2020無錫學區房將發生重大變化！未來房價走勢也將受到較大影響！
1、政策變化！公民同招後，學區房成保底選擇，房價還要漲！
2、首付變化！一梯隊老破小1年漲百萬，手握150萬買不到房！
3、心態變化！90後新手父母入場導致二梯隊老破大房價上漲！
變化一、政策！
公民同招後，學區房成保底選擇，房價還要漲
中國樓市一直是政策市。學區房這種和政策密切相關的房子更是脆弱的經不起一點風吹草動。遠的北京、深圳、上海、南京我們就不說了。光看無錫。
去年5月5日前，受所謂54平以下不能入學的傳言影響，連小、錫師40多平的學區房全線滯銷，就算有人敢買，價格也很低。
但5月5日，各公辦小學招生細則曝光後，直接擊碎了54平的謠言，當天，連元街、錫師、揚名等學區40多平的小戶型學區房立刻猛漲了2000元/平 。
5月20日，受無錫實驗幼兒園發通告劃分的新的服務區的影響，錫師本部學區房成為繼陽光城市花園之後第二個12年制資源都很優質的施教區，房價一夜漲10萬！
而今年最可能影響房價的政策，是公民同招和民辦搖號！
去年4月4日，江蘇省教育廳公開發布的《省教育廳關於做好2019年普通中小學招生入學工作的通知》中第一次提到，公民同招，對報名人數超過招生計劃的民辦學校，通過區域統籌、“一校一策”等辦法，引導學校採取電腦隨機派位方式招生：
8月19日，在江蘇省教育廳分赴教育一線展開專題調研、針對老百姓關心的教育問題進行的回應中，進一步提出對報名人數超出核定招生人數的民辦學校要進行100%的電腦搖號：
以大橋小學為例，近兩年報名人數都超過了8000名，去年招生人數不過360人，錄取率為4.5%。通過率雖然低得有點殘酷，但在考生家長看來卻是相對公平的。
因為，對於本身很優秀的孩子來說，錄取的概率可能是100%，稍微優秀點的孩子也有三四成的機會進入大橋小學。對於本身沒做什麼準備，只是去考著玩的孩子來說，錄取率可能是0。
換言之，那些考了試試看的分母再大，也基本不會影響到那些優秀孩子的入學概率。
但如果施行民辦100%搖號後，假設還是8000人報名，假設還是錄取360人，就真正變成了4.5%的錄取率。不管你很優秀，還是考著玩，都有被搖到的機會。考的人越多，幾率被稀釋的越低。
這下，那些孩子被逼一逼還能更好的家長急了！如果搖不進民辦，還有校風嚴格、適合讓自己孩子更上一層樓的學校能進？
就這樣，大家都想到了進好公辦，以及進好公辦的唯一途徑，買學區房。
雖然目前公民同招、尤其是民辦搖號的施行細則還沒出來，但大批受政策大方向影響的家長已經進入瘋狂的搶房行列。
光是諮詢我的讀者，去年是幼兒園小班的父母居多，現在很多孩子剛出生的父母，甚至孩子還在肚子裡就想買學區房。
一位做了五六年學區房中介的經紀人告訴我，往年的學區房交易到5月學校報名結束後就基本冷卻了，但去年7月份之後的市場比4、5月旺季的時候還要火熱。
“最誇張的一天，我帶一個客戶看了4套房，有3套都是剛到房東家門口就通知我房子被上一組客戶的成交了！客戶氣瘋了，最後一套看都不看了，直接就成交了。”
買房需求激增的情況下，學區房的房東們也變得極為膨脹，尤其是那些可以確保孩子9年甚至12年都能資源無憂的學區房。
舉個例子，陽光城市花園。下圖是100平左右去年3月的行情：
▲來自一個買房人去年此時的看房記錄
而前兩天我剛剛摸底下來的掛牌價已經是這樣的了：
- B區98平的通透兩房單價3.9萬（去年此時是2.96萬）
- B區不通透的99平3.5-3.7萬（去年此時是3萬）；
- C區104平單價3.3萬/平（去年此時是2.59萬）；
- A區和D區92平的單價在3.5-3.6萬（去年此時是2.81萬）。
同樣100平左右的房子，一年漲了50-90萬。
再看錫師。優房置業的經紀人小唐告訴我，他去年到昨天一共成交了3套育才弄的錫師學區房，親眼瞧著這個小區的成交價從2萬多飛奔到了最高的56000元。
“19年1月，我成交了一套育才弄6樓45平的房子，當時只要100萬。”
“4月，一套48平的，6樓，掛牌價120萬，議價現場房東直接加到130萬，買房人眼睛都沒眨一下就簽了。”
“12月的時候，其他中介公司成交了一套56000元/平的，當時房東都瘋了，直接掛到了6萬！”
“前天，我新成交了一套66平，3樓，296萬。”
“這套房年前已經成交過一次，當時價格是278萬，後來因為買房人付不出餘款就取消了，重新掛牌後沒兩天就成交了，就過個年的功夫，總價高了18萬。”
但即便如此，這套漲了18萬的房子也已經是這個小區目前最便宜的一套房子了。
這就是政策影響下的無錫學區房市場。買家越急，賣家越漲，愈演愈烈。
變化二、首付！
一梯隊老破小1年漲百萬，手握150萬買不到房！
去年12月中旬我在做無錫學區房交流諮詢會時拿到的數據是：第一梯隊學區房首付起步90萬，第二梯隊首付起步60萬。
按照這個首付能力來，不說一定能買到買房人滿意的房子，但一定有的選。
然而市場變化實在太快。
12月底，各大中介又開始新的一輪詢價確認後（中介一般會每隔10天或半個月和房東再次確認掛牌信息是否要調整），我拿到的最新數據顯示，
一梯隊學區房首付起步已經變成了120萬！從90萬到120萬，不到半個月。
而現在，120萬已經變成了150萬。
具體150萬夠不夠還得看房子的房齡，能不能貸款，房東能不能接受買房人貸款。
我一個有150萬首付的讀者，從1月中旬孩子剛剛出生沒幾天就找我諮詢房價。當時150萬首付還能買一個230萬的連小學區房新街巷，年一過，這套房漲了30萬，現在是260萬。
150萬，不夠了。
再說陽光城市花園，戶型越小，能貸的比例越小，首付比例越高。目前A區大戶型首付150萬起，C區100平以上的兩房首付180萬起，最小的五六十平因為評估價低，貸款比例小，算下來首付要200萬。
最誇張的是錫師本部，因為房齡太老的關係，很多房子貸不到款，過去一年，60多平的學區房，從總價180萬蹭蹭蹭的漲到了近300萬，直接導致買房人的首付能力的鉅變。
一個從去年一直看到今年的讀者是這樣跟我描述他的經歷的：
一開始拿著100萬想買錫師的學區房，但看來看去覺得房子都太老，沒法住，結果看著看著，小戶型已經漲到了4萬+，大戶型也在跟著喊3萬4萬，我的100萬連一個老房子的首付也付不了了，於是轉去看連元街。
一開始大面積的公寓還能買，但覺得裡面太雜了，就去看大戶型，現在連大戶型都要3萬+了，我又不能買了。
去年年底開始看崇寧路，才開始看他們就開始漲，我眼看著一套房從2萬出點頭漲到現在2.8萬。算算首付，又不夠了。
現在我們多攢了20萬，有120萬首付，打算從這個月開始去看五愛或者積餘的學區房，他們還沒怎麼漲。
不知道能不能等我買了再漲。
變化三、心態！
90後新手父母入場導致二梯隊老破大房價上漲！
之前，學區房還沒有那麼熱的時候，只是一些家庭的增值配置。有餘錢，就去買個學區房，即能上學又能保值。
從2018年下半年起，學區房突然就上升為了很多家庭的標配。購買力跟得上的情況下，買一套住，再買一套老破小上學。
到了2019年，追逐學區的人更多了，自己可以沒有好房子住，但孩子一定要有好學區上。
一個明顯的變化是，90後新手父母正在成為無錫學區房市場的主力軍，預算有限的情況下，學區房既要滿足學校好還要滿足住起來舒服。
市區一個主做連小學區房的經紀人告訴我，90後對市中心那些名校的老破小非常排斥，“我一個客戶直接跟我說，不可能買那些年齡比她還大的房子！更加不可能住在這樣的房子裡！”
“這種情況其實蠻尷尬的，90後不肯住老房子，然後購買力又買不起太新的房子，只能退而求其次去買崇寧路、五愛、積餘、揚名、南長街的房子，總價不高，房齡也還可以，貸款比例較高，首付也就比較低。”
一些靠自己奮鬥攢了錢的80後，也在面臨二胎去哪兒上學更有前途的問題。很多買不起城中的一梯隊和太新的次新房的家庭，只能選擇買一個可以住下一家四口甚至更多人的城中二梯隊老破大。
典型如崇寧路小學，對應的留芳聲巷老破大，因為需求大，從7月的1.8萬/平已經漲到了現在的2.3萬/平。
還有南長街小學的新江南，一年內大戶型均價漲了差不多2000元/平。積餘的中大頤和灣、五愛的金馬國際、香榭花園等15年左右的小區，裝修較好的小區也在穩步往2萬+/平上升。
有個有趣的中介小道可以分享給大家：之前五愛、東林小學附近的學區房，因為關注度和成交量很低，只有個別中介駐紮，去年年底開始，幾所二梯隊小學的諮詢量突然加大，年後已經有好幾個中介準備去附近開門店，專做對口學區房的生意。
很多人都說，房價上漲，中介功不可沒。如果真是如此，
那麼那些還沒被中介關注的區域的房子或許還在購買的窗口期。等這些中介門店真的開出來了，或許就不是現在這個價格了。你對2020無錫學區房市場怎麼看？歡迎留言討論~
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