文丨地产三哥
去年11月刚刚登陆港交所的新力控股因为明星职业经理人陈凯的加入，一跃成为地产圈热点。
2月21日深夜，中南置地宣布中南置地董事长陈凯将离职，而陈凯的下一站便是担任新力联席董事长兼总裁。
所以，三哥也来凑下热闹。
从克尔瑞榜单的销售数据看，新力控股是一家成长很快的黑马。
有多黑？
成立9年登陆港交所。
尤其是2016年到2018年，像是坐了火箭一般。
但是，我们在新力控股的招股书、以及上市这几个月公告中，都没有发现直接当期的合约销售金额。
为了审慎，我们仔细的研读了新力控股的招股说明书。
三哥以为，克而瑞榜单非常有可能大大高估了新力控股的合约销售。
1、从土地储备看新力的销售
截至2019年7月31日，新力控股的土地储备面积1500万平米左右。
三哥归纳细分如下：
在招股说明书披露的土地储备项目中，按时间顺序，2016年到2019年7月之前获得预售许可证的皆有。绝大部分预售证获得时间在2017-2018年。
从土地储备数据角度，自2016年到2019年7月31日，公司合约销售的总面积不会超过下面两项之和：
其一是已经竣工并且销售的部分，是280万平米；
其二是正在开发的、已经预售部分，是433万平米。
两项合计280+433=713万平米，这个还包括2019年1-7月的数据。
2019年1-7月的销售数据公司没有披露，就算163万平米（这非常低估了。估高了过往数据更难看）。
713-163=550万平米。
那么，新力控股2016-2018年的房产销售面积不超过550万平米。
那么这三年的房产销售单价是多少呢？公司也没有自行披露，我们看损益表。
因为预售到交房大约2-3年时间的原因，2019年损益表中确认的房产销售收入是在2017年预售的，因此可以认定2017年预售单价约为10000元/平米左右。
2018年的预售单价多少不清楚，相信不会有太多的变化。
那么据此计算新力控股2016-2019年7月末年的合约销售金额不会超过550亿元。
即便测算的房产销售单价按1.2万元/平米计算，三年合计只有660亿元。
克尔瑞榜单上这三年的数据是1340亿元。
所以，从土地储备的变化来看，2016-2018年克而瑞榜单上新力的数据高估了近1倍。
明确地说，新力2016-2018年的三年合约销售总和不超过660亿元。
当然，这也许只是克而瑞的问题。
2、从合约负债看新力的销售
当期合约销售收到的预售款全部要计入合约负债。
当期的竣工结算部分要从合约负债中转出，结转到收入。
合约负债增加额，再加上当期结转的收入，大致等于当期预售产生的回款。
三哥推算的2016年-2018年合约销售回款合计515亿元。
如果以克尔瑞权益数据为分母，那么新力控股的销售回款率就是在38%。
这个回款率，不说与新力控股强调的高周转标签不符，连一般的房企也赶不上。
这时候不去加大销售回款率，反而去借年息10%甚至15%的高息借款？没有这个道理。所以，有问题。
而如果我们以本文中推测的2016-2019年度总合约销售660亿元计算，回款率约为78%。这就正常了。
再来看一下，另外一家以快速周转、急剧膨胀的黑马中梁控股的数据。
同样的200多亿的有息借款，中梁控股把合约负债撬到了1140亿，新力的合约负债只有440亿。
作为立足南昌为主的房企，咱们再来与立足河南本土扩张的建业地产比较一下：
所以，对比一看，结论很清楚：
要么，是克而瑞公布的新力控股的合同销售数据有误。
要么，就是新力控股的高周转是徒有其表。
3、陈凯的当务之急
公开渠道，新力控股似乎自己没有发布过合约销售数据。
不公布合约销售的上市房企，我记得还有两家：一家是泰禾、一家是福晟。
2019年克而瑞榜单上的新力合约销售数据564亿元，比2018年少了230亿元。
把这些现象事情和三哥的分析结合着看，它就能说得通了。
再联想到其他一些莫须有的风闻言事，就更有趣了。
过去暂且按下不表。
现在陈凯来了，这是新力的一个机会。
首先陈凯是真行家，提高预售负债、降低有息负债的杠杆比例，做实高周转，提升经营质量。
另外重要的一点，是“新官可以不理旧债”。正好可以卸掉历史包袱，把真实的销售数据披露归位，对公司的销售数据“洗澡”。
外界对新力控股销售数据的高估、误读、存疑，无论之前是什么原因造成的：信息披露不足、为了提振市场信心上市？都会让人因此怀疑公司的基本面。
资本市场，透明是第一。秀财技可以，但底线不能逾越。
在投资人和债权人没弄清楚合约销售的真实数据和相关情况之前，想降低融资的高息、扩大融资规模都是空中楼阁，而这正是新力浮在水面上的问题。
快发年报了，如果我是陈凯，都先把数据洗个澡，无论合约销售数据有多意外，无论有没有污渍，无论这黑马是真是假，都跟大家说清楚。
长期看，这对新力控股也是好事情。
不怕不识货，就怕货比货。
另一匹黑马，2019年7月登陆港交所的中梁控股2月11日发行了364天、2.5亿美元债，息票率8.75%，认购订单超7.25亿美元。
黑马新力控股2月24日就发行美元债召开固定收益投资者电话会议。这是上市之后的首次小测验，结果如何，拭目以待。
閱讀更多 地產三哥 的文章
