盲人觀世
你好，如果強制推行現房銷售，不是對房價有沒有影響了，是房企能活下來幾個？
那需要房企多大的資金量，一般企業辦不到的。
國家不至於對房企下死手吧，炒房也不是房企的錯，資金太多，沒有地方投資，不炒房幹什麼去？
幹實體你看現在競爭多激烈，人都喜歡做投機性的買賣了，實體都不愛做。
為何傳銷、資金盤屢禁不止，就是這個道理。
眾點說旅居
您好，我是@小強講房產買賣知識，分享我的觀點。
昨天我剛在頭條號發了一篇關於海南現房銷售這個事情的看法，今天把我在頭條號的觀點做個提煉分享給各位悟空的朋友。一.為什麼是海南先推行這個政策。
我們先來了解這個政策的背景。海南作為全國最受歡迎的旅遊勝地，一直以來旅遊地產非常火爆，尤其受北方人喜歡。因為北方天氣乾燥冬天又冷，所以很多有條件的北方人都會去海南置辦幾套房子冬天去海南度假。也正是這個原因，海南的旅遊地產被炒的火熱起來了。
還有一個比較重要的原因，海南對房地產依賴性正在逐漸變小，這點從近幾年海南全省新出讓的土地就可以看出來，加上海南對大健康產業和區塊鏈產業等其他新興產業的支持，房地產對海南GDP的貢獻越來越小。
再加上房住不炒的基本政策和海南各地比較大的去庫存壓力，所以才推出這個現房銷售的政策。咱們要明白的一點就是，只是從現在開始出讓的土地才會施行，之前的還是按老路子，這就給了開發商很大的緩衝。以後大不了不再拿海南的低，我去別的省份的三四五線城市，總可以吧？
而現在全國各地，唯有海南才具備這樣的天然優勢可以去推行這個政策，短時間並不可能被複制推廣到其他地方甚至全國。
二.對誰的影響最大
我覺得受影響最大的就是一些規模較小實力較弱的開發商，這樣的政策就是對開發商的一輪洗牌，能在這種政策下繼續拿地開發樓盤的，只有那些實力雄厚的一線房企，最少也得是前二十強前三十強這種級別，只有他們才能拿出來那麼多的資金投入到一個兩年以後才能收穫的樓盤中（從拿地到房子封頂具備現售條件，一般得兩年左右的時間）。
三.對消費者的影響是什麼
很多人覺得房價會降，我覺得並不一定。因為現售會佔用極大資金規模，所以開發商並不會一下拿太多地塊來建設，相反，都會放慢步調一步一個腳印，小規模慢慢開發，這對二三四的城市的購房者來說未必是好事。因為城市化的進步，伴隨著就是更大規模人口的進入，而房子是這類人口最先想在這個城市留下的烙印。開發商開發腳步慢，可供市面上購買的房子就少，加上因為現房銷售，買房就能住，勢必會引發新一輪的搶購潮，價格下降的可能性在我看來並不大。
四.別的地方會推出這樣的政策嗎？![]()
我認為短時間不太可能。海南現售要見效果，得兩年以後，而這段時間，對別的地方來說，就是觀望期。尤其是GDP對房地產依賴大的地方和城市化進程剛剛快速起步的城市，更不可能推出這樣的政策，因為現售影響的是開發商對這個地方的投資信心。有這錢，不如去其他沒有這樣政策的城市投資。
至於全國統一執行這個政策，那更無異於天方夜譚，各地經濟發展不一樣，對房地產的依賴性也不一樣，而市場經濟要發展，就得有市場經濟自己的規律，政策可以調控，但是不能過度干預。所以我認為，其他地方施行的可能性不大，全國都施行，那更是不可能的，最起碼三五年之內是不可能的。
以上是我的觀點，希望對您有幫助。
我是@小強講房產買賣知識 ，用公正的立場、嚴謹的態度、專業的知識為您提供買賣房產信息諮詢。如果您有更多想了解的，可以隨時私信我，我會給您提供更全面更專業的購房諮詢。如果覺得對您有幫助，請點個贊加個關注。如果您有不同意見，歡迎隨時交流學習，共同進步。
小強講房產買賣知識
分兩種情況！
第一種情況，就是馬上實施，房價會暴漲！
現階段還是城鎮化進程中，大量的農民、畢業生進城，在城市裡居住生活，從而催生了大量的居住需求。
如果現階段實施，首先，小型房企加速倒閉，進入寡頭壟斷階段，他們會有更多的定價權。
其次，現房交付對房企的資金考核更加嚴格，融資成本更高，從而加在房價上，也會導致房價升高。
然後，房企的現有資金會減少拿地數量，市場上可售的房子會減少，供不應求，房價也會上漲！
最後，開發商拿地數量減少，政府收入減少，城市基建也會放緩，對整個城市的發展造成一定的影響。
所以說，現階段直接實施現房銷售，對於人口加速流入的一二線城市，會導致房價暴漲，買得起房子的人也會變少，房租也會上漲📈
第二種情況是城市化進程結束階段。
這個時候，供需接近平衡，現房銷售和期房銷售差別不會太大，但是，好地段、高品質的住房價格依然不會太低，畢竟，還有大量改善需求的購房者關注！
鄭在扒盤
相當於把蓋樓風險重新轉嫁到開發商身上，對開發商資金鍊的考驗，過去是，我要蓋樓，我只有打個地基，申請證，蓋個售樓處我就可以賣房收錢，買家給我錢，我拿這個錢去把樓蓋起來，現房銷售就不行了，必須開發商全部承擔房子蓋好前的所有資金，因此開發商風險更大，拿地就會更小心，風控會做的更嚴格，小的開發商基本不敢搞了，只剩下大開發商，或者小開發商抱團合夥拿地蓋樓銷售這樣，要說對房價的影響，目前看不出來，因為其實這不會影響到庫存，本身現在國內就有很多空置的房子還沒賣完，我倒是覺得這是樓市調控進一步想去庫存的手法，當然，現在只是海南一個這麼搞，全國範圍估計可能性也不大，利益鏈太複雜.出了規定就得砸一大群人的飯碗
alexloop
假設強制推行現房銷售政策，會帶來什麼影響？那就是中小型開發商大量退出房地產市場，以及造成供給出現結構性的失衡，是否會造成房價的下跌，需要從金融角度去看問題。
我國的房地產基本上實行“預售制”，即開發商通過招拍掛拿地，然後抵押土地獲得貸款，再通過預售獲得居民按揭資金的支持，其中，開發商的杆槓比例，因此而大幅提升。而開發商通過容積率的擴張，即使土地的樓面價和市價沒有多少空間，也能從杆槓和容積率等角度因為獲得乘數和杆槓而獲利。其中，在土地拍賣後，以及居民按揭貸款出售期房，得到了大量的杆槓和流動資金。如果和開發商的自有資本金對比，其中的杆槓率達到幾倍的水平。
而假設強行推行現房銷售的政策，開發商就會喪失居民按揭貸款這一塊杆槓和流動資金用於土建等資金需求。而在政策發佈生效的節點，開發商後續的資金就會出現擠兌壓力而出現大量的中小型開發商無法繼續經營而退出市場。
簡單從開發商的角度去看問題，似乎比較簡單。而事實上，開發商或者說房地產，不僅僅是開發商和購房者兩個唯度的關係，更多的還聯繫到金融體系的資金安全和貸款安全。如果，強行推行現房銷售政策，在新政策推出的節點以後的開發商經營就會出現大量問題。以恆大，萬科為例，即使作為我國最頭部的開發商集團，其負債率也高達60%以上。而一些小型開發商，負債率已經達到70-90%，處在非常高的水平，只有加速出清庫存——在建工程和土地，才能維持企業債務得到償還。而如果因為新的房產銷售因為現房銷售政策，導致和期房銷售政策上，存在1-2年的在建工程時間，那麼，多數企業就無法正常兌付到期債務，從而引發金融體系出現風險。
而如果強行推行，肯定會造成房價出現短期的大幅波動，而從長期角度來看，未必購房者就受益——因為危及經濟增長，對就業和居民收入的可持續增長，都是一個巨大的威脅，沒有贏家的結果。
屠龍刀fei0598
現在房價高，大家都認為是炒房的原因，因為大家購買的是期房，貸款推高了房價，如果以後國家不允許銷售期房，全部推行現房銷售，房價會怎麼樣呢？
這個問題說起來還是很複雜的，而且這樣的可能性也非常小，可以想象，真是這樣的話，現在的開發商沒有幾家能夠活下去，而且房價更會高的離譜，甚至很多人根本住不上房子。
其實我們不應該把房價歸結於期房和現房的問題上，期房還是有很大的好處，起碼讓老百姓能夠教較早的住上房子，如果要求全部現房銷售，甚至要求全部現款購房，那實際上又回到了原來計劃經濟的時代。
我們來想一下，如果開發商必須銷售現房，那麼開發商需要龐大的資金，這些錢只能有兩個來源，一個是開發商的自有資金，另一個是銀行借貸，這些資金成本最終都要轉化到樓房價格中，所以現房的價格肯定會高於期房。
如果要求開發商全部銷售現房，同等的資金條件下，開發商只能減少房屋的開發量，樓蓋的少了，需求沒有減少，房價自然就會更高。
這裡面還有一個問題，就是現房銷售是否允許購房者貸款，如果房貸政策不改變，期房和現房其實沒有任何差別，炒房的人仍然還會炒房，只不過開發商的成本提高了，最終還要轉嫁到消費者身上。
房地產是國民經濟的，重要組成部分，房價高雖然讓我們感到很頭疼，但是，他也有一定的積極作用，可以促進國民經濟增長，提高勞動者的工資水平，提高社會資金使用效率。
所以我覺得，期房銷售本身不存在問題，推行現房銷售，只能會提高房子的價格。
互金直通車
首先我覺得現房銷售不可能，房地產商回款變慢，壓力大的不是房地產商，而是銀行，銀行，銀行，房地產商借錢蓋樓，本來預售可以回款，銀行壓力小很多，你可以想一下，自己借錢給一個特能掙錢的朋友，剛開始說他會拆借別人買產品的預付款三年還，現在呢，必須手裡的貨賣出去才能還錢。
銀行的壓力大了，政府壓力就大，銀行就不敢輕易貸款，市場上的錢就少了，經濟下行進入緊縮。
而我們在看房地產商呢，小的房地產商會逐步出局，大的房地產商可以支撐住現房賣，但是房地產商為了節省開支，就會放慢拿地建樓的速度，北上廣深的年輕人可等不了啊，孩子上學，養老，得嘞，進一步推高二手房價格，建好的新房就會更貴，然後崩盤了
藝術世界觀
1、房地產集中度加強
我國房地產的商業模式是開發商付錢拿地，然後建造房子，在房子還沒有變成現房之前，期房就開始銷售回籠資金，這樣能夠加快週轉率，提高利潤率。一旦實行現房銷售。將影響開發商的現金流，很多開發商的現金流將受到影響，本來現在疫情，開發商的收入銳減，很多開發商已經倒閉，一旦全國強行推出現房銷售，行業的集中度將加強，大量的房地產商開發商倒閉，只有實力強的開發商才能生存。
房價有何影響
一旦實行了現房銷售，房地產開發商的資金受影響，這樣對房地產開發商的拿地建房銷售要求變高，很多開發商是沒有辦法屯地的，整個土地交易市場來說，土拍市場不會有現在這麼火爆，從源頭開始看土地的交易價格將下降。
現房銷售，消費者是可以看到現房才會交易，對整個消費者來說是個好事，可以買到自己心裡的房子，而不是隻看期房，因為期房問題在於房子建成之後可能不是自己想要的，只能選擇樓層和位置，但是一旦變成了現房銷售，那對消費者可以選擇自己心儀的房子，交易更謹慎，而且一旦成交之後即可入住，不像現在買期房要等好幾年才能入住，現在是交了首付和房貸還不能入住。
綜上所述，我認為一旦變成了現房交易，土地價格下降，開發商的現金流變得緊張，開發商需要更快速的銷售現房來回款資金，對消費來說，消費者有了更多的選擇權，不會那麼盲目，所以我認為房價會下降。
互金圈
全國推行，從以下幾點來說一下對各個人群的影響。
1.對開發商來說，前期投入會變大，會影響房價，個人感覺房價要上漲。
2.對施工單位來說，工期會更緊張，各開發商都會要求最緊的工期，早日看到收益。
3.對廣大群眾來說，風險降低，選擇更多，更利於購房。
4.對二手房市場相對影響要大，當然這個影響要參考第一條。
熱門大家笑
首先，非常高興為您作答。
買房是很多家庭的頭等大事，畢竟這是一筆堪稱家庭最大的支出項。但是，買房有時候也是一件糟心事。之所以糟心，主要原因便是：真的很難買到一套稱心如意的好房子。房屋質量、小區景觀、物業服務，包括戶型到底做的如何，這些買房人很關心的問題，在目前的房屋銷售制度中，卻是基本看不到的。原因很簡單：期房銷售，客戶更多隻能看圖紙與樣板房，等到房屋到達現房，往往至少需要一年半的時間。
這是買房人對於期房的一個很大的痛點。另一個痛點便是：期房往往開發週期短，很多地方達到正負零或者30%工程量，便可以領取銷售許可證，入市銷售。這種快節奏的開發模式，很多朋友也經常將此與高房價對應起來。
所以，很多朋友就問：假如全國像海南那樣推行現房銷售，這對房價有無影響？其實影響非常非常大。
下面，我們來說說，假如全國推行現房模式，對房價有何影響？
一、房企開發模式鉅變
隨著上一輪去庫存與貨幣化棚改的刺激，房價蹭蹭往上漲，達到了很多人難以企及的高度。而很多房企，也在這一輪牛市中，紛紛跨入千億、兩千億、五千億房企的行列，發展速度非常迅猛。
看似房價的推動因素是去庫存與貨幣化棚改，實際上還有一個很大的原因：高週轉的開發模式。
舉個例子：某開發商只有1億自有資金，按理只能1次投資開發1個項目，等一個項目開發完畢之後，再開發下一個。但是高週轉的玩法是：1億資金一次性開發10個項目，每個項目只投1000萬的本金，其餘9000萬依靠貸款。一億的資金，一下子撬動了10個項目，賺到了10個項目的錢，而原本這1億隻能賺到1個項目的錢。同時，開發商還不用等到每一個項目開發結束，再啟動下一個。而是開發至一半甚至更低，但因為預售制度的原因，加上市場的火熱，房子在期房階段就早早的賣完了。開發商拿著上一個項目的錢，又再次拆分開展下一個10個項目的開發。這樣滾雪球的方式，很快便可以使自己從1億的規模做到100億的規模。
而這其中，很重要的一個因素便是：期房預售制度。開發商只需要投入滿足預售條件的資金，便可以開始賣房，進而現金流回正。有了更多的現金流，快速開發下一個。比如國內某知名房企推出的“345操盤法則”，也就是拿地後3個月必須開盤，4個月必須現金流回正，5個月就可以把錢再滾動到其他新項目開發中。
而如果改成現房銷售，開發商的這套模式一下子玩不轉了。因為拿地後，你不可能再實現3個月就開盤，起碼要1年的建設週期。你不可能再5個月就滾動開發別的項目，因為本項目達到現房條件所需要的資金遠比期房要多。所以，你的現金流可能1年半後才能回正（因為現房前期投入比期房前提投入多了，回正時間就需要拉長），2年後才能投資下一個項目。
看，僅僅是銷售模式的轉變，房企的資金利用率，一下子從極限的5個月變成了2年。那麼，這種情況下，房企的開發規模大幅度受到抑制，對於房價會有什麼影響呢？我們來看第二大點。
二、房價短期內會因供應量萎縮為上漲
之所以房價會漲，前提當然得先是需求依然存在。那麼，因為現房銷售的開發週期大幅拉長，就會導致短期內市場供應量的不足。在這種情況下，如何自身城市中還有較多的購買需求存在，那麼供不應求必然會漲價。
但為什麼說是“短期”？因為樓市的供應、需求、價格、庫存這四個因素，終究會在某一個時候形成穩定的關係，進而房價變得平穩。當然，這個時候並不太好預估，跟城市現有需求、庫存、新建開發量、待建開發量很有關係。
三、開發商資金週轉期變長也會導致房價上漲
這個很容易理解。以前1塊錢1個月達到預售期便可以賺1塊錢，現在1塊錢1年才到預售期，如果還是隻賺1塊錢，顯然開發商會不樂意。所以，開發商必然會提高自己的價格預期。
但是，客戶買不買賬、當地房產管理部門允不允許那是兩回事。房地產市場，說到底是市場化行業，房價漲跌其實是買房人自己造成的，一蜂窩買就漲，沒人買就跌。即使短期政策的干預也會起一定作用，但干預的結果不還是買房人自己的買房決策不是嗎。
所以，結論很清楚：如果所在城市因為要求現房銷售導致了供不應求，短期內必然會漲價；但如果本身城市供求不足，那現房銷售只會提高開發商的價格預期，市場能否形成真正的漲價動力是不一定的。
說完了全國採取現房銷售制對房價可能帶來的影響。下面，也說說現房銷售對於買房人會有哪些利好：
1、眼見為實，產品品質看得見。之前期房賣圖紙、賣樣板的模式將一去不復返，客戶必然會要求實地看房、實地看房屋品質。
2、倒逼開發商提升產品質量。與第1小點一樣的原因，客戶都能夠實地看實體房時，如果房屋瑕疵、質量有問題、景觀不達標，那顯然客戶並不會買賬。這時候，開發商也不敢再做偷工減料的事。
3、房企開發規模大幅縮小，市場以精品盤為主。根據第一大點的分析，現房銷售下，高週轉模式不再。那麼，房企的規模必然縮小，尤其是頭部房企的開發規模會大受打擊。到那時，市場必然會以精耕每一個項目的方式出現，精品盤的數量會大幅增長。
4、物業會成為比拼的關鍵。這個很容易理解，當大家都是現房銷售，你的房屋質量、戶型、景觀、用料都可以看得清清楚楚，沒有透明度。那麼這時候，影響買房人購買決策的很大一塊便是：物業服務品質。這也會倒逼房企提高物業品質，以增強自己的競爭力。
5、房企營銷不再誇張化。現在的樓盤推廣，雲裡霧裡，怎麼高大上怎麼來。原因便是：期房，客戶看不到摸不著，全屏開發商自己說。那麼買房人就很容易被廣告的“表象”所引導。改成現房，房企五花八門的廣告也不再具有渲染力，客戶也不需要看，到樓盤實地去看就行。
最後小結
1、改成現房銷售，房企開發模式鉅變，資金利用率降低，會有提高價格預期；
2、改成現房銷售，短期內供應量不足，會與當地的需求關係呈現負相關，大概率會漲；
3、改成現房銷售，開發商開發動力會嚴重削弱，單盤的利潤要求會提高，也就是漲價；
4、雖然以上三點都會引起漲價，但都是短期變動。當市場供需恢復穩定，房價也會恢復穩定；
5、對於買房人而言，利遠大於弊。
希望我的回答對您有所幫助。@賣藝小青年，十年資深地產人士，歡迎關注、點贊、分享。
