上半年房地產A股指數走勢

儘管房企業績屢創新高，但地產股卻在漸入下跌通道，地產股未來的走勢，已成為人們關注的焦點。

文|《中國經濟信息》記者 宋慧芳

時至年中，各大房企紛紛發佈上半年業績公告，其中品牌房企一路飄紅。然而，無論是龍頭房企還是普通房企，股價均與銷售勢頭出現背離，投資者對於未來行業盈利的預期普遍顯得比較悲觀。據統計，上半年地產股市值蒸發了超萬億元，其中有20只地產股股價跌破了淨資產。在6月中旬上證綜指跌破3000點之後，地產股也難挽大跌的頹勢。致使眾多房企紛紛出手護盤，以提振股價。對於下半年地產股的走勢是能否出現反彈，還是持續低迷，業內專家看法不一。

地產股緣何跌出新高度

據統計，A股市場房地產板塊的139家公司，今年年初總市值為25679億元，7月12日這一數字已滑落至20574億元，市值縮水了5105億元。

萬科的股價從1月份的41元跌至23元，市值從年初的3363億元跌到了2605億元；保利地產年初股價達到了18元，如今價格為11元，總市值也從1677億元滑到了1329億元。中小房企股票跌幅更加嚴重，濱江集團總市值跌去了37%，北辰實業總市值跌幅達40%，大港股份總市值跌幅高達63%。

儘管房企業績屢創新高，但地產股卻在逐漸進入下跌通道。據Wind數據顯示，自6月25日爆出棚改暫停傳聞開始，A股和H股市場上的地產股集體大跌，兩週時間市值蒸發2300億元，使本來就低迷的行情更是雪上加霜。雖然後來央行降準利好來臨，對此卻仍然沒有任何提振作用。

其實，房地產作為資金密集型行業，主要外部融資渠道來自銀行貸款，即銀行向房企發放的房產開發貸款。然而房產開發貸餘額增加值大部分來自於保障性住房開發貸餘額。自2017年三季度起，保障性住房開發貸餘額增量占房產開發貸餘額增量比例卻逐步減小。此外，從保障性住房中棚改的貸款發放情況來看，今年以來棚改貸款累計同比增速自一季度後逐步回落，由3月的86%降至5月的48%。國開行棚改暫停傳聞的爆出，成為導火索。

另一個對房地產公司影響較大的是人民幣匯價問題，今年以來，中國收緊房地產公司在國內發行企業債，迫使多家房地產公司在海外市場發行美元企業債，雖然中國房地產公司的收入及成本皆大部份為人民幣，但隨著最近人民幣兌美元大幅波動，由今年3月兌美元的高位6.254回落至現在的6.67，對於其手持的美元債可能有鉅額的升值，這樣的話，公司需要在損益表中反映出來，料對2018年業績將產生一定影響。

眾房企護盤進行時

面對日益下滑的市值，眾多企業坐不住了，紛紛開始了回購自持。6月25日起，隨著棚改暫停傳聞的爆出，地產股持續下跌，房企開始高頻次的回購行動。

6月27日，碧桂園在港交所回購了800萬股，耗資1.02億港元，回購均價為12.79港元；6月28日，碧桂園回購了1500萬股公司股份，耗資1.86億港元，回購均價約為12.41港元。至此，碧桂園於本年度內累計回購2300萬股，佔已發行股本的0.106%。

7月11日，恆大公告稱，其當日於香港交易所回購1283.9萬股，耗資27207.42萬港元，回購均價為21.1912港元，最高回購價21.6港元，最低迴購價20.6港元。而這也已經是7月份以來，恆大第六次回購公司股票。整個2018年，恆大累計購回股數為12310.5萬股，佔普通決議案通過時已發行股本的0.934%。從實際效果看，恆大頻繁地回購對股價也確實起到了一定支撐作用。在6月份公司股價下跌超過二成的情況下，隨著7月初的一波回購操作，恆大的股價已較低點反彈超過10%。

此外，華泰證券的研究報告指出，從回購股份比例分佈看，回購股份佔總股本比重越高，上市公司股價表現越好。從股票回購目的分佈看，以市值管理、股權激勵為股票回購目的的上市公司，其公佈回購預案後股價表現明顯好於以盈利補償、股權激勵註銷等為回購目的的公司。

除了回購外，部分公司則選擇通過大股東或管理層增持的手段提振市場信心。

龍湖集團7月6日公告，公司主要股東CharmTalent在7月3日——7月6日於公開市場增持了237.7萬股，平均價格為20.34港元/股；7月3日，佳兆業集團主席兼執行董事郭英成通過其全資擁有的大昌投資有限公司，於公開市場以平均每股3.21港元的價格購入621.6萬股公司股份。完成以上增持後，郭英成在公司的持股比例，由約25.00%增加至約25.10%。

自6月27日之後，除了碧桂園、中國恆大、龍湖外，中國奧園、龍光地產、中國金茂、禹州地產、中駿置業、融信中國、新鴻基地產、世茂房地產等房企均有回購或增持行動。

未來地產股的走勢

“從上證綜指的數據可以看出，大盤面正進入一個艱難反彈的通道。雖然有悲觀看法認為大盤會繼續下洩到2000點，但是類似看空聲音畢竟少，而認為股票抄底的機會已經到來，類似心態會影響大盤走勢，進而影響地產股。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，而從房地產本身情況看，資本市場的部分動作也利好股價提升，尤其是部分地產企業管理層或大股東增持行為，多少會帶來股價反彈的機會，或者說，憑藉當前房地產銷售市場數據，房地產基本面不會糟糕，地產股自然有上漲的信息，中小股民也會積極調整策略。

然而站在國際視野的角度來看，知名投資人王豫剛則表示，“未來的地產股走勢還是主要看匯率的變化情況，因為近些年隨著國內融資環境的收緊，海外發債成為房企融資的重要來源，隨著匯率的波動，人民幣貶值預期加劇，必然會導致各大房企的資金縮水。”

除此之外，王豫剛還表示，隨著各大房企資金不斷承壓，通過“高週轉”加快當前資金的流動性成為其運營的方式，然而，“高週轉”雖然可以緩解當前的資金流動情況，但是在“高週轉”的過程中，在房企和信貸政策的雙重壓力下，購房者大多通過全款的方式進行購買。長期來看，此種現象是在預支未來的流動資金，對未來的房地產企業的流動性會起到一定的負面作用。

從國家統計局公佈的到位資金結構來看，主要構成中佔比最大的為其他資金，其佔比顯著提升。其他資金主要包括定金及預收款項、個人按揭貸款及其他（包括債券融資+其他項）。2018年1-4月，其他資金累計為2.5萬億元，佔比高達51%，且近年來呈現明顯上升趨勢。主要在於房企融資渠道收緊，到位資金中銷售回款佔比提升導致。國家統計局數據顯示，其他資金中，銷售回款部分佔比由2018年初的88%提升至4月的90%未來該比例將繼續提升。

中金公司分析師張宇指出，房地產板塊短期仍提示超跌風險，主要因房企資金面風險尚未充分釋放。當前監管層面對房企境內信用債、海外債、非標融資等融資渠道均有趨嚴態勢，而三季度起境內信用債又將進入償付高峰期，房企下半年現金流壓力不容小覷。類似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能發生，進一步壓制本就相對脆弱的市場情緒。

此外，中美貿易摩擦背景下人民幣匯率波動加劇，可能導致部分資金恐慌之下拋出地產股，並引發聯動效應。不過，由於公募基金地產股持倉比例處於歷史底部（預計不足3%），張宇認為板塊拋壓有限。