廣州地鐵集團、越秀集團和科學城集團三大國企聯袂打造的品秀星樾於11月16日開放售樓部並接受誠意登記。
三大國企領導出席開幕式
一、現場
小編10：30到達現場時，見到了久違的盛況，廢話少說，直接上圖：
有沒有一種廣州能走得動路的老人家都到此一遊的感覺？知道的說是樓盤暖場，不明白的會說是廣場舞比賽嗎？
人多是好事，旺場嘛，但樣板房拍出來就是這樣的：
特派員使出吃奶的力氣，終於拍到幾張比較“冷靜”的照片。
算了，還是上戶型圖吧。
二、戶型
以上是今天開放的三個樣板房的戶型圖。
樓層佈局是這樣的：
樓棟位置圖：
本次計劃推出4棟、9棟和10棟，戶型基本相同。每層6房，32層，每棟192戶，三棟約600戶。
三、產品測評
品秀星樾，除了幾十棟類似疊墅的情景洋房外，有26棟高層洋房，總共5284戶。產品測評分為10項，分別是：地段、交通、生活配套、教育、環境、戶型、裝修、產品綜合、價格和不利因素。每項滿分為10分，總分為100分。
地段：以珠江新城為10分，天河越秀海珠其他區域9分，項目在科學城約位置，得7分。
交通：特派員自駕從天河區政府出發，經華快、廣河和廣佛肇高速到達項目約32分鐘，得6分，將來項目有較完備的軌道交通，+2分，共得8分。
生活配套：科學城生活配套完備，但距項目都有一定距離，目前項目配套一般。6分。
教育：項目有幼兒園和9年義務教育學校配套，但學校是新建的非名校。7分。
環境：環境較好，緊鄰植樹公園。8分。
戶型：戶型函蓋83、84、94、97、106、107三房和124四房單位，將剛需一網打盡。設計合理，部分有面積贈送、基本無浪費。得8分。
裝修：裝修風格簡潔現代。得8分。
產品：每層兩梯6戶，共32層。梯戶比較高。十字型排布，透風采光一般。7分。
價格：沒有公佈售價，按傳說均價在4萬計。7分
不利因素：小區底部是車輛段，4、9、10棟靠近學校和操場，有噪音汙染。得8分。
綜合得分：74分
王石曾經說過，一個樓盤，如果綜合可以打70分，那就可以入手。因此，PLUS測評認為品秀星樾是值得入手的項目，獲得推薦買入的評級。
四、市場分析
從目前的市場行情來看，科學城房價存在一定程度的透支情況。理由如下：
1、廣州一手和二手市場價格處於下行階段，二手價格已經持續下跌超過三個季度，跌幅高達15%~20%。一手市場價格調整約三個月，中心城區價格下調較小，東部價格下調較大，新塘、朱村、荔城等熱門板塊跌幅同樣超過20%。
2、上月科學城大壯名城開盤，科學城價格不降反升。受其影響，科城山莊價格也上小幅上漲，部分價格已經直逼天河區的房價。科學城價格逆市上漲的行情蘊藏了一定的風險，如果市場下行趨勢不能在短期內改變，很可能遭遇報復性下跌。這在過往的市場已經有過血的教訓。祈福繽紛匯就曾經創下5萬多的單價，今年不得不接受跌回3萬多的事實。
3、軌道交通對房價的利好被嚴重透支。同樣是軌道交通的旗艦明星樓盤品秀星圖，今年也從3萬的價格回調到2.3萬以下，率先領跌新塘區域。對於在天河、越秀或海珠的上班族，4萬的科學城和2萬出頭的新塘或2.7萬的亞運城有什麼實質的區別？
五、品秀星樾定價多少合理？
在做產品測評時，我們選用了傳言的均價4萬，給出了7分的評分。這就是說4萬的均價有一定的合理性，但也並不是特別有吸引力。
一個項目的合理價格應該是多少？這是一個非常困難的判斷，往往帶有很大的主觀性。PLUS綜合了目前市場的行情、上個月大壯名城的開盤價格和銷售行情，以及目前在售的科城山莊產品價格後認為：如果品秀星樾的開盤均價在4萬，對蘿崗區域的剛需型買家來說是合理和有吸引力的，但對天河、越秀或海珠的外區剛需型或投資型買家來說吸引力較低。
如果開盤均價低於4萬，那就意味著便宜的單位可能會低至3.6萬一線，這個價格可以吸引到部分外區剛需或投資型買家。
如果開盤均價高於4萬，那就可能部分高價單位會上摸4.5萬一線，在目前市場走向不明的情況下，即使是倍受親睞的科學城的明星項目，也要接受市場的檢驗。畢竟，昨天PLUS粉絲報料，成交了一套天河中海康城二手，單價3.2萬元。
後記
小編為什麼要做項目和產品的測評？這是一件費力不討好的事。原因是小編在與網友和粉絲的互動過程中，發現很多人在決定購買產品時，缺乏客觀評價一個項目和產品的能力，經常會被某些誇張的宣傳所迷惑，或者是隻看見項目的某一個突出的優勢（或缺點），忽略了其他的因素，從而作出錯誤的決定。
因此，小編決定 推出產品測評系列，力求客觀公正地對產品進行測評，為消費者提供一個可以量化的參考。
我們當然知道目前的測評還很幼稚，無法完整和準確地反映出實際的情況，但我們仍希望能通過自己的努力，不斷完善測評系統，為消費者提供值得信賴幫助。
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