舞可定天下

營改增之後 ，房屋出租歸類為增值稅的“現代服務-租賃服務”，需要繳納增值稅。根據房屋出租人的不同，計算繳納增值稅的方法也有所不同，一般納稅人適用稅率為9%。小規模納稅人按5%徵收率計算繳納增值稅。分別說明如下：

一般納稅人

如果房屋出租人在增值稅管理上屬於增值稅一般納稅人，計算房屋出租的增值稅方法有兩種，一種是正常計稅方法，一種是簡易計稅方法。

（1）正常計稅方法

租賃不動產行為屬於增值稅較低稅率的徵稅範圍，按照2019年4月1日之後的稅率，適用9%的稅率進行計算。

如果房屋所在地與出租人註冊登記所在地不在同一縣（市、區）的，則先按照3%的預徵率向房屋所在地的主管稅務機關預繳稅款，然後再向出租人登記所在地主管稅務機關申報納稅。

（2）簡易計稅方法

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的房屋，或者房地產開發企業出租其在2016年4月30日前自行開發的房地產老項目，可以選擇接簡易方法計稅，這個計算起來比較簡單，徵收率為5%。

同樣，如果房屋所在地與納稅人所在地不在同一縣（市、區）的，要先在房屋所在地以

5%徵收率預繳稅款，然後在登記所在地進行申報納稅，預繳稅款可以扣除。

小規模納稅人

小規模納稅人出租房屋，計算增值稅比較簡單，直接適用徵收率計算，徵收率為5%。如果房屋所在地與小規模納稅人登記地不在同一縣（市、區）的，需要先向房屋所在地主管稅務機關預繳稅款，然後在登記所在地申報納稅，預繳的稅款可以扣除。

對於個體工商戶出租住房，則有一個稅收優惠，即可以按照5%的徵收率減按1.5%計算增值稅。比如某個體戶出租住房取得的收入是3000元，那麼計算應繳納的增值稅=（3000÷（1+5%））×1.5%=42.86元，即先用5%徵收率計算不含稅價，然後再用1.5%徵收率計算應繳納的增值稅。

個人

個人出租房屋，需要區分房屋的性質，如果不是住房，比如商業門面，需要按照5%的徵收率來計算應納稅額，並且要向房屋所在地主管稅務機關申報納稅。

如果個人出租的房屋類型是住房，那麼則有稅收優惠，是按照5%的徵收率減按1.5%計算納稅，申報納稅的地點還是房屋所在地。

不過國稅總局2019年第4號公告對個人出租房屋還有一個優惠政策，即採取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入未超過10萬元的，免徵增值稅。也就是說，出租房屋月租金不到10萬元的，免徵增值稅，這對個人來講是一個好消息，絕大多數的房東就不用繳納增值稅了。

左刀三爺聊財稅

房屋出租其實不止涉及到增值稅，可能還涉及到城建稅、教育費附加、個稅、房產稅、印花稅等等。

單就增值稅而言，可能出租方涉及到一般納稅人、小規模納稅人和自然人。具體的計算稅率各有不同。

自然人出租房屋

以前，這個月租金的免徵額是3萬，今年也隨著小規模納稅人的優惠政策一起，上調到了10萬。

對於個人出租房屋的增值稅稅率，按照房屋的屬性，分為住宅和非住宅（商鋪、寫字間）等，非住宅比較高，是5%的稅率，住宅減按1.5%的稅率來徵收。

小規模納稅人出租房屋

對於小規模納稅人而言，一般都是適用3%的徵收率的，但是也有一些項目是適用5%的徵收率的。不動產出租，就是其中的一項。另外還有銷售自建或者取得的不動產、提供勞務派遣選擇差額納稅等等，也是適用5%的徵收率的。

此外，有個特殊的，就是個體工商戶（多數可能是小規模納稅人）出租其住房。個體工商戶出租住房，也是按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

一般納稅人出租房屋

這個就是按照一般納稅人出租不動產的稅率9%來計算。並且按照時間分界點2016年4月30日做個劃分，在這個日期之前的房屋，可以選擇5%的徵收率簡易徵收。

此外，涉及到租賃的問題，一般納稅人要注意稅率的區分。

不動產租賃服務，稅率為9%，如果是有形動產的租賃服務，稅率為13%。

同時，在涉及到房屋出租的情況下，除了增值稅，也要充分考慮其他的稅費問題。

財會小童

一般納稅人企業增值稅計算和繳納方式，原理都一樣，就是銷項稅額（現行稅率10%）扣減進項稅額（期初有留底進項稅額也一併扣除）之後，正數即為本期應繳納稅額，負數即為下期留抵進項稅額。把企業經營相關數據填入增值稅申報表之後自動會計算應納稅額。

如果企業是混合經營，也就是除了出租房產還有其它增值稅經營收入（如銷售產品），進項稅額是混合抵扣的。比如：A企業本月銷售收入100萬，出租不動產租金收入10萬，取得采購產品進項發票稅額15萬，那麼應納稅額=100*0.16+10*0.1-15=2萬元。增值稅沒有按照各項經營項目分別抵扣，其實是給企業一個很好的減稅政策。

如果是小規模企業（及個體）還可以享受優惠政策，即月租金收入少於3萬、季度小於9萬，可以免徵增值稅。採用預收租金收入，按照收入所屬期間進行分攤，得出月或季的租金收入小於上述對應金額，照樣可以免徵增值稅。

不符合免徵稅收政策的小規模企業按照5%簡易徵收計算應繳納增值稅額。如果是個體戶出租住宅按照5%計算但實際徵收按照1.5%。如果是個人出租商業房產同樣按照5%計算，出租住宅按照1.5%計算。

以上講述的都是統一政策，在實踐中各個地方可能有補充政策或執行理解差異，所以房產出租的增值稅計算要和當地稅務部門徵詢為準。另外，出租房產除了增值稅，還有房產稅、附加稅、印花稅、企業所得稅等稅種，個人還涉及涉稅，要精準計算清楚。

岑詮

個人出租房屋總共涉及到8個稅種，增值稅只是其中之一。

1.增值稅 個人出租住宅，增值稅率5%，減按1.5%徵收；個人出租商用房產，增值稅率5%。月租金不超過3萬的，適用增值稅免稅政策。

2.城市維護建設稅 月租金超過3萬的，繳納增值稅，並以增值稅為基數繳納7%/5%/1%的城市維護建設稅。月租金不超過3萬的，增值稅為零，城市維護建設稅也是零。

3.教育費附加和地方教育附加 在繳納增值稅的前提下，以增值稅為基數分別繳納3%的教育費附加和2%的地方教育費附加。

4.房產稅 個人出租商用房產稅率是12%，即年租金的12%；個人出租住宅，房產稅率減按4%徵收，即年租金的4%。

5.個人所得稅

（1）個人出租商用房產，個人所得稅率是20%，如果月租金低於4000元扣除800元和必要的支出後乘以20%，如果月租金高於4000元，則扣除20%，即租金乘以（1-20%）*20%。例如月租金5000，那麼房產稅=5000*（1-20%）*20=800，一年就是800*12=9600元

（2）個人出租住宅，個人所得稅算法跟出租商用房產一樣，只是稅率由20%減按10%計算。

6.城鎮土地使用稅和印花稅 這兩個稅種沒多少錢，城鎮土地使用稅從量計徵，跟房產地段和麵積有關，印花稅按合同金額萬分之五貼花，出租民宅免徵。

以上是個人出租房屋所要繳納的8個稅種，如果還有不明之處，請留言或者關注@唯思得財稅諮詢，大家共同學習，共同成長！

唯思得財稅

營改增後按增值稅有關規定執行

關鍵字: 房產 房屋出租 生活