曾經有人問過李嘉誠先生關於決定房地產價值的考量因素是什麼。
他的回答是：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”這句話在房地產業界被奉為金科玉律
我認為這句話應用在香港樓市是沒問題的，因為香港只是中國的一個城市
但是在中國的樓市應該是：“第一是城市，第二是地段”從大地段到小地段
城市的選擇上應該從城市經濟基本面和人口情況去分析，城市基本面主要看（GDP總量、GDP增速、城市人均收入、城市人均收入增速、城市財政收入、房地產價格走勢）；人口情況看人口的淨流入和人口總量。
城市的選擇上總結一句話就是：“一線城市優於強二線城市優於環一線城市優於弱二線城市優於三四五六七八線城市，限購的城市大概率有價值，不限購的城市價值堪憂”
有很多買房的朋友問過我，為什麼地段決定了房地產的價值？
房子的本質就是一種商品，它和汽車手機一樣，交到你手裡的那一刻，就開始了折舊的過程，這個過程是不可逆的。房產的增值其實是指土地的增值，而土地增值的過程就是配套不斷完善的過程
舉個例子深圳市2011年成立的龍華新區，隨著2011年地鐵4號線二期（清湖-少年宮）開通，2015年的美術館、圖書館完成設計，17年深高北校區招生，壹城中心商業開業。隨著配套的完善，龍華的地價越來越高。
2013年10月中海地產以38.2億拿下龍華民治一居住用地，樓面價14600/㎡，成為了2013年的龍華地王；2016年6月中國電建和廣州方榮房地產有限公司聯合以82.9億拿下龍華上塘商住用地，是2016年的龍華地王，樓面價高達56781元/㎡。2010年開盤的水榭春天一期均價1.6萬，現在7.4萬。
配套在不斷完善的過程，地價在漲，房價也會漲，至於決定房價漲多少就看能買得起的那群人導入片區的情況了
什麼才是所謂的好地段？
我的理解，地段就是距離就業中心的通勤距離和時間+區域配套+區域環環境，這三點越是優秀，越是好的地段
深圳的深圳灣片區是整個深圳均價最高的片區，均價17.1萬/㎡，房價是土地價值的先行體現，地段價值不言而喻。我就拿最近被暫停辦理網籤的恆裕濱城二期舉例
就業中心通勤距離和時間（從恆裕濱城二期駕車出發，通過百度地圖大致估算，以下數據僅供參考）
1、 到後海總部基地阿里中心，2.5公里，10分鐘
2、 到科技園的騰訊大廈，9.2公里，26分鐘
3、 到前海桂灣卓越前海一號，6.8公里，26分鐘
4、 到福田中心中信銀行大廈，15.6公里，29分鐘
到達就業中心的通勤時間都控制在了30分鐘內，這是大多數人都可以接受的通勤時間
再來看看區域配套（配套指交通、商業、教育、醫療、休閒）
交通配套：鄰近後海濱路和科苑南路兩條主路，2號線灣廈站B口就在小區門口
商業配套：寶能allcity購物中心，步行距離540米，約9分鐘；自帶大型商業香悅裡
教育配套：深圳灣中小學，小班制25人一班，走國際化路線，雙語教育。由於處在豪宅圈，越有錢的家庭越注重教育，而且孩子的人脈圈也會很優質，所以各家長對學區的預期非常之高
醫療配套：駕車到蛇口人民醫院，2.2公里，8分鐘；還有一個在規劃好的，還未建
休閒配套：深圳灣公園步行距離1000米，步行15分鐘
這個配套相當的完善了，還都是比較好的配套
區域環境方面，深圳灣片區道路看上去比較整潔，人群素質相對高一些，並且片區比較新，最早建成的是卓越維港，2008年建成，是南山的豪宅片區
以上因素中，對房價影響最大的是到就業中心的通勤時間、教育配套、交通配套、片區環境，所以在選擇地段時候應該重點考慮
所以要投資房產，請你先更新對地段的認知，地段決定了80%的房產價值
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