“一房二賣”,已辦理登記的優於未辦理登記;均未辦理登記,先佔有優於後佔有;均未佔有的,先交付全部價款的優於未交付全部價款。
第一部分：法律規定
一、最高人民法院關於印發《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》的通知（2016年11月21日 法[2016]399號）
（二）關於一房數賣的合同履行問題
15.審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。
二、《物權法》
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
三、網籤的作用及效力【行政管理手段】
（一）房城鄉建設部關於進一步規範和加強房屋網籤備案工作的指導意見（建房[2018]128號）
房屋交易合同網上籤約備案(簡稱房屋網籤備案)，是加強房地產行業管理、落實調控政策、規範市場秩序、維護群眾合法權益的重要手段，是促進房地產市場平穩健康發展的基礎性工作。
全面推行房屋網籤備案制度。(三) 實行房屋買賣合同網籤備案制度。加強房屋買賣合同網籤備案管理，實現新建商品房、存量房網籤備案系統全覆蓋。
經網籤備案的房屋買賣合同，可以作為當事人辦理銀行貸款、住房公積金提取、涉稅業務等的依據。（二）住房和城鄉建設部關於印發房屋交易合同網籤備案業務規範(試行)的通知
一、明確房屋網籤備案適用範圍。在城市規劃區國有土地範圍內開展房屋轉讓、租賃和抵押等交易活動，實行房屋網籤備案，實現新建商品房和存量房買賣合同、房屋租賃合同、房屋抵押合同網籤備案全覆蓋。
第三部分：典型案例
1、楊某、任某再審審查與審判監督民事裁定書-中華人民共和國最高人民法院-(2018)最高法民申6133號
楊某主張其對案涉房屋進行備案登記早於任某、雷某，楊某提交2008年11月17日其與晨迪公司簽訂的《庫爾勒市商品房買賣合同》，只對合同進行備案登記，並未辦理案涉商鋪的預告登記， 楊某在二審提交的《備案信息》為複印件且內容不完整，亦未加蓋庫爾勒市房產管理部門印章，二審法院無法對該證據材料的來源及記載內容的真實性進行核對，再審期間亦未提交原件，商品房預售備案與預告登記是有區別的，二者的性質不同，二者的法律效力不同，預售登記備案在性質上是一種行政管理措施。預告登記將債權予以公示，能夠保障預告登記申請人未來取得物權，使得債權具有對抗第三人的效力。楊某主張其對案涉房屋備案登記在先的理由因無證據證實不能成立，不予支持。故民事調解書並不存在內容錯誤的情形。
2、謝昌福與海南省海洋漁業總公司、海南省南海現代漁業集團有限公司等二審民事判決書-中華人民共和國最高人民法院
在“一物二賣”的情況下,如果兩個涉及共同標的物的合同均已發生法律效力,已經辦理房地產登記的優於未辦理房地產登記的;均未辦理登記,先佔有的優於後佔有的;均未佔有的,先交付全部價款的優於未交付全部價款的。 但是,如果兩個涉共同標的物的合同,其中一個未發生法律效力或被認定無效,該合同買受人不具有對標的物的請求權,當然無法對抗另一合法有效的合同買受人對標的物的請求權。就本案而言,如本院第一部分所述,謝昌福與海漁公司簽訂的《房產轉讓合同》因所附約定生效條件未成就而未生效,合同不具有可履行性,謝昌福對合同項下房產不享有請求權,當然亦不能對抗威瀚公司基於合法有效的《產權交易合同》所享有的對相關資產的請求權。由此可以認為,海南高院14號民事判決內容不存在錯誤,亦未侵害謝昌福的合法權益,一審判決駁回謝昌福的訴訟請求,並無不當,應予維持。謝昌福關於其為有獨立請求權的第三人,海漁公司、威瀚公司等惡意串通,隱瞞事實,欺騙法院,導致海南高院14號民事判決損害其合法權益的上訴主張,於法無據,不予支持。但是,應當特別提出的是,海漁公司在明知海南省國資委不同意以協議方式轉讓相關資產的情況下,本應依《房產轉讓合同》約定及時通知謝昌福並退還已收取的購房款,但其隱瞞實情,欺騙主管部門,一物二賣,背離民事活動中應當遵循的誠實信用原則,對造成本案糾紛具有不可推卸的責任,對因其過錯給謝昌福造成的利息損失、機會利益損失均應依法承擔賠償責任。本院對謝昌福與海漁公司之間的合同關係進行了審理,但鑑於謝昌福未提起賠償相關損失的訴訟請求,因此不宜在本案中對此作出具體認定及判決。謝昌福可另循其他法律途徑予以解決。
3、劉家良、四川奇林房地產開發有限公司、四川省南部縣鑫鑫房地產開發有限公司等房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書-四川省高級人民法院-(2018)川民申6402號
關於權利保護的順位問題。本案屬於典型的“一房二賣”。彭永貴簽訂《商品房買賣協議》和劉家良簽訂的《商鋪認購合同》，均屬有效，彭永貴和劉家良均要求履行合同。本案中，各買受人對該房屋均未辦理產權過戶登記，處於平等債權人的地位，有權要求奇林房產公司履行合同義務。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款“對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”以及《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要
》第15條之規定，“一房多賣”時如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。對本案而言，雖然奇林房產公司與劉家良簽訂合同的時間在彭永貴之後，但劉家良簽訂合同後全部付清了房屋款項，已履行了合同義務，並按雙方簽訂《商鋪委託經營合同》約定，將商鋪委託奇林房產公司經營三年，並約定年租金，表明劉家良對該商鋪以售後包租的方式間接佔有。在訴訟過程中，奇林房產公司亦認可該委託經營行為，事實上奇林房產公司也將該商鋪實際返還給了劉家良。而彭永貴雖與鑫鑫房產公司簽訂《商品房買賣合同》並進行網籤，《商品房買賣合同》的網籤是指房地產開發企業利用房地產管理部門的網絡化管理系統與交易方簽訂房屋買賣合同，並在網上進行公佈，其目的是方便用戶通過籤號在網上進行查詢，該行為不具有對抗第三人的法律效力，且事後雙方對網籤的合同主要內容作了變更並明確表示不履行該網籤合同。原審判決認定劉家良作為本案買賣合同的買受人的權利保護的順位優於彭永貴並無不當。彭永貴主張劉家良單方面強行佔有房屋，沒有提供相應證據予以證實，本院不予支持。故彭永貴關於其合同權利保護順位應優於劉家良的再審申請理由不能成立。4、虞生昌訴金壇市開發區強鑫拆遷有限公司等房屋拆遷安置補償合同糾紛-江蘇省高級人民法院-(2016)蘇民申5135號
本院經審查認為，對於一房數賣糾紛案件，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。本案中，強鑫公司、中塘村委會與虞生昌簽訂房屋動遷補償安置協議在先，但之後強鑫公司、中塘村委會又與張春華簽訂房屋動遷補償安置協議，將訴爭車庫安置給張春華並已實際交付。由於兩份協議均為有效，且訴爭車庫已被張春華實際佔有，故一、二審法院未予支持虞生昌要求交付車庫的訴訟請求，並無不當。虞生昌可另行向強鑫公司、中塘村委會要求承擔違約責任。
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