蕪湖生活通

19年蕪湖房價是一個價跌量跌的走勢。下圖是房價走勢，下跌還是較為明顯的，

銷量方面，《蕪湖市2019年度的房地產市場分析報告》有很詳盡的內容，市區商品房銷售面積401.52萬平方米，同比下降43.35%；其中商品住房銷售面積357.38萬平方米，同比下降45.22%。市區批准商品房預售面積268.96萬平方米，同比下降17.20%；其中商品住房批准預售面積251.3萬平方米，同比下降12.24%。銷量下跌還是比較大的。

2019年12月房價9671元/㎡，作為一個居住在房價很高的小地方，面對不到萬元房價總感到很幸福，絕對房價並不高，僅僅相當於某些小縣城新樓盤房價的一半左右。全年城鎮常住居民人均可支配收入38397元，增長9.2%，可以購買3.97平米房子，這樣的購房壓力對於一般工薪族而言，還是比較大的。因此房價並不存在低估的成分。蕪湖臨近合肥，2016年的樓市高潮中，誕生了“房價四小龍”：廈門、合肥、南京、蘇州，房價出現暴漲，蕪湖房價較高，是不是跟合肥房價大漲有關係，缺少可以判斷的證據，也就不做評價了。

18年房屋建築施工面積 2572.08萬平方米，比上年增加 36.41萬平方米；房屋建築竣工面積1281.92萬平方米，比上年增加175.38萬平方米。從這一數據看，蕪湖房地產投資依然活躍，供應也較為充足，緣何19年房地產銷量要比18年下跌比較多呢/難以評價。

蕪湖採取了多種調控措施穩定房地產市場，這是很好的政策，可以穩定居民預期，也可以保證地產市場健康發展，不至於出現大漲大跌，從房價走勢看，蕪湖房價尚有調整的壓力。

杜坤維

大家好，我是勇談。近日蕪湖發佈了《蕪湖市2019年1-12月房地產市場分析報告》，根據報告顯示全市商品房銷售面積同比下降38.08%；在過去的2019年取得這樣的成績，無疑說明了過去一年蕪湖房地產確實不好過，不僅僅是銷售面積包括商品房供應面積也出現了26.21%的下降，這麼大幅度的下降起碼可以說明一點“購房者不買單，開發商日子不好過”。藉此機會簡單談談我的觀察。

商品房銷售面積下降和商品房（預售）供應面積下降，足以說明一點“購買力不足”

第一、對於以本地居民為主要購買力的蕪湖市來說，當地居民對於房價的變動是很敏感的，無疑2019年的數據就是當地對於高房價的真實市場反應。根據報告顯示購房者的戶籍中高達91.79%都是本地居民購買，這點也與過去我一直強調的一個觀點“三四線城市的房產基本都是本地人購買為主”基本一致。而以本地居民為主要購買力的特點就需要參考蕪湖當地的收入水平了，根據2018年的數據顯示蕪湖全年城鎮常住居民人均可支配收入38397元；如果按照家庭收入來看（家庭按照2個人有收入來計算），那麼蕪湖的收入水平可以支撐的最高房價應該是在12799元左右；而目前蕪湖市轄區的房價也基本在這個水平，比如：弋江區01月新房均價12081元/m²、鳩江區01月新房均價12350元/m²、鏡湖區01月新房均價12520元/m²；可以說這樣的房價已經到了最高點，出現下降也是必然。

第二、在剛需不足，房產投資勢頭減弱的情況下，蕪湖房地產市場出現這樣的情況是必然。19000多套二手房掛牌，這就是蕪湖如今的二手房市場情況，前期蕪湖的房產投資風確實嚴重。根據數據查詢後得知，截止到今天為止蕪湖共計有19230套二手房掛牌，一個市區常住人口150萬左右的城市有這麼多的掛牌，足以說明當地居民有不少參與了房產投資。不過可以肯定的是房產投資隨著房價變得穩定，甚至下降肯定會減弱。

蕪湖市2019年度的房地產市場分析報告反映了很多情況，三四線城市都需要謹慎了

第一、類似於蕪湖這樣的城市房價是很難出現持續上漲的，本身房價上漲也是需要足夠的產業和人口支撐的。雖然說蕪湖在安徽省內算不上人口流出城市，但是絕對不是明顯的人口淨流入城市。一個GDP總量只有3278.53億元（2018年），年人口流入只有幾萬人的三四線城市來說很難支撐房價持續上漲，2019年的房價走勢我更多的理解為“價格合理迴歸”。

第二、維持房地產市場基本穩定，房價基本穩定是2020年蕪湖需要做的事情，銷量與供應雙降還是常態。以目前蕪湖市區均價1.2萬以上的房價來看，還是有很大的回調空間的，尤其是二手房市場，以投資為主的這批人肯定會越來越著急出手，降價出售是大概率。而二手房市場房價的下降是不是會影響新房的價格？這點就看到地方的態度了，如果地方不過多幹預新房價格出現回調也是必然。

綜上，蕪湖市2019年度的房地產市場分析報告充分反映了一個事實“2019年三四線城市房地產不好過”，而這種情況會隨著2020年的到來持續存在。當大家購房迴歸理性的時候，也就是房價迴歸理性的時候。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，歡迎大家積極訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

量跌？城中心哪個新樓盤是賣不出去的？假如去年有一千套賣出900套，今年一共就500套賣出去450套，這也叫量跌？至於價跌？現在稍微優質一點的地段樓盤哪個不是一萬三四的起？我就不懂哪裡跌了？你們是自己在這許願還是在這為了討好沒買的人讓他們開心慶幸呢？幾年前我也信了你們這些喊跌的文章，然後在六七千的時候沒買，等到了去年一萬三上車！要搞清楚住房現在除了住的功能，有條件的還有提升生活質量，能住更優質一點的小區，誰願意天天躺在老破舊？所以我不懂哪來的所謂市場飽和？敢情以前咱們老百姓都是因為沒有地方住才買房？這個市場的規律是沒房的想辦法買，像我現在有房的想辦法換新，未來更有條件了換更好的環境！哪來的飽和？

胖子大叔27

那個2019年蕪湖的房地產市場分析報告，無非就是說現在房子不好賣了。

這就是一個信號，房產投資者，別再輕易出手了，風險因素很大；對於購房剛需者而言，說明你可以選擇的房源多了，你的議價能力強了。

我個人覺得，如果不是房地產從業人員，不用太理會這類房地產市場分析報告。

房地產市場不管榮衰週期如何，總有受市場熱捧的樓盤，也有不受購房者待見的房子。

房產是個太個性化的產品，套用宏觀的房地產市場分析報告來解釋某個具體的房源，總覺得像個笑話。

作為購房者或房產投資者，最好還是多去房地產中介門店瞭解一下行情，多看看在售的二手房房源，這樣更接地氣，更可以體會到市場真實的起伏。

就蕪湖市場而言，蕪湖二手房市場價格比上月下降了3.5％，但是鏡湖區的房產依然還是比較堅挺的。

目前的蕪湖房地產市場低迷，與地鐵項目停工有一定關係。

這勢必影響到地鐵沿線各站點的樓盤，這一利空影響也會蔓延至全市其他樓盤。

跳出樓盤看交通配套。

我個人認為，蕪湖地鐵復工之時，就是蕪湖地產全面復甦之時，別太在乎房地產市場分析報告，還是關心蕪湖地鐵何時再次施工吧。

就增長潛力看，一旦地鐵復工，距離一號線和二號線沿線站點，步行距離5分鐘左右的樓盤，都是值得重點關注的樓盤。

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關鍵字: 蕪湖 萬平方米 蕪湖市