1、規定的利率是什麼？

實際貸款利率比規定的利率高許多，這裡面的“規定的利率”其實是央行規定的“基準利率”，當前央行規定的5年以上的貸款的基準利率是4.9%，而房貸基本都是5年以上的，所以這個利率我們也把他看著是房貸的基準利率。

基準利率是由央行規定，適用於所有的商業銀行，不過基準利率的調整比較慢，上一次全國性的調整還是在2015年的時候，當年是連續降低基準利率，我們俗稱是降息，基準利率決定了全國利率水平的基本走勢，所以各方都很關注，基準利率在各個國家都有，比如美國也有自己的基準利率，叫做聯邦基金利率，在2018年就4次提高聯邦基金利率，而到了2019年的8月卻降低了聯邦基金利率，是10年來的首次降息，引起了不小的震動。

我們的降息同樣也會引起市場的關注，因為這往往意味著貨幣政策的重大轉向。也正是因為降息或者加息都會引起市場的極大關注，所以央行在這個問題上是非常謹慎的，但是市場的變化情況就比較頻繁，如果經常調整基準利率，那麼勢必會引起市場的紊亂，但是長時間不調整又會讓基準利率和市場利率脫軌。

所以，在實際操作中，商業銀行總是在基準利率的基礎上進行的一定比例的浮動，比如說房貸利率，有時候下浮，有時候上浮，上浮還是下浮取決於什麼？

2、為什麼實際房貸利率會上浮？

房貸利率上浮是為了增加購房者的購房成本，以此來抑制市場的購房需求，說到底，房貸利率的上浮是用來調控樓市的一個工具。當需要鼓勵買房的時候，那麼就會下浮一定比例，降低購房的成本，比如在2015年、2016年的時候，當時購房的人肯定是很幸運的，因為大多都能夠享受房貸利率的折扣，在2016年底的時候，全國首套房房貸平均利率只有4.45%，相當於在基準利率基礎上下浮了10%。

這個時候樓市已經被點燃了，大量的購房者進入樓市，所以房貸利率開始回升，這個回升的過程持續了2年，到2018年11月的時候全國首套房房貸平均利率為5.71%，相當於在基準利率基礎上上浮了16%。利率的上浮比如會導致購房需求的減弱，事實也確實如此，進入2019年之後，商品房成交面積出現了負增長，在2019年的前2個月商品房成交面積負增長3.6%，成交低迷不是宏觀調控想要的結果，平穩才是目的，所以，在此背景下，房貸利率又再次下浮了，從2018年11月起全國首套房房貸平均利率開始下滑，到2019年5月下滑到了5.416%。房貸利率的下滑，也刺激了成交量的回升。

到2019年4月份，商品房成交面積同比下滑已經收窄至-0.3%，相比年初的-3.6%的增長已經大大改觀了，於是“房住不炒”再次重申，房貸利率也開始回升，到了6月，全國首套房房貸平均利率為5.423%，到了7月，已經回升到了4.4%。

所以房貸利率的漲跌和樓市的關係大抵就是上面所言。未來的房貸利率你覺得會往哪裡走？

壹號股權

選擇貸款時機很重要。

央行只給出了貸款參考利率，並非規定利率，至於實際的貸款利率，各商業銀行要具體結合自己當年、當季、甚至當月剩有的額度來定，期初額度高，銀行放款的貸款利率就會便宜點。從這個層面上講，我們要去銀行貸款，最好在年初、季初和月初去找銀行談，這樣才可能談出相對較低的實際貸款利率。

提高自己的徵信水平。

實際貸款的時候，銀行還要看你的徵信如何？如果徵信不好，利率再高也不會貸給你！我們每個人都有自己的個人信用系統可供商業銀行查詢，而我們的個人信用系統是中國人民銀行採集的個人信用信息基礎數據庫。我們常說的查“徵信”，就是查你過去與其他金融機構的信貸記錄，比如，辦理信用卡及最後一次還貸情況，住房貸款還貸、其他信用貸還貸情況等等。一旦你過往在還貸逾期都會被記錄，且影響你今後的貸款情況，比如貸款審批不下來，或提高你的貸款利率。所以，大家在銀行貸了款，一定要記得按期還貸哦。