未來10年什麼樣的房子相對“保值”？首富提到“三句話”，受教了

“恆產者恆心”，房子對於我們每一個家庭來說，其重要性不言而喻。房子不僅具有居住屬性，而且還兼具金融功能。就個人購房者來說，購房不僅要考慮住起來舒不舒服，還要看房子能否保值增值？即使現在是用於自住，還會想到在若干年置換時，能夠多賣些錢，從而換套好房子或者少添點錢。

在現實中，我們不少人購房之前並沒有很好規劃，一般會按照銷售的宣傳和引導選擇房子。我們知道，房產銷售人員的話術都是經過“千錘百煉”，擴大待售房源的優點，對不利因素都有“抗性說辭”，有時候能把缺點說成是優點。只有經歷過幾次購房換房，以及樓市的起起伏伏之後，才知道自己當時被忽悠了！自己買的房子比別人買的房子差距不是一點兩點，甚至連置換的本錢都大打折扣，悔不當初。

那麼，到底什麼樣的房子相對保值呢？如果把時間放長到未來10年，哪些房子才能入懂行人的“法眼”呢？李嘉誠提到“兩個字”，專家說有道理。

大家知道，李嘉誠在上個世紀50年代就開始投資房地產，可謂房產界的“鼻祖”，依靠房地產蟬聯15年全球華人首富，無論世界經濟形勢如何變化，他都能一直保持財富穩健增長，雖然他在去年已經退休，但他的經商眼光和經驗仍廣為流傳。

對於什麼樣的房子最有價值？李嘉誠是這樣說的，決定房地產價值的因素：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。這三句話一再強調的就兩個字：“地段”，換句話說，未來10年最保值的房子就是好地段的房子。專家認為，李嘉誠對房產價值的判斷很有道理，但如果你把這個“地段”兩字僅僅理解為現在處於核心地段的房子就有失偏頗了。如何理解“地段”二字呢？專家認為，地段應該包含這麼三層意思，跟著筆者的脈絡一起來看看吧：

首先是潛力城市

業內有一句話，“投資房產，就是投資一座城市”。都是同樣面積的房產，因為處在不同城市而價值大相徑庭。城市發展好，帶來好的就業和資源，會給房產帶來增值溢價。那麼，哪些城市可能成為潛力城市呢？

從大的方面講，只有一個城市在國家戰略範圍內才有可能具備更大能級，其擁有的資源和支持會有更多傾斜。按這個角度看，城市群無疑是最高空間組織形式。也就是說最大價值的房產基本上應該在國家規劃的城市群裡。

截止目前，國家規劃了19個城市群群，包括有東部地區粵港澳大灣區、海峽西岸、長三角、山東半島和京津冀城市群，中部地區的長江中游、中原和山西晉中城市群，西部地區的成渝、北部灣、黔中、滇中、關中平原、蘭西、寧夏沿黃、呼包鄂榆和天山北坡城市群，以及東北地區的遼中南和哈長城市群。這19個城市群可以分為三類：成熟期城市群、發展期城市群、培育期城市群

。

其中，粵港澳大灣區和長三角無疑是一體化程度最高、最為成熟的城市群，京津冀稍弱，不過隨著雄安新區問世，新三角區域形成，一體化程度將會快速提升，而河北無疑是潛力區域。這三個城市群雖然處於成熟期，但強者恆強，無疑是資金的優選地，房產價值潛力也相對優質，這三個城市群適合大資金進入。

此外，發展期城市群有8個，包括成渝、長江中游、中原、關中平原、山東半島、海峽西岸、遼中南和哈長城市群。從一體化程度和潛力看，成渝城市群和山東半島城市群無疑極具增長潛力的，資產價值更具走高趨勢。當然，既然是發展期，這些城市群未來發展怎樣，還需要看自身發展努力情況。

最後一個就是培育期城市群，就是剩下的8個城市群，還處於萌芽狀態中，這裡就不多說。既然屬於國家規劃，從戰略和區位上考慮，應該是有發展潛力的。

總之，每一個城市群不一定都發展很好，但未來房產最具潛力的大概率會在上面城市群中產生

，只是看哪個城市群更具發展潛力，其資產價值也就更有增長潛力。這裡還需要提到一點，房產價值跟人口和收入有關，所以哪個城市群吸引人更多就更具潛力，19個城市群有14個城市群是處於胡煥庸以東區域，具備經濟和人口優勢。城市群選擇好了，有大資金就選核心城市，資金一般就選擇夠得著城市，如此簡單。

其次是好區域和地段

城市定下來之後，接下來就是選擇區域和地段。我們知道，同一個城市不同區域其發展潛力差別也比較大，原因就在於城市資金總量有限，地方政府只能把有限的資金重點放在某些區域，而且需要持續投入才會見成效。這裡特別需要注意的是，地方主官如果調任頻繁的話，可能會影響某些區域的發展，比如，A主官看中甲區域發展，所以加大力度投入，新來一個B主官則看中乙區域發展，發展重心轉向，那麼甲區域勢必會受影響，同一個城市房產的風險大抵就在這方面。

在具體區域選擇時，成熟區域核心地段自不必說，但資金總量要求比較高，如果已經買了，就好好放在那裡。這裡重點說一下潛力區域和地段。很多時候，一些鳥不拉屎的地方，幾年後，烏雞變鳳凰，資產價值大幅提升，這肯定不是無緣無故。這裡面重要一條就是政府規劃及投入，我們很多購房人認為規劃不重要，說“規劃是紙上畫畫，牆上掛掛”，認為不靠譜。不能這麼看，任何區域和地段的發展，一定是先有規劃，

各城市都有規劃網站，上面都能看到你所在城市各個區域的最新規劃公示。如5年內要建成N所名校，N座商業體等等，這些大手筆需值得重點關注。如果對規劃吃不準，向業內人瞭解請教總是有必要的。

最後配套預期

房子終究是用來住的，別人接手你的二手房時，周圍還是啥都沒有，這樣的房子自然沒什麼增長潛力，也賣不上啥價錢。關於小區周圍的配套，跟第二點有些類似，主要還是看規劃帶來的配套預期。

成熟配套在當時已經體現了價值，後面只能跟大勢發展，而現在沒有配套或者配套不足的區域和地段，是否有潛力就落在配套預期上。主要配套包括哪些呢？第一，學校，第二，交通，第三，生活服務。其中，生活服務包括日常生活超市、醫療、金融等。就房產價值來講，最緊要的是前兩項：現在很多人購房就是為了孩子的教育，小區配套有好學校，其價值會高出很多。如果有軌道交通、公交車等公共交通工具，那就是“錦上添花”，這類房子在轉手時一般都是“香饃饃”，溢價也比較高。

綜上，房君在此提醒一點，房子不在多，在精。如果你對照上面的分析，除了自住外，認為某些房子不符合，可以提早置換，堅決而果斷。置換包括城市置換和地段置換，也包括品牌置換，比如這個小區物業口碑不怎樣，又換不掉，提早做好房產置換準備，幾年後，你會感覺到換與不換之間的差距。

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