中國很奇怪的一個現象是，在幾乎所有的小區內，業主和物業公司之間或多或少總會有些矛盾。很多業主都會自覺或不自覺的拒交物業費，以此作為對物業服務不滿意的對抗。然而，這樣的對抗卻很少能夠得到法律的認可。

如果您在中國裁判文書網上搜索一下，您會發現，絕大多數物業公司起訴業主要求支付物業費的案件中，業主幾乎全部是敗訴的。換句話說，業主以為的能夠拒交物業費的理由，卻幾乎得不到法院的認可。

那麼，對物業服務不滿意，究竟應該要怎麼做才合適，才是有法可依的呢？

不交物業費是行不通的

我們通過中國裁判文書網上的真實案例，來看看，為什麼不交物業費是站不住腳的。

物業和業主似乎永遠在掐架

（2019）渝0118民初11591號：樓上漏水，導致樓下受到影響，物業沒有調解到位，故不交物業費。法院判決業主敗訴，理由是漏水的損失應向賠償義務人即樓上的業主主張，屬於另外的法律關係。類似的還有，樓下炒菜味道太大，隔壁三更半夜太吵等等，均是得不到法院的認可的。

（2020）豫0202民初2836號：房屋滲水、漏水，物業沒有維修，故不交物業費。法院判決業主敗訴，理由是漏水滲水屬於房屋質量問題，應由開發商負責維修，不屬於物業義務。類似的還有，房屋牆面有裂縫，牆壁脫落，房屋有異味等等，也是得不到法院的支持。

（2019）蘇0311民初5485號：寵物狗被毒死，電動車在小區內被偷，物業公司一直不予處理，故不交物業費。法院判決業主敗訴，理由是一般的物業瑕疵不構成拒交物業費的理由，財產被偷盜屬於另外的法律關係。類似的還有，車輛被別人剮蹭，閒散人等經常進入小區，財物被盜等等。

案例太多，不再一一列舉。簡單總結一下，業主和鄰居之間的糾紛，業主房屋自身的質量問題，業主的財產遭受侵權損失，這些事情都不構成不交物業費的正當事由。

至於網上曾經流傳的所謂8大拒交物業費的理由，實際上是誤傳，還請千萬不要輕信。

已被證實屬於謠言，請勿相信

綜上可知，對於物業服務不滿意，如果是以拒交物業費進行抗辯，是不會得到法院的認可的。實際上，法律也是這樣規定的。

根據最高人民法院關於審理物業糾紛案件司法解釋第五條的規定， 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

簡言之，就是隻有在物業公司的收費不合法或者不合規的時候，才可以拒交物業費。其他情況是不行的。

那麼，對物業服務不滿意，究竟應該怎麼做？

法律途徑才是王道

還是先來看一個案例。

（2019）豫1403民初9447號：物業公司起訴要求業主支付物業費，業主抗辯稱“物業公司服務不到位，道路燈一直不亮。公共部位牆磚脫落物業不維護，綠化、衛生打掃不到位”。法院最終判決書中稱“

法院才是解決物業糾紛的最佳場所

案例中，是物業公司起訴業主。雖然有10%的減免，但訴訟費還是要業主承擔的，業主實際上還是敗訴方。但如果，是

也就是說，如果物業公司確實存在物業服務不符合約定的事實，法院是會酌情降低物業費的。類似的判決在裁判文書網上還有很多，有興趣可以去看。如果以此進行推理，物業公司完全不履行物業服務，很可能就無法再主張物業費。

當然，這只是純猜測。但我們可以從中看到，法院在對物業公司服務不到位的情況下，是會給與一定的減免物業費的判決的。對於業主而言，這就是一條維權的路徑。

根據最高人民法院關於審理物業糾紛案件的司法解釋第三條的規定， 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

司法解釋其實早已經規定好了業主的維權之道

可見，法院是指明瞭可以要求物業公司承擔違約責任的路徑的，而不是不交物業費。違約責任的選擇，可以是繼續履行，可以是補救，也可以是賠償損失，甚至可以是降低物業費。當然，具體的選擇還要看自己的哪一部分權益受到了影響或者侵害。

例如，如果是單元樓下道路坑坑窪窪，物業沒有修好，可以起訴物業公司，要求其繼續履行維修義務，將道路修理完畢；如果是物業不對外牆進行修理，導致外牆脫落車輛被砸，可以起訴物業公司要求賠償損失；如果是衛生沒有打掃好，維修也沒有盡到位，抑或還有其他服務不到位的地方，也可以起訴物業公司，要求法院酌情降低物業費。

總之，不交物業費，不僅不符合法律的規定，還可能被物業公司起訴，於己總歸不利；如果物業服務確實不到位，那麼完全可以變被動為主動，率先起訴物業公司，要求其承擔違約責任，既符合法律規定，又可以維護自己的權益。

而如果一家物業公司，面臨著被很多個業主起訴的情形，基於社會影響的考量，法院可能會發出針對性的司法建議（之前火爆的P2P網貸，也被很多法院給出了司法建議，促成了如今的行業清洗），對於規制物業公司服務、調整物業市場秩序將起到積極地作用。而業主顯然也會因此而受益。

維權的準備

任何一個法律的糾紛，最終的結果都是落實在法律依據以及證據之上的。業主如果想要通過法律途徑維護自己的權益，也必須得做好證據上的準備。

證據之所在，勝負之所繫

首先，物業服務合同或者前期物業服務協議，這是能夠證明你作為業主權利的正當性的證據。以及物業公司的工商情況（國家企業信息公示系統可以查詢）。有了它，起訴物業公司就不存在主體上的瑕疵了。

其次，物業公司服務不到位的證據。可以是照片，也可以是視頻錄像，甚至一定情況下可以是錄音。當然，如果有其他業主的證人證言，也是可以的。通常，每一個小區都會有攝像頭，裡面的錄像可以反映物業的真實服務狀況的。

再次，與物業公司溝通或者反映情況的證據。如微信聊天記錄，電話錄音，甚至書面郵寄材料等等。用來證明已經向物業公司提出了相關的服務請求，物業公司並未進行處理。

最後，其他相關證據。如當地的物業服務規範或者要求，或者物業公司出具的服務承諾等等，證明物業公司的服務達不到規範的要求，屬於違約。

證據準備完了，只要按照法院要求撰寫起訴張即可。可以自己進行，也可以找律師幫忙。

法律人最希望的世界，永遠是無訟。但在現實裡，是不可能的。

所以我不奢想，物業公司可以和業主達到和諧的相處狀態，但至少我交了物業費，物業公司就應當提供起碼說得過去的服務。否則，權利義務失衡，那就只能訴諸法律了。權利，如果自己都不去維護，那就只不過是一句口號而已了。

和諧是永恆的追求

我也真誠的希望，有一天，可以看到物業公司和業主的和諧相處。

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