木西文武

开发商高层低层共同开发，可以充分利用土地、提高容积率、增加小区视觉层次感以及丰富商品房种类面向更多人群！

作为建筑设计师，从业八年多来，独立规划设计了许多住宅小区。规划设计之前，首要的是对接开发商，所以，对于从拿地开发，到设计完成的过程是非常了解的！

从一个拿地块到完成方案图、施工图，最终形成能销售的商品房，各阶段都有很多人在参与。其中决定最终商品房布局的最直接指导因素就是规划设计方案。

规划设计方案的形成，有很多制约因素。最主要的有以下几方面:

1.规划设计条件

2.市场需求

3.开发商对地块定位

4.设计师的设计理念

5.当地领导的意见

以上五点是商品房是高端低端品质、楼栋数、高层多层、户型配比等方面的决定因素。综合以上几方面的意见，就会形成您现在所买房子的布置方式。

下面根据我做的实际项目具体介绍一下各方面对项目方案的影响

1.规划设计条件

规划设计条件是政府出让土地的时候已有的前提条件，是根据城市整体规划确定。里面确定了容积率、建筑密度、绿地率、规划退线、限高、日照要求、停车位配比等基本的要求，这个是地块规划设计的前提。

2.市场需求

市场需求也就是各地方人们的买房需求，是刚需还是改善型，是三室要求多还是两室，高层卖的好还是多层，消费水平怎样，家庭结构大部分是怎样，其他楼盘情况怎样。地域不同，需求也就不同。比如一线城市，大部分是小户型，由于单价高，所以总价早控制在大部分人买房的预算内。小县城最近几年就流行三室及以上改善型住房，也可能有几代人共同居住。

3.开发商对地块定位

开发商不是慈善家，他们要把这个地块的经济利益最大化，就要详细考察当地市场，以及当地其他楼盘情况，然后确定整个项目定位！比如主打高端、中高端品质或者做针对大众的能快速消化的产品，快速回笼资金，减少成本。也有做混合型的，中高端划定一定区域，采用最好的位置和户型、层数、景观来体现。中端或者普通的相对集中，一般设置在地块边角位置，常常采用高层，来弥补高端拉下的容积率。这样做各个品质商品房都可以包含，针对的人群面也会广阔一些。

4.设计师的设计理念

设计师根据以上各方面的意见，进行规划设计。划分地块区域、布置楼栋、计算日照、确定层数、规划路网、协调景观……再加上自己团队的设计理念(比如体现当地文化，山水田园中式，还是气势恢的欧式等等)。

这个过程时间会很长，设计师会修改很多版本，反复协调各方面的意见和要求。达到一个既满足规划设计条件、符合当地市场需求、甲方地块利益最大化、和包含设计师设计理念的产品方案。

设计师为了开发商利益最大化，一般会用足用地红线退线内的地块，根据日照和消防确定楼栋数和层数。层数一般有几个开放商控制成本的节点，6层、9层、11层、18层、33层。

5.当地领导意见

规划设计方案完成之后，需要通过政府的通过，一般政府会召集规划建设局、电力、燃气、热力、供水、城管、消防等部门举行方案评审会。本着对城市建设添好砖加好瓦的态度对方案提出意见，比如颜色选择，沿街层数限制，每栋楼单元个数限制，出入口的协调等等。通过规划意见之后，设计院就可以往下进行施工图设计了，没有特殊情况，商品房的最终布局就是规划会通过的方案！

结语:通过以上分析，一个小区有高层和底层混合，是受到规划设计条件层数限制、当地市场需求、开发商小区品质定位和成本控制、设计师根据国家规范和设计理念、规划评审会的意见等各方面影响的最终结果。

我是设计院车工，从事建筑设计，从建筑师角度为您解疑答惑！欢迎关注。关注作者不迷路。 最后，码字不易，多多支持！

设计院车工

我作为开发商企业内的一员，也曾经参与过几个新地块的开发，我来回答一下你的问题。

不是开发商喜欢高层、低层共同开发，而是开发商不得已而为之。

为什么这么说呢，主要还是容积率的问题。我们知道开发商要要拿地，而拿地的时候，该地块是已经有了各种规划条件的，而容积率就是最主要的一项指标了，所以对于该地块的开发密度是锁定的，要就是说这块地里面能盖多少面积的房子是固定的，那么在房企设计规划的时候，就只能在这个容积率指标内进行装面积了。

如果纯盖高层的话，楼位太多，密度太大，不被允许；纯盖低层的话，容积率装不满，造成浪费，所以只能结合两种产品一起做，这样刚好能按照要求的容积率指标把整个地块的建筑面积填满，仅此而已。所以说，不是开发商喜欢不喜欢的问题，二是不得已而为之。

这种楼盘买高层还是低层？

那么现如今的市场上，一般的开发商都会做几栋高层，然后做一定的洋房产品或者叠拼别墅，这样既能形成价格差，洋房及叠拼又能卖高价，对于企业获利是最有利的。高层主要还是围绕刚需来做一些小户型产品，就是为了跑量的，而底层的洋房或者叠拼来说才是开发商获利的产品，所以一般的小区在规划设计的时候，就把高层设计在沿街或者靠北，这些相对价值点比较低的位置上，把中心部位或者靠南这些给洋房，主要还是考虑到日照。采光、舒适、安静等这些方面考虑的。

对于个人该如何选择，这就要看自己的需求和经济实力了。如果你是刚需，我建议还是先买高层吧，毕竟高层的价格和洋房的价格相比还是较低的，而洋房产品一般面积较大，总价较高，所以一般的刚需是难以承受的，这种产品更适合于刚改或者再改客户。

超哥说房产

现在很多楼盘都喜欢打着低密度宜居的棋子开发楼盘。2.5的容积率几乎成了宜居楼盘的共同特点。但是很多楼盘就算真正做到了宜居也没有做到居住上的真正舒适。这究竟是为什么呢？

高层和低层混搭的小区

现在我们可以注意到，不少小区的建设都有这样的特点。就是小区当中高层和洋房混搭在一起。高层建筑普遍高度都在80米以上，洋房建筑最多也就7层到顶。这样的小区乍一看就是给人一种舒适的感觉。就算是高层的建筑也可以享受到洋房的小区环境。因此不少人也愿意掏腰包买这样的高层（主要是高层的房价相对洋房便宜）。那么开发商这样混搭的小区真的低密度，宜居吗？

其实不然，我们可以算一下，在一个小区当中容积率为2.5。楼盘计容总建筑面积为10万平米，那么这样的小区占地就是4万平米。如果小区当中都是25层的高层，那么每栋楼但各单元的占地都在500平米左右。一个单元的总建筑面积大约在1.2万平米左右。这样算下来10万平米就是10栋楼10个单元的样子。总占地面积为5000多平米

但如果高层和洋房混搭会怎么样呢？那么这个小区的楼栋占地面积一定会大于纯高层的占地，会小于纯洋房的占地。对于洋房来说似乎还好（洋房的空间会受到高层的挤压，也会带来高层的遮挡），但是对于高层来说楼间距和公共绿地、设施的面积也将大打折扣

小区太过注重业主小区内的生活

还有一些小区太过于注重业主小区内的生活，会在小区当中留出大量的空地用于基础的建设。但是空地越集中就意味着楼栋也就越集中越密集。虽然都是2.5的容积率。其他小区楼栋错落有致不显得拥挤，各楼栋采光楼层区间范围大。而这种集中公共区域的小区楼栋间的楼间距就会小很多。

还有一些小区地块属性商住都有。那么地块大的话开发商就会在地块中间做一个十字的商业街。其实这是侵占了小区业主的权益。原本小区内的公共用地变成了步行街和道路。为此设计只能牺牲小区内的绿地和公共空间的面积。而这种小区业主的空间大打折扣还要算在2.5的宜居小区当中。是不是就有些过了呢？

开发商目前的设计理念有很多，一些数据只是表象而已，如果我们仔细想其实不少楼盘都有上述情况。宜居小区的实际容积率也许远远大于其所宣称的范围。

房产老J

很高兴回答你的问题，高低配楼盘在目前的房地产市场来说还是比较普遍的，主要有三个方面的原因：

一、楼盘的容积率，楼盘的容积率在一定的程度上决定了楼盘的品质，楼盘的容积率还要满足城市控规，因此很多时候全部建设高层建筑的话，容积率很难得到保证，所以好低配的建筑产品，一来能符合城市规划的要求，二来能起到宣传的底容积率配置，三是，高低配产品是开发商的利益最大化，因此高低配产品才普遍存在。

二是、楼盘的规划布置要满足设计要求，比如光照时间等等。

三是、高低配产品能满足不同的城市人群，刚需人群，中层人士的购房选择，客源更广泛，更便于楼盘销售。

对于这种楼盘到底该怎么购买，其实同属一个小区，享受同样的配套设施和服务，除了个人经济实力和个人喜好以外，其实没有什么差别，看你自己的情况吧，未来的升值保值的能力也是一致的。现在的高端楼盘，一般不会出现这种配置，这种楼盘布置片刚需和刚改一类的。

所以买这类产品的看区域配置，如果属于城市的一流配置，小区的品质也不错的话，经济不错的话可以购买洋房。

希望回答对你有用，谢谢。

地产与情怀

高层低多层混合开发的目的只有一个，那就是利润最大化，其他就是瞎扯。

1.开发商拿到一块地，在这块儿地上，不是想建多少建筑就建多少建筑，有一个容积率的要求，说白一点，就是这一块地有一个建筑面积的上限。开发商基本都会贴着上限去把建筑面积最大化。

2.高层住宅比多层住宅的单价要便宜，但造价却要高一些。在这种情况下，如果你是开发商你倾向建多层还是高层？

3.但问题是，如果全做多层，不能把面积最大化，而且离面积最大化还有不少距离，那就不合算了。那就必须进行高低配，也就是高层多层混合开发，在这个过程中，会有很多方案去平衡高低配比，最终的目的就是总的建筑面积最大化，多层建筑面积最大化，以保障利益的最大化。

4.能买低层就买低层，不能买低层高层也凑合。正常来讲，高层负责容积率，低层负责品质。

五城十二楼

题主共提了两个问题，先来看第一个问题“开发商为何喜欢一个盘里高、低层一起搞？”

概括一句话来回答，因地制宜、高周转、效益最大化！

何为因地制宜

一个项目的方案设计可能有n种，但是，由于受地理位置、地质情况、周边景观、容积率、红线退让要求、规划条件（比如建筑高度等）、销售、景观等等一系列因素的制约，最终供可行的方案也就那几种，往往结合前面说的那些因素来综合考虑，以实现投入最少的资金、高周转、高回报。

如何高周转

高低层结合开发的好处往往在容积率做足的同时，减少建筑密度来提高空间的舒适性，大家都知道容积率是固定的，但是全部建设为多层可能会存在建筑密度大，楼间距小，容积率用不完，品味不足等问题存在，但其有建设周期短，建设成本低，资金回笼快等优势。而全部建设成高层可能会综合成本增加，前期投资大，开发周期长、资金回笼慢等问题，两者结合起来对一些资金需求大的开发企业尤为重要，尤其是高周转滚动开发是一个很好的优势，大部分开发商在策划定位时会把多层住宅定位为洋房或别墅，给人的感觉就是高大上，对应的价格自然而然水涨船高，毕竟不是普通住宅吗，量少，且卖得起价格；往往会作为第一批推广的产品，吸引一批高端客户，其次多层住宅的建设周期非常短，可能开工建一两层就可以取得预售许可可实现快速回款，而高层可能要到十层左右，往往有一两个月的时间差，再次，因为配套有部分高端产品（洋房、别墅），会增值高层住宅的价格，比如同小区同位置别墅卖1.5万，高层只要1万，买高层会觉得赚了便宜，对销量有很大的帮助，最后，对于开发商来说，拿了地先建设多层，基本不要再投入多少资金就可以实现大批量资金回笼，从而实现滚动分期开发，达到资金高周转的同时也实现了高转化。

效益最大化

其实前两点已经说得很详细了，花最少的投资，最短的开发周期、最低的财务成本，打造成项目品质整体提升、销售快、产品附加值高的楼盘，最终结果为效益最大化。赚消费者更多的钱，且消费者还觉得算值。

再来看第二个问题这种楼盘买高层还是低层？

我觉得题主很有必要来关注我一波，对此问题要因地制宜，结合价格、户型、位置等等综合来考虑（往期有做过专门的分析），考虑性价比或结合自己的需求来考虑，如果不差钱，想一个舒适度高的环境，选别墅、洋房，其次高层。

好了，专业从事房地产开发，一条路服务。各位觉得如何？

建筑百科

涉及到一个购房时机的话题，这类话题聊的相对少，所以借此问题聊一聊！

首先来谈谈开发商同期推高、低层产品的现象，这种现象总体看都有“试水”的成分，至于试的什么水，得分中小盘和大盘两类情况看！

在此之前，科普两个基本概念，分期开发和分期销售；

分期销售，一种销售策略，不论大盘还是小盘，大部分楼盘都会实行分期销售策略，因为推盘需要有一个人气聚集和氛围形成的过程，所以一般楼盘都会采取分期推盘策略，前期铺垫，中期高潮，后期收尾！当然，也有整盘销售的情形，多见于小盘、mini盘、网红盘，前期功课做足，市场氛围火热，房企想快速回笼资金的情形下才会出现！

分期开发，一种开发策略，多见于大盘，为房企立足于资金平衡及滚动开发的考量；一般将小资本投入项目、利于资金回流项目（可售易售快售产品项目）、易开发的项目放在前期开发，而大型配套、自营项目等放在后期开发，政府强制要求的配套项目例外！

回到“试水”话题，上文讲到分两类情况！

第一类，中小盘！

对于中小盘来说，试的主要是各类产品的市场热度，便于后期产品的价格定位，以达到利润最大化；主要目的是为后期产品定价的试水，首期高溢价产品（低多层产品）的投放量一般会比较少，等氛围和热度起来之后才大量投放高溢价产品；

此外，同期推多种产品还是为了吸引多层次的客户；

第二类，大盘！

对于大盘来说，试的主要是各类产品的市场需求度，便于后期开发产品的产品定位；大盘一般都是分期开发的，报批也很可能分批报规报建，前期开发的产品试水可为后期产品定位和配比提供依据，灵活调整产品策略，对于不畅销的产品可以在后期取消或者调低配比，相反，对于热销产品则可以在后期开发产品中调高该产品配比！当然，对于定价、满足不同客户的产品需求也是同时推高、低层产品的原因；

不论大盘、小盘，一般都会实行分期销售，人气和热度的聚集都需要一个过程；所以，对于追求高性价比或者相对低价产品的朋友，可以选择在首期或者尾盘下手，首期产品所处位置一般相对弱势，尾盘产品多是别人挑剩下的，当然，运气好可能可以捡漏到别人退房的产品；对于追求较好产品的朋友可以选择在中期推盘时下手，楼王就在此阶段推出，但价格相对偏高；大家可根据自身情况选择购房时机！

补充一点，年底有一波冲业绩行情，开发商一般会在年初设定销售目标，年内要完成xxxx亿元的销售额，年底时，如果距离年初的销售目标差距较大时，就会推出各种促销活动，以实现或者尽量接近自己年初吹出去的牛，赶巧的朋友，年底也不失为一个捡便宜的好时机！

夏日冷霜

高低配是开发商的惯常策略，核心还是因为算账和去化的权衡，当然这是在符合限高，容积率等规划前提下的。一般，低层产品比如叠拼相对于高层价格高，比如某地高层20000，而叠拼32000，但高层卖的快，叠拼卖的慢。所以把价格，消化速度，成本，资金成本带进测算表，算出来肯定是高低配挣钱最多。也有的开发商刚进去拿不准市场，为求风险小直接高层了，但是预期利润就差了。所以这都是算出来的，当然也有糊涂老板自己拍的，那就另当别论了。

长益地产评论

为什么很多楼盘会出现这种别墅+洋房+高层于一体的楼盘呢？我觉得首先影响他的是容积率，容积率太高的话他不可能推别墅的，因为别墅太占地方，让后面的高层楼间距肯定特别小，一般这种低层加高层于一体的楼盘容积率都在1.8-2.2之间，太低了根本没办法设计高层住宅，太高了也没办法加入低层住宅。第二是市场决定的，因为购房者自身定位不一样，只推某一种产品都会失去另一部分潜在消费者，所以很多楼盘在拿到了相应容积率的地之后就会推这种混搭式的建筑设计来吸引不同的客户群体。高层面对的是第一次买房或资金有限的刚需群体，小高层或洋房面对二套房或改善型群体，别墅面对高收入群体。说白了房子也是个商品，人都有三六九等何况商品呢！

江山飞话

这主要是容积率的限定，容积率2.0的时候容易出现这种情况。

容积率可以规划成高层+小高层+多层、小高层+多层、高层+多层的形式，前面两种情况增加建筑栋数，而采用高层+多层的形式，减少了建筑栋数，加大楼间距，楼间距越大，提升了居住品质，采光、通风、绿化景观面积都会好，像这种情况，有的楼间距可以达到100多米，有的也称为“低密度高层”。

从销售上，采用高层+多层的排列形式，提升了项目品质，有利于销售，相对来说，多层有稀缺性，好卖一些，价格也要高一些。

至于买高层还是多层，根据自己的经济实力来考虑，从宜居性上来说，多层要好一些。

關鍵字: 高层 低层 共同开发