1、规定的利率是什么？

实际贷款利率比规定的利率高许多，这里面的“规定的利率”其实是央行规定的“基准利率”，当前央行规定的5年以上的贷款的基准利率是4.9%，而房贷基本都是5年以上的，所以这个利率我们也把他看着是房贷的基准利率。

基准利率是由央行规定，适用于所有的商业银行，不过基准利率的调整比较慢，上一次全国性的调整还是在2015年的时候，当年是连续降低基准利率，我们俗称是降息，基准利率决定了全国利率水平的基本走势，所以各方都很关注，基准利率在各个国家都有，比如美国也有自己的基准利率，叫做联邦基金利率，在2018年就4次提高联邦基金利率，而到了2019年的8月却降低了联邦基金利率，是10年来的首次降息，引起了不小的震动。

我们的降息同样也会引起市场的关注，因为这往往意味着货币政策的重大转向。也正是因为降息或者加息都会引起市场的极大关注，所以央行在这个问题上是非常谨慎的，但是市场的变化情况就比较频繁，如果经常调整基准利率，那么势必会引起市场的紊乱，但是长时间不调整又会让基准利率和市场利率脱轨。

所以，在实际操作中，商业银行总是在基准利率的基础上进行的一定比例的浮动，比如说房贷利率，有时候下浮，有时候上浮，上浮还是下浮取决于什么？

2、为什么实际房贷利率会上浮？

房贷利率上浮是为了增加购房者的购房成本，以此来抑制市场的购房需求，说到底，房贷利率的上浮是用来调控楼市的一个工具。当需要鼓励买房的时候，那么就会下浮一定比例，降低购房的成本，比如在2015年、2016年的时候，当时购房的人肯定是很幸运的，因为大多都能够享受房贷利率的折扣，在2016年底的时候，全国首套房房贷平均利率只有4.45%，相当于在基准利率基础上下浮了10%。

这个时候楼市已经被点燃了，大量的购房者进入楼市，所以房贷利率开始回升，这个回升的过程持续了2年，到2018年11月的时候全国首套房房贷平均利率为5.71%，相当于在基准利率基础上上浮了16%。利率的上浮比如会导致购房需求的减弱，事实也确实如此，进入2019年之后，商品房成交面积出现了负增长，在2019年的前2个月商品房成交面积负增长3.6%，成交低迷不是宏观调控想要的结果，平稳才是目的，所以，在此背景下，房贷利率又再次下浮了，从2018年11月起全国首套房房贷平均利率开始下滑，到2019年5月下滑到了5.416%。房贷利率的下滑，也刺激了成交量的回升。

到2019年4月份，商品房成交面积同比下滑已经收窄至-0.3%，相比年初的-3.6%的增长已经大大改观了，于是“房住不炒”再次重申，房贷利率也开始回升，到了6月，全国首套房房贷平均利率为5.423%，到了7月，已经回升到了4.4%。

所以房贷利率的涨跌和楼市的关系大抵就是上面所言。未来的房贷利率你觉得会往哪里走？

壹号股权

选择贷款时机很重要。

央行只给出了贷款参考利率，并非规定利率，至于实际的贷款利率，各商业银行要具体结合自己当年、当季、甚至当月剩有的额度来定，期初额度高，银行放款的贷款利率就会便宜点。从这个层面上讲，我们要去银行贷款，最好在年初、季初和月初去找银行谈，这样才可能谈出相对较低的实际贷款利率。

提高自己的征信水平。

实际贷款的时候，银行还要看你的征信如何？如果征信不好，利率再高也不会贷给你！我们每个人都有自己的个人信用系统可供商业银行查询，而我们的个人信用系统是中国人民银行采集的个人信用信息基础数据库。我们常说的查“征信”，就是查你过去与其他金融机构的信贷记录，比如，办理信用卡及最后一次还贷情况，住房贷款还贷、其他信用贷还贷情况等等。一旦你过往在还贷逾期都会被记录，且影响你今后的贷款情况，比如贷款审批不下来，或提高你的贷款利率。所以，大家在银行贷了款，一定要记得按期还贷哦。