氼巴塔
针对为什么小区里会有洋房，小高层，高层，如果都盖成高层？不是挣得钱更多？这个问题，我的观点如下：
第一，俗话说“外行人看热闹，内行人看门道”。在小区建房产品选型及品种分配上是很有讲究的，不是题主想的那样。
第二，一个小区的房子在建设之前，它的经济建设指标是要经过当地政府规划部门批准，也就是我们通常所说项目“控规”。政府之所以要管这个事，就是要确保你这个小区的产品及高度要符合城市总体的布局规划，那个天际线要美观，产品要有高低错落有致搭配，在这个楼盘看起来才会更有型。另外政府批准项目控规，明确的规定了这个小区产品建设经济指标及综合容积率，这个是硬指标，政府是绝对不允许开发商去轻易的突破。
第三，如果像题主说，小区房子都建高层的话，那它容积率就比较高了，它就不符合“控规”的要求，那项目就不可能会被批准建设的，所以小区才会有各种产品的搭配，洋房，小高层，高层。
但愿我的回答能够给提出及广大网友提供专业的参考价值。
房地产小百科
一块地开发商在拿地的时候，容积率就已经被限定死了。也就是说这块地皮上能盖多少平方房子已经被确定了，那么为什么大部分项目都采用高低搭配的设定呢，实际上是由利润率决定的。
比如一块土地容积率限定了最多能盖十万平方的房子：
如果十万平方全是高层的话，那十万平方只能按照刚需的价格去卖。
如果在满足基础楼间距的要求下，可能这块地满打满算只能盖七万平方多层洋房。显然开发商不可能这样去做。
那么，既能盖满十万平方又能增加溢价的方式就出来了，南面做多层洋房，卖贵一些，北面做刚需高层。
看，这样多聪明，又能多赚钱，又能满足规范要求。
凉夏暖冬冬冬
洋房，高层和排屋混搭才能让利益最大化。都知道一块土地都建高层能够让空间利用率更高，但是这里楼主忽略了一个问题，那就是总建筑面积和容积率。从地方政府拍地开始就已经规定好了这块土地的总建筑面积多少和容积率多少。那么开发商才取得这块土地的时候你就不能超过这个规定。开发商为了获得最大的利益，通常会先建造很多的高层，最后为了满足容积率的要求，再剩余的土地上建造洋房和排屋，洋房和排屋的售价会更高。
所以我们经常可以看到赠送面积，因为这些赠送空间不计算在房产证上，自然也不会计算在总建筑面积以内，有了这些赠送面积开发商就能够销量更好，同时价格也能提高。
容积率什么意思呢？比方说一个10平米的小房间只有你一个人住是不是很舒服？但是这个时候突然住了5个人你难不难受？所以我们买房子的时候看到容积率不明白什么意思，数值越小舒适度越高，数值越大自然舒适度就越低！
杭州房产讯
1、社区配置洋房、小高层、高层的规划，是在规划时进行的设计，这一设计报给规划局，规划局审批完毕，即可完成社区的规划
2、社区进行高低配三个主要原因：一个是考虑容积率的问题，具体什么是容积率我不过多解释，到处都有解释，一查就知道；第二个是采光问题，进行高低配满足采光要求，社区每户的采光都是有要求和标准的，有最低要求标准，要满足采光要求才能通过规划，采光不满足也不能通过规划局的审批；第三个是溢价率的问题，进行高低配满足不同社群的需求，同时能增加溢价率，特别是洋房、小高层的售价比会高些，整体社区的溢价率就会高
3、若全部配置高层建筑，采光是一个问题，容积率会增大，在受限的情况下，全部高层会超标，规划不易通过
4、全部设置高层因位置问题或者规划问题，不允许为高层建筑，有些会有限高要求，限容积率要求等因素影响
5、高低搭配设置，也是目前地产开发的主流方向，总体目的还是寻求最大空间，做到好销售、好价格、好房子等，快速周转。
大湾区置业林经理
其实你这个问题好多人都提问过，为什么会提这样的问题呢？应该是基于你们对目前相关政策规定的，不了解所造成的困惑。
我在这里给你回答一下这个问题。
首先一个城市的发展，他有一个基本的规划，规划里面呢是包括一个人口，城区的面积，因为这个方面呢，那么就会有多少人口居住要盖多少路在小区概多少医院盖多少学校同多少公交车道路是多少绿化面积是多少电信设施进来是多少配套的燃气，自来水，电等等的一些东西都是要根据这个来配套。并且来要就进行规划，这一块地能建一个学校，那一块地呢？建一片住宅区那里，商务区那里商住混合小区那里医院那里商场等等的公园都要这样规划，根据规划来建。
房地产开发商呢？就是从政府规划的土地当中拿到适合该住宅的部分这一块地，他拿到这一块地的时候呢，并不是说他想怎么盖就怎么盖？首先他还是需要根据政府给的几个硬性的指标，比如说建筑密度达到多少容积率达到多少，建筑的总高度达到多少？建筑的类型是什么？有这么几个指标给他，他拿的这个指标之后呢，再找规划设计院去设计。设计院拿到这块地的相关要求后，开始进行设计，将设计好的图纸交给开发商，这这个时候呢，开发商在进行施工的招投标。
确定了施工单位后，开始建筑公司进场，还包括一些专业的公司，比如说监理公司水电安装公司、装修公司、园林施工公司、营销代理公司、消防施工公司、水电安装公司及后期的物业管理公司等等。
所以呢，这个时候你回答你问题的初期就是开发商盖这个房子，并不是他随便乱盖的，他还是相关有资质设计院的一设计，经过相关政府部门的批准然后按照图纸来施工的，不是随便来施工的。
道在观政
有些小区会有洋房、小高层、高层不同的产品线，它往往受三个因素相互平衡相互制约导致的。一是规划要求；二是建筑规范；三是市场需求。下面我们做个简单的分析：
1、一个小区当初拿地时，政府是规定了可以做多少建筑面积的要求，也就是俗称的容积率。这样在满足建筑规范的基础上你全部做高层，也是可以的。但是，不是你想盖多少就盖多少。
2、全部盖成洋房和小高层行不行？如果满足建筑规范也是可以的。但往往全部做成低层的房子可能总建面达不到，开发商不可能牺牲建筑面积，那只好往高处建。在这个过程中，还涉及到一个建筑密度的规划要求，建筑密度就是建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例。这样一来，你就不能低房子排排坐，把地做满。
3、建造房子有很多建筑规范。比如对间距、对日照都有要求，正因为有这些要求，有时逼迫你不得不做高低不同的产品线。
4、同理，一个楼盘也受不同的规划约束。像武汉就有规定，一个超过15万方的小区，必须有3个层次的高度差，每个高度差不低于25米；像全国如果小区毗邻江河湖泊、重要公建都会有限高要求。
5、洋房、小高层、高层每个产品都有自己各自的优势。举例像洋房建造快、公摊小、成本低，售价还比高层贵，这时候开发商为了迎合市场需求，也有可能在小区布置这种产品。
综上，一个小区不同的产品线，基本上都是在满足城市规划、建筑规范、市场所需基础上综合平衡的产物！
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地产边缘
1、社区配置洋房、小高层、高层的规划，是在规划时进行的设计，这一设计报给规划局，规划局审批完毕，即可完成社区的规划
2、社区进行高低配三个主要原因：一个是考虑容积率的问题，具体什么是容积率我不过多解释，到处都有解释，一查就知道；第二个是采光问题，进行高低配满足采光要求，社区每户的采光都是有要求和标准的，有最低要求标准，要满足采光要求才能通过规划，采光不满足也不能通过规划局的审批；第三个是溢价率的问题，进行高低配满足不同社群的需求，同时能增加溢价率，特别是洋房、小高层的售价比会高些，整体社区的溢价率就会高
3、若全部配置高层建筑，采光是一个问题，容积率会增大，在受限的情况下，全部高层会超标，规划不易通过
4、全部设置高层因位置问题或者规划问题，不允许为高层建筑，有些会有限高要求，限容积率要求等因素影响
5、高低搭配设置，也是目前地产开发的主流方向，总体目的还是寻求最大空间，做到好销售、好价格、好房子等，快速周转。
金色之光
那么要搞清楚开发商为什么在同一个小区要建不同的产品，那就必须先了解什么是容积？
其实开发商从政府手里通过招拍挂获取的土地，其土地性质及建筑参数都已经确定了，而开发商也是根据建筑参数来设计规划建设的，其中取到决定性的就是这块地的容积率是，开发商可以根据容积率能算出这块地的总建筑面积，以及推算出建几栋高层、洋房和小高层之间的比例来同样也能算出开这个项目的发利润。
1、那容积率是什么？
容积率就是开发用地的总占地面积与开发用地地面建筑物总的建筑面积之比得出一个系数就是容积率。
容积率越大小区的总户数就越多，小区人均享有面积就少舒适度就低，反之户数少，人均享受面积大舒适度高，说白了就是容积率高小区住的人就很多电梯的使用频率高很拥挤。
2、为什么不能全部建成高层？
按照国家对小区容积率的要求，住宅楼盘容积率不得低于1.5，如果全建成高层容积率势必超标不合格，所以开发为了在达标的范围内同时保证利润的前提下，适当的降低容积率的同时提高建筑密度，采用了多种建筑混合开发的方式，往往小区内既有洋房和小高层这是开发商用来提高建筑密度的，又会建造高层来提升容积率，这样及做到了住宅的舒适度又能保证满足国标一举两得。
总结:开发商想要建什么样的产品除了土地的性质和地块的因数外但决定性因数还是容积率，所以买房要买容积率低的小区，容积率低小区居住人口少，不会感到拥挤整体舒适性好。
小廖说房子
谢谢。我作为《陕西房产》主编，很乐意通过以下三点来回答这个问题。
第一，说清洋房、小高层、高层的概念。
洋房，是指欧美式样的独立式或复式、别墅式住宅，与中式风格相对应的，多配置有专用电梯。洋房有高层洋房、花园洋房等。以四层为主或11层以下多层板式建筑，一般为四面或三面临空，景观均好，绿化率比较高。一般底楼房子会赠送小花园、地下室等，有着充足的空间，进出方便；顶楼房子楼层高，私密性好，比较安静，还有很好的观景视野。
什么是小高层？与洋房或与多层相对应，在现实生活中，指楼高7层-11层的住宅叫小高层，也有的把18层高度及以下的住宅称为小高层。一般平面布局为南北朝向，一梯两户，或两梯三户，或两梯四户。
什么是高层？与小高层相对应，楼高12层及12层以上或18层及以上高度的住宅建筑称为高层住宅。高层住宅至少设置2部电梯，一般有两梯四户、两梯六户、三梯六户、三梯八户等。
第二，从需求端看，期盼更舒适的居住条件、更优美的小区环境，在共建共享的住区体验中有更多获得感。
竞拍得一块地来盖房子，政府在建筑密度上对房地产开发企业有前置的刚性规限，规定容积率不得超过3.0，因此想多盖是没门的，必须保障道路、绿化、停车位、人防工程等公辅、配套设施建设用地。
现在很多小区都是高层+小高层+洋房，搭配组合形成大体上南低北高的格局：在容积率可以的情况下，一般高层在北组团、洋房在南组团依次排列，南北通透，采光好，不遮光，户型全明，多重园林景观，绿化率高，置身其中如临大自然，能满足不同层次客户的人居需求。
第三，从房企看，现金流回正速度是其考虑项目上马的“牛鼻子”因素。
洋房、小高层、高层三个类别的住宅，哪个建造速度快？首先是洋房，其次是小高层，最后是高层。也就是说，在项目地块分期建设中，洋房因楼层低、体量小、盖楼耗时短，是最快速度拔地而起矗立在人间，项目感知可说是看得见、摸得着的。
洋房、小高层、高层三个类别的住宅，哪个推货速度快？首先是洋房，其次是小高层，最后是高层。洋房可最快速度地达到预售条件，从政府取得预售证后就可以卖房子收款了。销售回款后，进一步支撑、保障项目后续进度。推货节奏加快，加速预售回款，有助于更快速度实现项目现金流回正，从而实现高周转、快拿地、快开发的良性循环。
总而言之，盖房子吃房地产这碗饭真还是个技术活，项目前策定位极端重要。一块地拿到手后，是盖洋房呢？还是建小高层呢？抑或高层？甚至超高层？必须因地制宜，先谋后定，先胜后战，先算后建。否则的话，项目清盘后一算总账，不仅没赚到钱，甚至还亏空呢。现实中这样的失败案例还少吗？
张国政先生
不是随便盖的，政府对土地的使用，也不去随便定义的，住宅的容积率都不是随便说说的，开发商没有任何权利更改容积率的，房子盖的高肯定能多挣钱，开发商也想，但也只是想想，谁都不会搬石头砸自己的脚，盖的再好拿不到预售证，只能放着，房子是卖不出去的。
