敬哥哥
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不同于其他商业模式的地产行业，由于其特殊的开发模式周期漫长，所致纳税方式也有别于其他行业，在日常核算与纳税申报中，作为我们企业的财务势必需要明白，收到预收款的涉税计算与正确的账务处理方法。
第一：收到预收款如何纳税？
1.增值税
按照【财税2016年36号】文，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，预缴义务的时间为实际收到预收款时。
应预缴增值税税款=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%（一般计税方法下适用10%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率）
2.土地增值税
根据【土地增值税暂行条例实施细则】及【2016年70号公告】规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，需预征土地增值税，具体办法有各省（自治区、直辖市）确定。预缴义务的时间为实际收到预收款时。
应预缴土地增值税税款=（预收款-应预缴增值税税款）*各地适用预征率
实务中房产企业也多采用另一种算法：
应预缴土地增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）*各地适用预征率
符合政策条件的房地产开发企业可以根据测算结果，选择合理的计算方式。
3.企业所得税
根据【2009年31号】文，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
31号文对于毛利率的规定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在 地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的不得低于3%。
应预缴企业所得税税款=[预收款÷（1+适用税率或征收率）]*适用预计毛利率*25%
第二：收到预收款如何开票？
此前《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，相比营业税时期与增值税时期，纳税义务发生了重大变化。那么此时销售不动产发票又该如何开具呢？
当房产企业收到业主预交的房款时，纳税义务并没有发生所以实务中无需开据发票。若业主有开票需求，则房地产企业应根据（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，纳税人选择发票代码为602的"销售自行开发的房地产项目预收款"进行开具，发票税率栏应填写"不征税"，不得开具增值税专用发票。待纳税义务发生时，可按照相关规定开具适用税率或者征收率的增值税发票。
第三：收到预收款如何进行会计处理？
案例：A房地产公司B小区于2017年11月30日达到预售条件并取得预售许可证，陆续收到客户支付的预售款55500万，暂不考虑其他附加税费（采用一般计税方法，土地增值税预缴税率1%，企业所得税预计毛利率10%）。
收到预收款
借：银行存款55500
贷：预收账款55500
预缴增值税
借：应交税费-预交增值税1513.64（=55500/1.1*3%）
贷：银行存款1513.64
预缴土地增值税
借：应交税费-应交土地增值税504.55（=55500/1.1*1%）
贷：银行存款504.55
预缴企业所得税
借：所得税费用1261.36（=55500/1.1*10%*25%）
贷：应交税费-应交所得税1261.36
借：应交税费-应交所得税1261.36
贷：银行存款1261.36
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焦点财税
房地产企业收到预收款如何缴纳企业所得税？
房地产是个比较独特的行业，由于有预售的情况，在事实上形成了收入，而又由于房地产行业成本的滞后性，没有与之相匹配的计税成本，容易造成收入与成本的不匹配。故而，以前每年国税总局都会出台一部关于房地产开发企业所得税的文件，不知是不是巧合，每次的文号基本都是【31】号，有兴趣的朋友不妨去查查看。
而正是由于房地产开发企业预售收入与成本的不匹配，所以在项目竣工前，税务局会根据当地的实际情况给出一个毛利率，记得我们在以前是15%，后来调增为25%。咱们就以25%的毛利率来讨论吧：
A开发公司，取得季度预售收入10000万元，税务机关核定的毛利率为25%，管理费用及财务费用为150万元，土地增值税预缴为200万元，增值税预缴300万元，其他税费忽略不计。
预售收入10000万元，毛利率为25%，那么成本就是7500万元。增值税预缴了300万元，相关的附加税费就是300*12%=36万元。
那么A开发公司的季度应纳税所得额=10000-7500-150-200-36=2114万元。
那么A公司该季度预缴的企业所得税=2114*25%=528.5万元。
所有对于房地产开发企业所取得的预售收入，在缴纳企业所得税的时候，核心就是成本的核算，而成本核算的核心就是税务机关核定的毛利率。有了这个毛利率，得出了成本，其余的就按照正常的企业所得税核算方式计算并缴纳企业所得税啦。
是不是很简单呢？
天涯随风嘌
查了下相关资料：
国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。会计上，按照权责发生制，由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。因此，国税发〔2009〕31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
讲书君
你所说的是尚未办理权属转移，预收买房者的价款吧，根据新税法营业税纳税义务发生时间规定，销售不动产的，有合同的以合同约定日期确认收入，有合同但在合同前收到部分价款的，收到多少确认多少；以银行按揭方式销售不动产的，取得的首付款按取得的日期确认收入，其余价款在办妥银行按揭手续时确认，销售不动产适用的营业税税率为5%。对于房地产企业所得税处理，国税总局09年专门出台了相关规定（国税发{2009}31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》），房地产收入的税务处理，分为三种①委托方式销售开发商品，按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发商品清单之日确认收入的实现②采取视同买断方式委托销售开发商品，以买断价以收到开发清单之日确认收入③采取基价加分成方式销售的按计价和协议价谁高按谁确定。你说的这种情况有两种，一是预收受托代销方支付的销售款，二是预收购房者预交的价款，都应在本月末15日内向税务机关预缴本月已收价款，再与年终5个月内汇算清缴，如果提前完成销售注销公司应与注销公司60日内办理汇算清缴。
人生不过如此lo
现在房地产企业实行的是《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号文），83号文已经在2006年1月1日31号文招待的时候就废止了。 其中第一点： 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 开发企业开发、建行的住宅、商业用户以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再诗篇应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再进行调整。 经济适用房预售收入的计税毛利率不得低于3%， 非经济适用房： 1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20% 2、位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15% 3、开发项目位于其他地区的，不得低于10%
