所，其他人分到钱了没有？

没有。

你独吞了所有的利益。

老师辛辛苦苦提高“教学质量”，爱莘如子。把一班顽劣不堪的孩子，培养成好苗子。把中产孩子培养出眼界。

老师赚钱了没有，加工资了没有。没有。

学校赚钱了没有，涨学费了没有。没有。

教委赚钱了没有。卖择校名额了没有。没有。

你像美国人一样，交高额的“学区税”，养地方城建了没有。没有。

甚至连频繁的交易性税收，营业税+契税，也没有。

你连物业费都没交。

教师+学校+教委+工商城建+税收财政，所有人都没有拿到好处。

那注定是什么结果呢？大家一起来掀桌子。

IP没有庄家，别说抬轿子的人，就连“看守”轿子的人都不足。

三岁小娃，持百金行走于市。结果会怎样，会有人“抢”你。

三、庄家撤退，下跌无底

今年，北京西城区“重新划片”呼声出来了。

海淀区西二旗“码农子女”崛起了。硬生生把一个平民小组，升级刷到了重点小学。

对于有钱人，他们更喜欢读国际学校，私立民办。也没什么兴趣接盘“1200w，30㎡”。

就“学区房”小业主们本身，他们的组织呼声也是分散的。

甚至都不愿意每年拿出1%的资产，组成游说，组成行业协会集团。

势如累卵，势如累卵啊。

怎么看，都像是最后一棒。

只要“学区”政策稍微一调整。不再和户籍，学籍挂钩。又或者民营办学更放松一点。

甚至哪怕什么都不做，“西二旗”码农再多几年时间。

西城区的学区房，分分钟崩溃。下跌无底啊。

像这种30㎡，1200w的房子。如果刨去了“学区”的概念，谁会去住污水臭虫旧破房子，盲流民工么。

单纯卖“房子”，北京瓦房老破小，能值多少钱。50W，还是100W。

学区房有跌去－90%的风险。

上升下跌，风险完全不对称。