同样品质的房子，一线和八线小县城的房价有天壤之别。便在同一座城市，同样的产品，在不同的地段，价格也能差好几倍。核心原因是不同的土地，与之匹配的资源也不同，造就了不同的地段价值。因此，买房前，一定要做的准备工作，就是研究城市以及地段的价值。

什么样的城市才是好城市

• 看地位

城市的行政级别高，城市的地位高。一个国家的资源总归是有限的，而级别越高，可聚集调动的资源就越多。

就粤港澳大湾区而言，广州是广东省会，中国三大门户之一，国家中心城市，地位至关重要。

深圳是经济特区，副省级计划单列市，是中国三大金融中心之一。

东莞为“广东四小虎”之首。东莞建成区较大、人口众多、产业发达，号称为“世界工厂”。

佛山是粤港澳大湾区的重要节点城市，去年被评为中国大陆最佳地级城市十强。

• 看经济

城市经济实力越强，工作机会越多。民众收入和消费水平越高的城市，中产阶级或富人数量也越多，请记住：一个城市房价的高低，永远都是由能买得起的那批人决定的。

从GDP来看，大湾区深圳第一，广州第二，佛山第三，东莞第四，惠州第五，珠海第六，江门第七，中山第八，肇庆第九。GDP与房价基本成正比。

深圳房价首屈一指，本质上也是经济实力的反映，近几年深圳GDP超过广州，并拉开差距。中山这两年退步比较大，反映到楼市上是这两年的房价一直不愠不火。

值得一提的是，佛山2019年的经济总量突破万亿，成为中国第三个达到万亿的地级市。东莞紧随其后，有望在2020年突破万亿。佛山和东莞房价高也是有道理的。

• 看人口

房地产长期看人口，没有人口就没有基本面，就没有支撑。为什么这些年来大中小城市都在抢人，道理也在于此。

越是平时人口净流入，一到过年假期就变鬼城的城市，越是有购买的价值。

2019中国各大城市流动人口数量前30名，其中：

第2名：广州 常住流动人口967.33万人

第3名：深圳 常住流动人口818.11万人

第10名：东莞 常住流动人口415.86万人　

第11名：佛山 常住流动人口360.09万人

第26名：惠州 常住流动人口163万人

第27名：中山 常住流动人口162.45万人

大家看到GDP和人口基本成正比，中山的底子还在，GDP会奋起直追的。东莞人口超过佛山。广深实际管理的流动人口相当。在这里没有珠海，珠海的人口是个大问题。江门肇庆也没有上榜，表明其经济外向型还很弱。

什么样的地段是个好地段

• 看距离

先看大地段，板块到市中心距离。如深圳市中心的房价普遍都是在53000元左右的价格，而一些偏僻郊区的房价的均价大体上是在20000-30000元左右的价位之间。到市中心的距离，是板块地段价值的主要决定因素。

在大地段定好基调的情况下，再看板块到市级商圈的距离。

最后，再看小地段，板块距离区域核心区，也就是本区域内经济活动最集中的区域。例如，惠州大亚湾区的核心区是大亚湾西区板块。这是板块在区域内竞争力体现。

• 看配套

众所周知，一个板块的配套能级越高，本板块的资源聚集能力越高，地段价值也就越高。

商业配套的能级，主要是按照服务的划分，服务范围越广，能级越高，例如最高能级的市级商圈是服务于全市的，例如广州天河中心商圈。

教育配套，众所周知，公立教育资源是按照梯队划分，当然，同为第一梯队的学校，但由于每个区教育资源的平均水平不同。所以，即便同为第一梯队，也有优劣之分教育资源排名第一，因为优质教育资源难以标准化复制，而且一所优质学校的培养和沉淀，需要耗费大量的时间，因此学区资源是极为稀缺的。

最后是医疗资源，与前两种配套相比，医疗资源是一个使用较为低频的配套，同样具备跨板块的共享属性，因此对地段价值的贡献排最后。

此外，板块配套还代表着一个板块的成熟度，如果一个板块的配套全都是顶级的，那么这个板块基本上已经发展到顶，房价也会较高，未来兑现的利好会比较少。反之亦然。

需要注意的一点是，对于自住的朋友来说，配套不是越高端越好，而是适合自己消费水平的最好。

• 看交通

这里指的交通能级是高效交通工具的密度。交通能级越高，地段价值越大，就拿广州来说，轨交密度最大的地区是地段价值最高的内环区域。

• 看产业

产业是判断板块价值的重要的一点，产业决定了板块决定了本板块的未来。若一个板块本身没有产业，周边也没有特别强劲的产业，对本板块形成外溢效应，那么本板块人口会逐步老龄化的，且由于消费力的不断降低，商业配套的能级也会逐步降低，最终会走向没落。反之，随着产业人口的导入，不断有年轻的人口导入进来，住房需求也会较为旺盛，会逐步形成一个自成一脉的小城镇。

当然，同为产业，效益可能天差地别，金融、文化、物流、互联网以及技术密集型的先进制造业，这类产业的效益较好，也容易导入大量人口。

• 看规划

在了解清楚：“你是谁”的问题以后，我们还要了解一个板块：“将要成为谁”，也就是它发展的方向，规划会告诉你答案。一个最简单的方法：看定位。

规划定位排序：城市主中心＞城市副中心＞地区中心＞社区中心位。

• 看历史

当我们了解一个地方的过去，我们会了解本板块的历史遗留问题。例如，一个地方过去是化工厂，现在可能会遗留一些环境污染问题。也会对未来的发展有更准确的预估。再比方说，一个板块拥有超大体量的老公房，但是本板块的地皮所剩不多，那么板块未来发展起来，就会比较慢。通过看历史，我们还可以了解，本地人对这个片区的认可度。

建筑是死的，但它脚下的土地是活的。当我们了解它的成长轨迹，我们才能知道它将走向衰亡还是繁盛，它的地段价值将上升还是下降，了解这个趋势，对买房人至关重要。

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