（ID:NTHYYX）
如果不是這麼多年房價一輪高過一輪上漲，除了自住外，相信不可能有那麼多人湧向購房市場，房子作為金融屬性在房價上漲過程中不斷顯現。
現在購房投資，就跟理財一樣，不過就是兩個希望：一是希望房產能夠保值，最好能夠跑贏通脹；二是希望能夠獲得一定的租金收益，為家庭帶來現金流。
房價漲到今天，除土豪外，大多數老百姓購房確實不容易，購買一套房，需要用盡畢生積蓄，而且還要按揭二、三十年的房貸。
所以，老百姓在購房過程中都特別謹慎，要看城市，要看地段，還要房子的品質質量，總希望買到性價比最高的房子，這房子以後不管是用來養老，還是留給子女財產，都是一件值得重視的大事。現在問題就來了，房價如此高，一部分人都無力購房了，未來房價到底是漲還是跌？
01 先來看看當前的房價到底合理不？
事實上，除短期政策外，決定房價的高低的就兩條關鍵因素：一是供需，二是貨幣。房子是用來住的，如果房子缺乏居住屬性，相信大多數房產投資者也不可能購買多餘的房子放在手裡，否則他們把房子轉賣給誰？一般來說，接盤者主要還是剛需購房人，這就決定了住房需求是按照人口來定。
目前我們的戶籍城市化率是43%，而常住人口城市化率59%，如果以初級發達國家的70%城市化水平算，我們還有27%的增長空間，但考慮到我們部分常住人口或者農村人口已經在城市裡購房，如果按照一半折算，那麼還有13.5%的空間，加之考慮到下半程城市化率會放緩，數據上會低於此前年均1%的城市化速度，估算達到70%城市化水平大概還需要15年左右時間，這是說的購房需求端。
還有1個數據，目前我們住房年竣工量大概是10億平米上下，按100平米一套算，每年大概新增供應1000萬套。與近年年均1400-1500萬新增城市人口來比較，住房供應顯然是不能滿足新進城市人口需求，當然這裡還不包括城市居民本身的改善需求。當然，這裡是說的總量，城市之間人口流入和住房供應數據差異，也導致了各城房價漲幅大小不一。
另外，關於貨幣因素，可以舉個例子說明：過去一件5分錢的商品，當時一套房子總價2萬元，經過30年發展，同樣商品的價格變為5元，而房子總價變為200萬。那麼，你覺得是商品價格低了，還是房價高了呢？事實上，兩者無所謂高低，只是同比例放大了100倍而已。這就是房價與貨幣之間的秘密關係。
02 未來房價還會上漲嗎？
房價上漲了這麼久、這麼多，讓不少人產生一個大疑問：房子也是商品，不可能只漲不跌，那麼房價什麼時候下跌呢？小編認為，正如上面分析的一樣，房價當然也有跌的時候，此前也有跌的年份不是？但很快又漲上來了，未來還會跌嗎？我認為會跌，不過還是會漲上去，至於什麼時候真正漲不動，個人認為，那起碼也是完成初級發達國家時，那以後就不漲了嗎？也未必，只要有貨幣超發這個因素，沒有理由其他商品價格漲，同在池子裡的房子不漲？即使美國超過80%的城市化率，房價不也還在漲嗎？
到2025年時，目前市價“100萬房產”值多少錢？專家分析讓購房者覺醒
基於上面的邏輯分析，長期房價肯定是上漲的，中間由於國內外綜合因素，會有所反覆，但都不影響房價方向。如果以2025年為時間節點的話，目前市價100萬房產到那時能值多少錢呢？主要3個方面：
一是預計房價增長幅度。根據數據統計2008年到2018年間，全國商品住房年均房價漲幅在8.5%左右，隨著城市化速度放緩，住房需求稍微有所下降，加之貨幣供應速度從此前年均兩位數增幅，到2017年和2018年降至8%，那麼作為影響房價因素的貨幣供應增速也會有所下降，預計到2025年時，M2可能降至7%上下，那麼預計房價年化增幅也會有所下降至7-7.5%，所以，到2025年時，全國房價平均增幅較當前在45%-50%之間。
二是城市分化，房價漲幅因城而異。這波房價上漲，因全國樓市戰略去庫存政策支持起了重要作用，特別是棚改貨幣化安置政策，直接增加了當地的購房需求。隨著棚改貨幣化政策逐步退出，那些主要依靠政策支撐的城市房價不可能持續保持高增長，部分滯漲，或小漲是大概率。此消彼長，而那些人口淨流入城市、小學生人口數淨增加的城市，房價會處於領跑地位，到2025年時，房價還是可能翻番。
三是房產稅對房價的影響。時針指到2025年，房產稅經過多番準備，相關的徵收制度性規範應已完備，有可能在部分熱點城市進行推廣試點。但在開徵初期，應是“低稅率、輕覆蓋”，以減少增收阻力，從這個角度看，對房價的影響有限。加之如果稅率過低的話，還可能因房東將成本轉移到租房者身上而助力房價。當然，從國外經驗來看，徵收房產稅從來也不是為降房價而來，不然，誰還會買房，稅從哪裡來呢？
閱讀更多 大南通 的文章
