XSX木木蓉

為什麼是10年後漲到140萬才能保本？這個算法有誤會吧。我們重新來梳理一下，10後房價多少才能保本？

1、你持有房子10年的成本是多少？

第一、30萬首付在10年中可以產生的利息，因為這30萬你不用來買房你可以用來做投資理財，過去的10年，每年獲得4%的投資理財收益是正常的吧，那麼10年總收益就是：30萬*4%*10年=12萬；

第二、35萬房貸的利息，過去10年的房貸利率此起彼伏，有高有低，我們就簡單的按照5.5%的年利率來計算吧，那麼10年的利息成本就是：35萬*5.5%*10年=19.25萬；（對於這個結果很多人可能會有疑問，因為按揭是等額本息和等額本金兩種方式，怎麼會是這樣的計算方式？其實都是一樣的，說起有點複雜，不展開了）

總成本就是：12萬+19.25萬=31.25萬。（對於這個結果很多人是有質疑的，怎麼會有這麼高的成本？65萬的房子，10年怎麼會有這麼高的成本？其實大家換個思路去思考：你用65萬去投資理財，每年的收益率是5%，連續10年，你是不是也能獲得65萬的50%的收益金額，也就是32.5萬。這樣就不驚訝了吧）

2、你持有房子10年的收益是多少？

持有房子會有收益嗎？當然了啊，你的房子是可以出租的啊，

我們知道當前中國的房屋租金收益率大概是3%，一線城市普遍在1.5%-2%，其他城市普遍在2.5%-3.5%之間，65萬的房子，通常不會在一二線，租金收益率會高一點，我們假設租金收益率是3.5%（因為考慮到房價會漲，所以在計算的時候假設房價不漲，但是租金收益率提高一點）。

那麼10年的租金收益就是：65萬*3.5%*10年=22.5萬。

3、持有房子10年總的成本是多少？

資金成本是31.25萬，租金收益是22.5萬，再假設你首次買房以及買房的交易費用由自己承擔的部分大概是房價的2%，也就是1.3萬。那麼總的成本就是：31.25萬+1.3萬=32.52萬；

房子總的收益就是：22.5萬-32.52萬=-10萬。也就是說如果房價不漲價，那麼你就是虧10萬，所以房價至少是要漲10萬，也就是賣75萬，你才能保本。

如果你的房子不出租，也不自己住，那麼你虧損的就更多了，直接就是虧損31.25萬了。

4、為什麼還有這麼多人買房子？

上文我們知道了房子虧損與否的過程，那麼為什麼還有這麼多人去買房子呢？這是因為房子是在漲價的啊，過去10年房價上漲了150%是最基本的吧？上漲200%甚至300%的也不在少數！我們就按照保守的上漲150%來計算，65萬的最終市價是162.5萬（其實10年前65萬買房的人，現在的房子一般都在200萬左右了，甚至兩三百了），比上面的保本價75萬要高將近90萬，上面的分析我已經考慮了理財的收益的。如果你買房子的話，比正常的保守的理財收益還是要高不少的，這個就是這麼多人購買房子的原因。

當然還有一個很重要的原因就是，因為房子不夠住，所以必須要買，這個是剛需，而越是不夠住，買的越多，價格上漲也越多。

壹號股權

近些年房產價值的增長是成倍的 但是銀行存款利率浮動很低

拿天津舉例十年前我家門口小區均價8000 當時50萬能買個小兩居 再貸款30萬 能買個三室

按照20年期 商業貸款利率來算 月供大概1800左右 那時候家庭月收入在3000-4000

到現在 我家門口均價3萬 如果當時花錢買了三室100平 現在手裡相當於有了 300萬固定資產

如果這些錢都存銀行 現在想買三居還是要貸款買 現在家庭的月收入在一萬左右 就算之前十年內每月能存月收入的50%算 10年也就存個 30-40萬 加上之前手裡50萬首付 再算上銀行利息 手裡大概也就100萬 在想買100平 每月月供起碼1萬2以上 那麼這個家庭肯定沒法負擔了 只能退而求其次 買80平甚至60平

當然十年前肯定無法預料到10年後 房價的成倍增長 但是漲是肯定的 我還沒聽說哪個城市10年房價越來越低了

很宅很娛樂

關於買房，我來分享一下個人的觀點。

首先咱先不說這個錢的貶值與否。有些人買房就是剛需。因為居住或結婚。像我們這兒小縣城有一個小夥子，在縣城裡面就有老房子，然後他又去買了一個，120多平方的3室1廳。他是首付20萬，然後分期30多萬。我就問他，你在縣城裡面本來就有房子，為什麼又去買一個？他回答說，我要結婚，就必須再買一套房子，這是女方提出來的基本要求。

首先是因為，貨幣的貶值率。社會要發展，要進步，通貨膨脹是一個必然的過程。以前一塊錢買到的東西，現在需要十幾塊錢才能買到。從我們10年前的工資和現在的工資就能夠看出來，這種差別。而目前，綜合看來，房子是最保值的商品。
當然，也有人在看到房價上漲的時候。他們盲目的追高。囤積房子，然後想獲取更高的利潤。這樣也更加加劇了房子的銷售。

農民阿忠

首付30萬，貸款35萬，總價65萬，相對來說這房子價格不高，外部因素不講，房子戶型面積不知有多大，反正你不買就虧大了。

人在外面飄，無房就沒根，記得我剛到這座城市，首先是，租房，安頓一下自己，當然有親人，朋友在，你就能省不少心。

如果租過房的朋友，你們租房在一個地方很少搬家的多不多，現在我感覺到那幾年我搬過好幾次家，飄來飄去，沒有著落，不知大家是不是有同感。

再說個假如，你不買房，你對這個城市的歸屬感就不強，工作生活上有時就融不進這個城市生活，一旦房租，物價上漲，工資不動，就有點情緒心裡。買了房也就有區別，勒緊褲帶，掙工資，還房貸，掙生活，隨著貨幣的走勢，錢也越來越不作用，隨著時間的推進，回頭一看，你會發現買房是個好的選擇，這也是我以前的一些體會，分享給大家。

當然，以前買房，也有一定升值空間，只有一套房的不要多想，現在剛需，該出手就要出手，認清形勢，抓住機會，祝福大家。

葉子鼠歸根

不知道140萬怎麼算的。。。

首先35萬首付，30萬貸款，貸30年，利息算28萬，合計還近100萬。

但是10年時間，每月還款1600而已，一年1萬9，10年19萬，大概算下10其實你只投入了35+19=54萬的本金而已，還應還39萬。

10年後的房價漲到140萬的話，除去還應還的，手上100萬(當然提前還款少的那點忽略)，本金投入54萬，相當於收入46萬。

當然這46萬還沒加上你買房少出的租房錢或收入的房租。。。

大概草草算下漲到140的情況，投入54萬本金，收益46萬，平均年收益在7%，銀行利息收益在3-4%，貨幣基金2.7-5%，穩定來看股票-10-10%。

當然你看的雞湯文動不動就給你說聰明人年收益都能做到20%以上，先不談你夠不夠聰明以及有那份運氣，光是投資盈虧的壓力就夠你夜不能寐了。

用50多萬的成本，10年，啟動一個100多萬的投資，怎麼看也比較值，當然前提不是炒房。

---關鍵的分割線

當然該房產10年後能不能到140我持保留意見，這得看是幾線城市，是不是熱門地段等等因素，至少穩定的區域房價不會大跌。尤其是現在房住不炒的基調

艾卡西亞

貸款利息

貸款35萬元，十年期，我國以利息高的等額本息計算（等額本金利息較低）：

1、公積金貸款

利率3.25%，十年後利息為60420元，本息合計410420元。

2、商業貸款

1）：基準利率（4.9%）：十年後利息為93425元，本息合計443425元。

2）：基準上浮10%(5.39%):十年後利息為103524元，本息合計453524元。

3）：基準上浮30%(6.37%):十年後利息為124128元，本息合計474128元。

4）：基準上浮50%(7.35%):十年後利息為145265元，本息合計495265元。

即使以最高的基準利率上浮50%計算，十年後，你購買這個房子總成本為：首付款30萬元+495265元（35萬元的貸款本息）=795265元，尚不足80萬元，為何會需要140萬元才能保本？所以這個假設根本不成立。

如果說貸款35萬首付30萬，10年後得漲到140w才能保本，那麼這個貸款利率得多高呢？140萬元-首付款30萬元=110萬元，也就說貸款的35萬元的本息需要達到110萬元才會產生這個保本的問題，這個相當於房貸的利率為40.8%，已經屬於高利貸的利率，根本屬於不可能事件。

投資的收益

通過上述貸款利息的分析，我們知道，你這個首付30萬元+貸款35萬，10年後的本息最多也就約80萬，你說140萬元才能保本，這說明你這個80萬元，如果不買房，在十年之間要賺到60萬元左右收益的，才會有保本一說。

此外房子出租也會產生租金收益的，10年我們假設租金12萬元就好，購買這個房子除了十年後賣掉的140萬元，還有這12萬元的租金，相當於總收益為152萬元。

所以考慮到房租的問題，你這80萬元的支出，十年內要賺72萬元，才會有保本的說法，這個是什麼概念呢？

即使是一次性支出的80萬元，80*（1+X）^10=152萬元，可得X=6.63%,這個投資收益率目前的低風險投資產品根本做不到。

如果再考慮到你除了首付款30萬元是一次性支付的，其餘越50萬元是分十年期限支付的（相當於分期投資，等於年金），假設投資利率為X：

30萬元的投資本息為：30*（1+X）^10；

35萬元貸款本息按月投資的本息為：4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12

備註：4127.21為月供金額；X/12為月利率，因為月供是按月支付的。

綜上所述：30*（1+X）^10+4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12=152萬元，可得X=9%，明顯目前市面上的任何低風險投資都無法做到這個收益率。

鯉行者

你這個帳怎麼算的，一套75萬的房子，十年後必須漲到140萬才能保本兒，一定沒算對，房子按揭35萬，首付30萬，不論你按揭30年，20年，或者10年，都沒有那麼高的利息，加上裝修，也到不了140萬的高度，假如按揭十年，總利息才不到十萬，按揭20年，總利息不到20萬，按揭30年，總利息30萬左右，按照基本裝修，十萬塊錢足夠了，你是怎麼算出來的140萬呢？

首先，這個帳沒算對，假如只按揭的十年，那麼這套房子只要漲到85萬，就算保本了，不論你貸款十年，20年30年，前十年的還款額，60%是利息，前十年的還款額度總利息不會超過15萬，也就是說，不管怎麼計算，只要房子漲到90萬，就可以完全保本了，其次就是要算一下你的真實賬目，包括裝修在內，所有的按揭利息，全部都算進去，十年後漲到100萬，這是頂天立地，絕對能保本了。

急著買房的人，不會去算賬，只是覺得房價未來會漲，他們就心慌，有的人買房是為了三歲的兒子，有人買房是為了結婚，有的人是為了換房，總之都是害怕未來房租越來越貴，而那些炒房的人，基本上都是用來，短期持有，不使用槓桿，佔用資金量過大，使用槓桿，就會面臨著持有成本，總的來講，投資買房的人，都會去算賬，而且是精算，而著急買房的人，都是一般老百姓，都是害怕。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

朋友們好！

買房子是為了居住的，安居才能樂業，而且還可以節省租房子費用。而且你這個賬算的是不對的。因為你本金也就是30萬加上35萬貸款本息。下面來分析一下。

購買的房子85萬以上就不虧了

貸款35萬，首付30萬元，總共買房子的時候，你自己也就是投入了30萬元本金，當然了貸款35萬20年需要還本利在55萬元。也就是說，前後20年，加上貸款本利你也就是投入了85萬元。但是20年之後，如果你這套住房的價值在85萬元以上，那麼你就是不虧的。

還有一筆賬要算的，你住在自己的新房子裡面，肯定很安心，而且不用租房子了。如果你沒買房子，租房子也是一筆必不可少的開支。如果你買房子了，相應的你就會減少租房子的費用，這個也是買房子的好處了。

因此，如果大家沒有房子，有錢最好還是貸款買房子，這最少能夠讓自己安居樂業，而且還能夠節省租房子的費用。如果房產還能夠升值，那麼肯定就是買房子合適了。

未來10年仍然是白銀時代

現在我們房地產仍然處於白銀時代。現在的房地產雖然漲價幅度肯定比不上十幾年前的漲幅了，但是仍然會穩健上漲的。這主要是因為現在城市化仍然在繼續深化，很多城市的城市化進程仍然在持續進行，而且人口還在不斷進入城市。人口的增加必將帶來房地產需求的增加，也會帶來房產價格的上漲。

現在在經濟發展前景較好的城市購買房產，可以說仍然是一個較好的投資手段。現在可以投資大城市市中心的重點小學學區房，這些房產未來10年升值的空間更大。畢竟未來隨著生活水平的持續提升，孩子的教育必將受到越來越多的家庭的重視，而學區房價格也將會水漲船高。未來10年，大城市市中心學區房的價格大概率能夠增值一倍。

綜上所述，30萬本金，貸款35萬購買房子，只要房產20年後漲到85萬就不算虧了。畢竟還省下來20年的租房費用。現在的房產仍然是處於白銀時代，購買房產仍然是抵禦通貨膨脹的良好投資手段，現在可以投資大城市市中心的重點小學學區房，這些房產未來10年升值的空間更大。

睿思天下

這麼計算:

如果你貸30萬和首付35萬不去買房，直接存銀行，按5%利息，10年就是106萬(複利公式)，而且每年你支出的房貸也存銀行，相當於每年存2萬，存10年，5%利息，大概是25萬(年金公式)，相當於你付出的成本到第十年值106+25=131萬，和你貸款買房房產在第十年的140萬價值差不多稍有差距。

但你需要考慮這十年你獲得了房子的使用權，你少付了租金(自住)或者收穫了租金(投資)，不過總價才65萬的話，租金頂多也就1千多和房貸差不多略少。基本上看做十年收入約20萬。

總計買房你比存銀行要多賺30萬，剛剛能抵消大約7%-8%通脹。

總結就是，如果房子無法每10年翻一倍的話，基本上你買房的收益甚至會慢慢低於理財或者存銀行的5%的年收益，現在那麼多人買房主要是因為近十年來房子翻了十倍，收益太高，不需要理性計算，只要無腦買就無腦漲然後無腦賺。而按現在房價的趨勢，一線城市再暴漲的可能性已經很小(個別地段或區域受政策影響除外)，所以如果要投資房產先要評估下你買的這個房子能否十年翻一倍。

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首付30萬，貸款35萬，10年期，房子需要升值到140萬才保本，這是怎麼算的？估算也差的太離譜啦！

貸款35萬，商業貸款10年，我按上浮10%算，每月還款3779.37元。

如果不買房，30萬首付買4%理財，以後每月續存3800元，10年按複利算，到期本息和才99.77萬。

也就是說，10年後只要房子能值100萬與複利理財一樣。這價錢的房子，裝修費各種稅費10萬夠啦，只要10年後，自己房子能賣出110萬，就跑贏理財了，房產需增值70%左右。都不用10年，只要二線城市，5年內也能完成這種增幅啦，而且自己還享受了10年的改善。

關鍵字: 十年 利息 為什麼