文 | 歐神 地產教父
2018年即將過半，樓市風雲變幻，行情撲朔迷離，買房步步驚心。哪些城市看漲？什麼房子該買？什麼時間下手？苦苦求索仍然找不到答案。
5月27日，歐神親臨功夫財智會《多空激辯紫禁城：樓市名利場·去與留的焦慮和抉擇》線下活動，將最新的房產觀點和見解與大家分享。
如果說房子是一個家庭的基石，那麼孩子就是一個家庭的生命線，而孩子的教育更是牽動父母的每一條神經。當下，北京學區房政策頻出，教育格局不明，學區房究竟要不要買？學區房究竟會不會升值？這些大家都關心的問題，歐神紛紛給出了答案。
以下是小師妹整理出的演講乾貨，毫無保留分享給大家！一起來看歐神是怎麼說的吧。
一、名校變遷
很多媽媽買房子，喜歡買一送一。
既要滿足高檔體面優雅的生活情調，同時希望孩子有名師指導，完成學業。
再理想不過了。
從職業的房地產角度分析，我送給媽媽們四個字：以上全錯！
學區可不是“送一”的那部分，它是你用真金白銀買回來的。
舉個例子，一個普通的老破小原本400萬，如果加了學區，它就賣550萬了。
就是150萬的差價！
這個150萬將來能不能保值增值，是個大大的問號。
為什麼呢？
我們回過頭來看，15年之前，上海的市重點已經全部換過一輪了。
南京的四大名校，跟15年前的四大名校完全不一樣，一家都不重複。
那麼北京呢？據說海淀區西二旗“碼農子女”崛起了。硬生生把一個菜場小學，升級刷到了重點小學。
所以，學校的變遷是非常迅速的，學校本身有可能腐化墮落，排名會下跌。
那麼這項長期投資的不確定性風險可見一斑了。
二、獨吞利益
什麼是確定性的風險呢？
我們這個世界，我瞭解得越多，越覺得時事艱辛。
一家店鋪，絕不是你小菜燒得好，餐飲就可以賺錢的。
工商，稅務，衛生，消防，環保，街道警察，一定得方方面面都擺平了。生意才能做下去。
做任何事情，一定要記得“將士分享”。
利益均沾的事情，才會有人幫你抬轎。胸襟越是寬廣，生意才能做得越大。
買了學區房，妄圖它長期升值，是極端愚蠢的人。
如果你在北京西城區，30㎡1200w，買了一套“知名”學區房。
你指望學區房繼續升值，1000，1200，1500，1800，躺在那裡睡大覺，有人乖乖奉上勞動血汗，供你升值。
你獨吞了所有的利益。
老師，學校，教委，城建，甚至稅收交易所，其他人分到錢了沒有？
沒有。
你獨吞了所有的利益。
老師辛辛苦苦提高“教學質量”，愛莘如子。把一班頑劣不堪的孩子，培養成好苗子。把中產孩子培養出眼界。
老師賺錢了沒有，加工資了沒有。沒有。
學校賺錢了沒有，漲學費了沒有。沒有。
教委賺錢了沒有。賣擇校名額了沒有。沒有。
你像美國人一樣，交高額的“學區稅”，養地方城建了沒有。沒有。
甚至連頻繁的交易性稅收，營業稅+契稅，也沒有。
你連物業費都沒交。
教師+學校+教委+工商城建+稅收財政，所有人都沒有拿到好處。
那註定是什麼結果呢？大家一起來掀桌子。
IP沒有莊家，別說抬轎子的人，就連“看守”轎子的人都不足。
三歲小娃，持百金行走於市。結果會怎樣，會有人“搶”你。
三、莊家撤退，下跌無底
今年，北京西城區“重新劃片”呼聲出來了。
海淀區西二旗“碼農子女”崛起了。硬生生把一個平民小組，升級刷到了重點小學。
對於有錢人，他們更喜歡讀國際學校，私立民辦。也沒什麼興趣接盤“1200w，30㎡”。
就“學區房”小業主們本身，他們的組織呼聲也是分散的。
甚至都不願意每年拿出1%的資產，組成遊說，組成行業協會集團。
勢如累卵，勢如累卵啊。
怎麼看，都像是最後一棒。
只要“學區”政策稍微一調整。不再和戶籍，學籍掛鉤。又或者民營辦學更放鬆一點。
甚至哪怕什麼都不做，“西二旗”碼農再多幾年時間。
西城區的學區房，分分鐘崩潰。下跌無底啊。
像這種30㎡，1200w的房子。如果刨去了“學區”的概念，誰會去住汙水臭蟲舊破房子，盲流民工麼。
單純賣“房子”，北京瓦房老破小，能值多少錢。50W，還是100W。
學區房有跌去－90%的風險。
上升下跌，風險完全不對稱。
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