WeWork的“宮廷政變”
今年8月，聯合辦公行業的先行者WeWork正式向美國證券交易委員會(SEC)提交首次公開募股招股書。然而WeWork因估值和商業模式遭到投資者質疑撤銷IPO招股書，暫停上市計劃。
其聯合創始人兼CEO亞當•諾依曼已經卸任首席執行官職位，離開WeWork董事會。短短一個多月，We-Work經歷了IPO推遲、大規模裁員、辭職等風波後，讓這個聯合辦公行業的“香餑餑”一下變成了眾矢之的。從最高的470億美元估值開始急轉直下，目前為止其估值已不足80億美元。
WeWork於2010年在紐約成立，在全球經濟危機和順應共享經濟的大潮下橫空出世，當時，金融危機開始蔓延，在美國房地產市場低迷的情勢下，市場對廉價的辦公場所有十分迫切的需求。恰逢其時，WeWork以低廉租金簽訂長期租約後進行裝修設計，分租給有需求的自由工作者或企業，這讓WeWork從中獲益頗豐。
2017年8月，WeWork受到了資本的眷顧。軟銀集團總裁孫正義與亞當•諾依曼談話只花了12分鐘就決定對WeWork投資44億美元。聽完諾依曼的瘋狂企圖後，孫正義表示，“在戰鬥中，瘋狂比聰明要更好，WeWork仍然不夠瘋狂。”
然而瘋狂背後是WeWork不計成本的擴張，在規模快速增長的同時伴隨著鉅額虧損。此次WeWork招股書中顯示，截至2019上半年，其已在全球111個城市開設的528個共享辦公空間，工位數達60.4萬個，累計擁有會員52.7萬人次。
報告還顯示，以截至2019年6月30日六個月的每個會員的平均收入計算，預計WeWork現在覆蓋的111個城市的市場機會為9450億美元，在全球280個目標城市的總市場機會達到1.6萬億美元。
但從WeWork招股書披露的收入構成來看，截至2019年6月30日，其空間租賃會員費佔其總收入約83%，WeWork目前仍重度依賴於空間租賃費用。不難看出，“二房東”的角色標籤仍深入人心，並引發後市擔憂。
根據其招股書顯示，WeWork最近三年的虧損額分別是4.30億美元、9.33億美元和19.27億美元，也就是伴隨著公司的規模急速擴張，其虧損額也在大幅增長。
有媒體報道稱，WeWork近期將裁員4000人，佔現有員工總數約30%。
此次IPO的失敗，把創始人諾依曼推到了聚光燈下。WeWork員工披露了諾依曼的一些瘋狂行為，比如喜歡在公司或者城市街道上赤腳走路，還曾經深夜打電話向員工怒吼。
諾依曼每次去WeWork共享辦公場所視察工作，都要求配備1942年龍舌蘭酒和狂熱的音樂，如果當場找不到酒杯，他可能會變得“怒不可遏”。
外媒報道稱，WeWork財務報表中的設備支出用於購買噴氣式飛機，而這架飛機幾乎專供諾依曼和他的家人使用。WeWork向一家快餐公司投資3200萬美元，該公司由諾依曼的好友創辦。
此外，諾依曼還是WeWork的房東，從公司進行不到1%的微利貸款，個人在紐約和舊金山的房地產領域進行了大量投資，將其中的一些租給WeWork，所以WeWork每年都在向自己的創始人支付著一筆不菲的“房租”。以及諾依曼以590萬美元的價格將“We”商標出售給公司。
種種瘋狂的行為，最終讓We-Work控股公司的董事會成員將其罷免。WeWork對外宣佈，亞當•諾伊曼(AdamNeumann)將辭去該公司首席執行官的職位，但仍保留其非執行董事長職位。
在經歷了重重風波之後，WeWork終於在近期出現新的進展情況，日本軟銀接管WeWork，並提供50億美元的新融資。
10月23日，軟銀集團宣佈與WeWork達成協議。根據軟銀對外公佈的信息，軟銀向WeWork提供包括50億美元新融資以及軟銀向現有股東發出高達30億美元的要約收購。此外，軟銀將加速兌現提供15億美元投資的現有承諾。該項交易和收購完成之後，軟銀將持有WeWork的80%股份。
中國聯合辦公的崛起與分化
2015年“雙創”時代的浪潮興起，帶動了大眾創業的熱情，創新也隨之而來。“共享經濟”概念流行開來，且在資本的助力下爆發式增長，主打彈性空間靈活辦公的“聯合辦公”這一新概念逐漸走進公眾視線，市場上湧現出大批聯合辦公空間、眾創空間。
“聯合辦公的出現，給了傳統辦公行業重新思考商業模式的機會，給商業辦公租賃市場注入了新的活力，多數行業人士均表示對該行業依然充滿信心。”弗若斯特沙利文(大中華區)合夥人王晨暉對《中國房地產金融》表示，傳統的商業辦公室租賃是刻板且格式化的，從租期上看，傳統商業辦公室租賃時長普遍在3-5年。聯合辦公空間的時長更加靈活，個別企業甚至推出了以小時計算的“閃座”。
對承租方的背景要求和租賃面積，均有嚴苛的要求標準。聯合辦公空間可以靈活調整到單個工位，這在傳統商業辦公室租賃市場是難以達成的。
王晨暉認為，聯合辦公商業模式成立的根本原因，是傳統的商業辦公室租賃市場存在剛性，聯合辦公行業的出現針對性地改善了商業辦公室租賃市場的靈活度。他認為，聯合辦公和傳統的商業辦公室租賃是互補關係。
談到傳統辦公和聯合辦公的區別，米域創始人兼CEO馮印陶將其比作傳統裁縫店和品牌服裝店，裁縫店會長期存在，但品牌服裝店將會是未來趨勢。
馮印陶接受《中國房地產金融》記者採訪時表示：“對聯合辦公來講，每個品牌會有自己的定位和客群，有明確的細分市場，如有偏向女性高端的、有年輕運動的、偏向創意創新的，有偏向商貿金融服務等，有些定位於服務市中心高端企業，有些是中低端企業，對聯合辦公來講明確定位很重要。”
“從實質服務層面不能簡單地停留在為入駐企業提供辦公場所，因為當企業的規模變小之後，組織結構功能不全，只有通過其他的增值服務才能為客戶提供更加完善的服務，為其提供有腔調有調性的創新平臺和解決方案。”馮印陶認為。
數據顯示，2014至2015年間，國內聯合辦公空間(含孵化器)的數量從50家發展到2300家，翻了45倍；2016年，聯合辦公行業發展迅速，企業數量超過了4200家；2017年，聯合辦公行業出現了優勝劣汰的趨勢，獲得資本支持的企業數量明顯減少；2018年第二季度，聯合辦公整體品牌數量增速放緩，行業的市場資源、資本、業務等越來越向頭部企業集中。
但在國內市場競爭日趨激烈、國外競爭者進入國內市場的情勢下，行業內經歷了大規模的整合，不同企業尋找與自身模式相互補的企業進行併購或戰略合作，將優勢資源整合。
2018年1月份，優客工場全資收購洪泰創新空間；裸心社收購澳大利亞辦公空間品牌Gravity；3月份，優客工場宣佈與無界空間合併，並收購wedo聯合創業社；同月，WeWork中國收購裸心社；4月12日，WeWork中國以25億元全資併購了裸心社；7月份，優客工場與Workingdom進行合併，與愛特眾創達成併購合作意向等。2018年優客工場進行了6次收併購動作。2019年10月，SOHO中國旗下聯合辦公品牌SOHO3Q將旗下11個項目出售給築夢之星。
“頭部企業獲得了足夠多的資源，但是其市場份額依然不高，因為市場很大，有足夠的空間給中小企業。只要做好自己的空間運營和管理，做到很好盈利水平同樣可以發揮自己的優勢。”王晨暉認為。
據優客工場官網信息顯示，目前在全球44座城市佈局了200個共享辦公空間，如北上深、中國香港、中國臺灣、新加坡、紐約、洛杉磯等城市。
夢想加目前在北京核心商業區運營16個共享辦公空間，近300個團隊。2015年獲A輪500萬美元融資，2017年獲騰訊眾創空間戰略入股，2017年4月底完成B輪2000萬美元融資。
米域聯合辦公空間是2016年成立，運營11個共享辦公空間，目前在籌備C輪融資。
馮印陶表示，米域選擇進入了聯合辦公行業，因為市場需求巨大。“未來的經濟趨勢在技術推動下，企業的生命週期會變得非常短，小企業會大量崛起，因為專業分工的崛起，再加上新一代人對辦公形態需求的變化，大量的小微企業更傾向靈活辦公，聯合辦公空間的出現，是代表未來前進的方向。”
“米域在客群定位上，主要針對創意、創作、創造、創新，這四創人群來做辦公需求。新時代的創新人群，對空間的設計感、舒適度、交通便利度以及線上互動的需求和一起辦公的人群的要求是不一樣的，米域圍繞這些需求來打造品牌方向的特點。”馮印陶說，米域目前佈局的一線城市有北上深，二線城市的儲備主要在長江三角洲、珠江三角洲、津冀和粵港澳灣區。
而伴隨著行業內企業的整合，合併潮加速，頭部力量逐步顯現。小型的聯合辦公空間運營商將面臨淘汰或被兼併的命運，行業增速在一定程度上放緩。
從星火燎原到分化洗牌，聯合辦公行業走到了關鍵一年。
數據顯示，2018年至2019年3月，共享辦公品牌減少約40家，發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的共享辦公空間品牌佔總數的28.1%。
聯合辦公是共享經濟時代迅速崛起的新興行業，給中小企業提供了靈活辦公的選擇，營造了比傳統辦公更為輕鬆的環境，也受到了更多資本的青睞，自2015年起迅猛發展，資本進入、跑馬圈地，但行業迅速擴張規模的同時，並沒有帶來企業利潤的增長，也留下了管理和盈利難的問題，未來是否還能受到資本的青睞，值得行業深思。
“最近一年聯合辦公行業的融資並不活躍，主要是因為資本市場投資的週期性，當大的週期偏向收縮時，融資本身會隨之放緩。”王晨暉認為，未來資本是否會繼續投資，取決於一家潛在被投公司的融資需求、發展階段、財務表現、運營表現，甚至是創始人個人的能力和資源。
“聯辦企業一定要做出自己的特色，創造新的價值，那麼它對用戶的辦公體驗的實質性提升有多大，對他們的企業在裡面產生鏈接，從而產生新的企業價值有多大，這些都是需要進行深度運營去做的。”馮印陶說。
馮印陶告訴記者，米域在2018年完成了B輪融資，今年下半年啟動了C輪融資，但能明顯感覺到資本市場的狀況不太理想。在2021年之前，融資會變得非常困難。從整個資本市場的風險投資到聯辦小的跑道都會是處於資金緊缺的情況。米域也更積極地調整來增強自己的造血能力，等待更好的融資節點。
馮印陶認為，由於傳統行業在運營深度上的不足，需要聯合辦公行業進行進一步的突破，但只有在這些事情做出一定成績以後，融資可能才會變得更加容易。
在國內經濟下行、行業鉅變，站在共享經濟時代的轉折點上，如何通過制度改革和創新管理，促進聯合辦公市場長期平穩健康發展，事關行業命脈。
突圍：盈利模式多元化
WeWork的上市遇阻，讓聯合辦公行業飽受爭議，規模擴張和盈利模式再次成為爭議焦點。
王晨暉說：“WeWork的IPO延期並不等於失敗，但作為行業內曾經估值最高的一家公司，WeWork的IPO計劃擱置對聯合辦公行業的影響不小。此次IPO計劃擱置多少會讓公眾對這個行業產生一定誤解，這需要整個行業在未來做更多的努力。”
“這一消息對整個行業是有衝擊和影響的，企業需要做長期打算，把現金流擺在第一位，規模和超額利潤是次要的。”馮印陶說。
馮印陶進一步分析表示，首先用高增長模式來推動企業快速成長，不會再被資本市場認可買單。其次，“二房東”模式不突破企業就沒有價值。這對國內所有聯合辦公是一個巨大的瓶頸，企業要做出創新提供新的價值，讓市場看到長期增長的趨勢。
而當中國經濟下行，也讓聯合辦公行業受到衝擊，企業在辦公場地的成本支出快速下降，一些核心商業區的空置率極高。曾經的“香餑餑”如今也遇到了前所未有的痛點和挑戰。
“目前行業最大的挑戰是服務能力不足和社區建造能力不足，在整個資金市場下行的情況下，二房東的商業模式無法持續，需要從產品端提升自己的服務能力。”馮印陶認為。
王晨暉認為，目前該行業最大的挑戰，主要是來自於行業外部的宏觀環境的變化和企業自身造血能力弱。“因為宏觀經濟的週期性，目前中國商業辦公租賃市場處於低迷時期，企業對用人的需求也會變弱，從而影響到對辦公空間的需求。很多頭部企業都需要靠融資來持續地開展和拓寬業務，長期看對行業的發展並不是很有利，需要探索更多可以帶來非租金收入的商業模式。”
據WeWork招股書顯示，在營收上，包含長租簽約費用在內的商業辦公用地運營費用佔了最大的比例，2016年佔營收的比例高達99%，該比例隨後有所下降，今年上半年佔收入的比例為80%。
WeWork招股書內容顯示，截至2019年6月1日，WeWork只有30%的物業達到成熟(實現盈虧平衡)，70%的項目仍在培育期，需要額外投入現金流。與此同時，擴張仍在繼續，資金缺口仍在不斷擴大。
記者走訪了WeWork中國旗艦店，這家店位於上海威海路，整體風格以綠色為主，這裡的工作人員告訴記者單人工位剩餘已經不多，出租率保持較高的水平。4人間獨立辦公室19600元/月，如果簽約一年以上可以打9.2折，相當於18032元/月，這個價格在同行業裡優勢並不明顯。
究竟多少的出租率會讓聯合辦公感覺到壓力？行業數據顯示，聯合辦公出租率平均達到85％時才能保持盈虧平衡，但單體項目85％的出租率並不容易做到。
王晨暉表示，為了快速擴張暫時沒有盈利的企業，未來是否盈利有很大的不確定性，取決於三大因素：整體的宏觀經濟週期和行業週期，聯合辦公企業對非租金收入的探索，以及企業的戰略管理思維。他認為，聯合辦公行業的核心能力是在空間改造和管理上，可以通過輕資產運營的方式做管理輸出，或者是學習連鎖酒店行業開放品牌加盟。
“每一家聯辦企業找到自己的特點和科技系統的市場，確立自己的盈利模式。聯合辦公企業要對店鋪進行積極調整，能夠產生溢價的店要提高它運營的能力，發揮企業非租金營收的特長；不盈利的店要及時關掉。只有在經營上面做調整，才有可能在激烈的市場競爭中生存下來。”馮印陶說，米域成熟項目的出租率在80%以上，一些非成熟或者調整階段項目略低，總體平均都維持在將近80%的出租率水平。之前關掉了3家非盈利的店面，目前米域處於盈利狀態。
“由於受到商業辦公租賃市場處於下行週期影響，一些經過快速擴張規模的大企業經營狀況並不佳，造成一種整個行業都在虧錢的感覺。但是一些中小型企業因為定價策略得當和進入市場的時機較好，是處於盈利狀態。”王晨暉認為。
縱觀聯合辦公行業，“二房東”模式的盈利方式是這一領域的主要盈利手段，但長久看來，要想打破現有發展瓶頸，只有探索新的盈利模式。從目前各企業運營情況來看，一些企業開始提高增值服務和拓展新的合作模式，將成為這一行業盈利瓶頸的突破點。
之前氪空間創始人劉成城在接受媒體採訪時表示“氪空間早已在陣痛中決定進行戰略調整，目前的定位是一家企業服務公司。”
“米域從2018年起就沒有簽署過任何一個需要承擔資金的項目，這從本質上擺脫了二房東的模式，與開發商合作或者與業主合作，我們集中精力做運營和管理。從商業模式上來講，這是一個重要的戰略佈局。從面向客戶端來講，聚焦一線城市四創人群，提供更高的附加值和更強的產業和運營支撐，成為創新創造的平臺。”馮印陶說，核心目標是把這個領域的商業模式，從直營店變成以運營管理為主。
企業在探索新的經營模式和快速跑馬圈地的同時，是否應該考慮深耕服務體系，提升自身的品牌競爭力與核心服務，這也是企業未來值得思考的問題。
“行業的擴張說明其存在的合理性，以及市場的需求。擴張規模和深耕服務提升增值服務不矛盾，都是行業向著健康發展的標誌。鑑於當下外部環境對規模的增長並不友好，緩解現金壓力的方式是增加非租金收入。目前，深耕服務提升增值服務對於目前的聯合辦公市場是更為重要的。”王晨暉說，目前該行業最重要的是生存能力，長久保持品牌競爭力的核心要素，要熬過商業地產租金和空置率的週期，和企業的財務可持續性以及自身盈利能力。
馮印陶認為，如果要做連鎖品牌，目前已經過了進入聯辦市場的最佳時機。現階段創辦新品牌的意義和可能性不大。對於中小企業來講，要明確是打造精品店，還是做連鎖品牌，這兩個方式的結束是不一樣的。
打造精品店鋪突出品牌特色，可以生存下來，但要做成真正意義上的連鎖品牌較難。
王晨暉預期，未來這兩種辦公形態的配合會越來越緊密。鑑於目前聯合辦公在整個商辦的面積並不高，未來聯合辦公佔整個商辦的面積將會越來越高。“至於高到什麼水平，需要看哪個水平下可以將聯合辦公和傳統的商業辦公室租賃各自的優勢發揮到最佳。”
談及該行業的未來發展，馮印陶認為，聯合辦公行業的市場會不斷擴大，行業增速不會放緩，整個的行業供應量是在急速增加的，即便是現在在行業遇到一些挑戰的情況下，整個行業規模還是在快速增長。行業的供應量和需求量在快速增加。
“2016年爆發階段其實是供需不平衡的，供應量遠遠超過了需求量，但今年開始逐漸恢復到一個供需更加平衡的狀態。整個體量已經較幾年前翻了幾倍。未來五年的增長趨勢是不可逆轉的，需要做企業鏈接和增值服務，產生擊穿效應，要達到極致的深度和體驗，才有可能讓用戶買單。”馮印陶說，米域2019年下半年開始至2020年不追求規模的增長，而是在穩步發展的同時提升服務質量和服務內容的寬度，讓產品有更好的體驗和升級。
無論任何行業，只有好的商業模式和良性的發展模式，才能最終獲得市場的認可。聯合辦公行業依然在不斷摸索，任重而道遠。
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