66的娃娃

綜合來看，六合限購放開對南京房價短期影響不大。

首先，六合限購的放鬆是樓市調控一城一策所導致的結果，且調控的主旨在於引進人才，平衡區域發展。此次放鬆限購屬於同一城市不同區域採取差別化調控措施，以各區域實際情況為基礎，進行更加精準高效的調控。

其次，整體而言，無論是新房還是二手房，南京供應量都比較大，除非人口達到非常大的量級，不然難以撼動穩固的房價體系。比如之前南京下調落戶門檻，也未對南京房價造成劇烈變動。

最後，南京房價預計直到明年1季度不會有太大的變化。因為從樓市週期來看，一般到金三銀四才能出現回暖跡象。

南京開盤

10月15日，南京六合區放鬆外地人的買房限購政策，從此外地人買房不再需要在南京交納3年的社保或2年的納稅，甚至不用再出示工作證明，只需要一張現在基本上人人都有的大專學歷即可，這基本上相當於已經解禁外地人在六合區買房。

雖然六合區認為它們放鬆外地人買房的政策是為了吸引人才，但似乎將大專學歷作為人才引進的標準對南京這種強二線城市來說有些過低，感覺六合區認定人才的標準不是學歷而是是否有能力在當地買房。

小編認為，六合區放鬆外地人買房的政策是房產調控政策"一城一策"的表現，南京市作為全國重點房價監控城市，房產調控手段自然非常嚴厲，現在樓市行情不景氣，房產調控手段的放鬆必然得走這種"農村包圍城市"的路線。

要說本次政策的調整對南京的房價有何影響？小編認為，因為政策是在六合區實行的，即使有影響也是在六合區，不會是在南京主城區。六合區屬於遠郊區，現在的均價在12500元，本次調控的放鬆會對六合區房價造成各種影響還需要市場的表現來檢驗，我們拭目以待。

雨桐撩樓市

六合總體面積不小，由原大廠和六合合併而成的如今的六合。地理位置在南京的市西北處，由於大廠和南京浦口區相連接，因此在江北新區的規劃中大廠也在江北新區的規劃範圍內，而此次的限購鬆綁針對的地區還是在傳統意義上的六合。六合由於一直不在傳統的南京核心行政區域內，故而房價常年屬於是南京的窪地，相比現在南京近3萬的均價，六合區的均價不過1.5萬左右。因此2017年六合被納入限購範圍就一度引發了一定的爭議，本身其外來購房需求就不是很大，與南京其他區域一同套上限購的大鎖，反而不利於這個發展水平相對落後的地區去吸引外來人才，而限制房地產買賣交易轉手也對六合區的財政收入以及經濟發展有一定程度的影響，因此此次六合開放限購應該算得上是針對南京全城調控中的又一次微調。

之前，南京的高淳區限購就有放鬆的動作，同為遠離核心區域的遠行政區六合，躍躍欲試積極跟上也是可以理解的，而之所以能夠通過也是因為本來就沒有必要限購的區域去搞限購造成的實際影響或許弊大於利，不如在指定範圍內部分放開讓他自己發展一段時間為好。

本次六合限購放開，可以說是又一次房產銷售行業的網絡文藝匯演，大量的中介及行業人員，在朋友圈異常活躍別出心裁確實讓人忍俊不禁，確實畢竟這次開放限購裡，有兩個關鍵詞是可以用的，“南京”和“限購放開”。將六合限購放開等同於未來南京限購可能會放開是不切實際的純屬瞎蹭熱度。南京作為中國具有高房價代表性的城市之一，排出政策等因素在內，還有南京老百姓包涵廣大購房者對於南京房地產長期以來的看多態度，越限越買一直以來是南京樓市中很流行的詞，南京的市民本身對於南京市特別是傳統的核心幾大區的定位要遠高於南京在中國的實際地位，普遍信任房產的保值屬性，相信城市未來的發展將會越來越好，是構成南京市民購房信心的重要因素之一。其本身集中了全江蘇省最優的科教文衛資源，又輻射安徽以及江蘇大部分城市掌握了這些區域的人才流量入口，南京本身購房需求的自然增長一直存在，而庫存和供應只能說剛好夠用，南京如果全面放開限購房價必定如開閘放水般全面高漲，你永遠不清楚這個城市的老百姓有多熟悉政策和市場。

因此，南京本地行政區，維持現行的調控政策並且中長期不變的可能性會一直存在，且遠高於他開放限購的可能，直到今年8月份，南京才好不容易出現了二手房成交量的回落，房地產市場才剛有一點穩定的跡象，我也是難得幾年內第一次聽中介的人主動說市場不好，這說明調控政策的影響邊際開始真正起作用了，房價終於將進入一個實實在在的穩健期，這對於廣大非炒房的購房人都是好事情，既然是對大部分人好的事情為什麼要變呢？而六合的開放限購想要影響到南京核心行政區現在的房價穩定大趨勢是不可能的，只能說，南京施行現行調控政策不變，會讓一些人的即時需求流向六合，為已經很飽和的核心行政區減減壓，幫助六合去庫存提振市場，僅此而已。

駐家金陵

十一剛過，南京就爆出這樣的猛料，難道是傳言中的給房地產釋壓開始兌現？

查詢過南京的最新成交數據，二手房成交均價3.23萬元/平方米，環比上升10.54%；新房在售222個樓盤，均價2.40萬元/平方米，市場扭曲明顯。

讓我們看看能有什麼發現：

1、有網友爆料，“南京六合區的限購其實就是裝逼”，不知有何內情？

2、南京市六合區近日相繼獲得“全國綜合實力百強區排行榜（全國百強區）第77名”、“2019年度全國科技創新百強區”和“2019年度全國新型城鎮化質量百強區”稱號，獲此殊榮的區縣，相信其財政能力還是有一刷刷子的。

3、從研究人員發佈的全國主要城市土地財政依賴度依賴度排名看，南京市位居前十之列，調控以來屬於被重點關注的城市，新房價格指數從2019年1月以來維持在1773-1796之間窄幅向上波動，顯然屬於市場穩定之列。

......

結合上述信息，大致可以得出如下三種可能性：

1、六合區放鬆限購，劍指土地財政釋壓；

2、本來熱度就不高的房市，去掉那層遮羞布，恢復市場本來面目；

3、新一輪“搶人大戰”的開始，既促進房地產市場成交，又引進人才，還能實現財政收益，何樂而不為？

但無論如何，在中美貿易爭端獲得階段性成果的當下，南京的房價不太可能出現明顯的上漲，更不允許“炒房團”重新活躍在市場，這是毋庸置疑的。

趙毅論房

南京六合放開限購消息一經傳出，備受購房者關注。到底會對房價帶來什麼影響呢？放在全國範圍內具有什麼意義呢？我們簡單來分析一下。

根據媒體報道確認，南京六合區放開限購屬實，但不包括屬於江北新區管轄的大廠板塊。這是自今年6月份南京另一個遠郊區高淳放開限購後的第二個區域。六合區納入限購還要追溯到2017年3月份，包括六合在內的幾個遠郊區域一併納入南京地區的限購範圍內。由此前需提供近3年內累計2年社保或個稅證明，調整為，只需要擁有大專及以上學歷，且可提供南京市居住證和學歷證明，未婚人士提供個人身份證和戶口本，已婚人士提供相關婚姻材料，就可取得購房資格。

南京取消限購的主要原因是什麼？筆者認為有以下兩個方面原因：

1.從新政策內容可以看出，對學歷提出了要求，這是南京發展的必然要求。南京作為強二線城市，受制於地域面積和人才流入瓶頸，這些年南京加大了首位度建設，對人口流入，特別是高層次人才流入提出更多目標。我們知道，南京地域面積只有6000多平方公里，只相當於兄弟城市杭州的零頭，南京沒有一寸土地是多餘的，現在南京主城區發展趨於飽和，急需把新進人口和產業往郊區疏導。

2.自2016年國慶以來，本輪樓市調控政策相繼出臺均是源於樓市持續火熱，其目的是讓樓市降溫，讓市場迴歸理性。本輪樓市自去年下半年以來，主要城市相繼降溫，南京也不例外，二手房市場成交量處於低位。在市場趨穩的前提下，為政策放鬆提供了基礎。如果說南京主城區銷售還不錯的話，那麼遠郊區域住房銷售則出現了一定壓力。因此，放鬆遠郊區域的調控，不會出現市場明顯過熱情況。

限購放開，對南京房價有什麼影響？

不可否認，限購放開讓一些新進剛需購房者能夠立即擁有購房資格，會吸收一批新鮮購買力，對當地的住房銷售有一定的推動力，加之房產中介等機構借力宣傳，可能會出現一波購房小高潮，但相信很快又會趨於平靜。原因在於一些購房者往往會對“稀有”的資格覺得更珍惜，現在放開了，反而不會那麼著急買房了。此外，在南京樓市，乃至全國樓市都趨於穩定的大環境下，局部遠郊區域的放開不會對樓市或者房價產生較大的刺激作用。所以，本次六合區限購放開，對南京的樓市影響非常小，而南京的樓市及房價需要放在自身城市的長遠發展和全國樓市的大環境下來分析和判斷。

最後，還是那句話，對於南京這樣的城市，剛需買房還是要趁早。至於區域板塊，還是要根據自己的資金實力來選擇，一分錢一分貨大概率不會錯的！

專聊房君

冷眼首先拋結論:六合此次限購放寬對樓市影響十分有限。

南京此次限購政策放寬並不是刺激樓市，而是對人才引進分區實策的一次嘗試。

對比南京前兩次限購放寬，冷眼預測此次新政調控對樓市影響十分有限。

今天（10月15日）南京限購政策出現了較大變動，六合區對外地人限購門檻出現適當的降低，不再需要繳納社保證明。

在政策出臺之前，六合執行的限購政策是和市區一致的，外地人購房需要提供3年之內累計2年的社保和個稅證明，但是現在外地購房者只需要擁有大專學歷就可以落戶，提供南京居住證就可以直接購房。

這已經是南京市本年內第二次放鬆限購政策，2019年6月高淳區域對外地人的限購政策出現放鬆，而且放鬆力度遠超過六合，外地購房者連學歷證書都不需要，只需要提供居住證，用工勞務合同和營業執照複印件即可開具購房證明。

一年之內南京政府連續兩次放鬆限購政策，是否標誌樓市限購政策出現轉機，對樓市走勢有何影響了？下面冷眼詳細和大家分析一下。

一、政府對樓市調控十分堅定，地方政府任何放鬆行為都會遭受嚴懲，南京限購政策不存在進一步放鬆的可能。

1、中央政府對樓市調控政策十分堅定，限購政策作為調控政策基石，不會發生變化。

2019年，政府在短短半年內一再重申“房住不炒”，甚至在經濟轉型升級的關鍵時刻，明確表示“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”並且四天三次連續通過官方媒體、銀行等各種渠道連續發聲持續強調，這深刻說明政府的調控決心。

如此堅定的變態，深刻說明中央政府對樓市調控信心十分堅定，不會輕易動搖“房住不炒”的調控決心，更不會改變限購政策。

2、地方政府任何變相放鬆行為，都會遭到嚴厲的打擊。

2019年以來多個地方政府因為各種原因，也嘗試過放寬新政的調控，但最後的結果都是戛然而止。例如最近的開封樓市限售政策一日遊。政府對各個地方政府的市場也進行嚴格監控，在高壓政策下樓市依然火爆的城市，進行新政的加碼，例如蘇州調控新政的升級。

在這種情況下，南京限購政策不存在進一步放鬆的可能，如果發生限購放鬆政策，也會像開封一樣，被中央政府緊急叫停。

二、六合限購政策放寬是誤讀，這是南京政府分區實施人才政策的一次嘗試。

1、南京的人才落戶政策已經遠遠落後周邊同類城市。

江浙重點城市落戶新政 數據來源：政府公開數據

2019年中央政府正式宣佈放開二線城市落戶限制之後，各大熱點城市紛紛出臺更加寬鬆的人才落戶新政，加入到新一輪的“搶人大戰”中。

與周邊同級別城市相比，南京的落戶新政明顯是過於嚴苛了，在“搶人大戰”中處於明顯的劣勢。首先年齡限制上，蘇州規定的45週歲以下，南京卻是30週歲以下。其次在學歷要求上，除了南京，其餘城市大部分已經把落戶門檻降低至大學學歷，只有南京的學歷要求還維持在本科學歷。常州甚至把落戶人員放寬至落戶人的配偶和子女。

2、六合、高淳遠離南京主城、人口總量少，對周邊城市人口毫無吸引力，人才新政急需升級。

南京主城還能依靠城市競爭力對外來人口進行大量吸引，緩解人口的大量流失。但是六合、高淳兩個區域卻沒有這種優勢，這兩個區域位於南京城市的南北兩級，無法享受到南京主城的優越的配套和競爭力。

首先從地理位置來看，高淳遠離南京主城，車程在90公里左右，基本上無法受到南京主城的輻射；六合距離南京主城相對較近，車程在38公里左右，但是與主城有長江阻隔，依然存在較大的交通瓶頸。

六合、高淳人口占比情況 數據來源：南京統計公報

其次從人口來說，作為南京面積最大的兩個區，人口數量稀少。高淳常住人口只有43.9萬人，佔到總人口的5.2%，六合常住人口69.5萬人，只佔到總人口的8.24%、

六合、高淳兩個區域在無法收到主城輻射，內部人口總量少情況下，如果依然和主城實施同樣的人才落戶政策，那麼對周邊城市人口吸引上毫無競爭力可言，未來將陷入人口大量流失的窘境。

3、六合限購放鬆本質上是一個分區實策嘗試，增加遠郊區域的人才吸引力、區域競爭力。

此次六合限購政策放寬是房產專家們的誤解，這本質上是一個人才落戶新政，六合本身落戶新政和主城區一樣，以本科學歷為限，放寬以後降低至專科。

六合遠離南京主城、並且存在長江的天然交通瓶頸，如果和主城採取一樣的本科落戶的新政，不但會被主城吸引大量人口，也無法對周邊城市人口進行吸引，人才大量的流失，最終淪為空城。

南京是嘗試對無法被主城輻射的遠郊區域（六合、高淳）分區實施人才新政，增加遠郊區域的人才吸引力，區域競爭力。

三、以南京放寬人才落戶新政、高淳放寬人才落戶新政為例，樓市走勢不會受到新政的任何影響。

六合的人才新政的放寬對樓市會產生什麼樣的影響了，會不會助推房地產市場上揚了？下面我們對比一下影響更大南京放寬人才落戶新政、更加寬鬆的高淳放寬人才落戶新政的市場走勢。

南京三次新政對比 數據來源：南京政府公佈

從政策影響力來說，南京和高淳政策比六合影響更大，南京首次增加了本科落戶的調控，等於是變相放鬆限購政策，高淳是隻要提供工作證就可以購房，等於是沒有門檻。如果這兩次新政調控對樓市沒有影響，那麼六合新政也不會對樓市造成任何影響。

1、南京新政後成交量同比跌幅16.57%，價格保持持平。

2017-2018南京樓市成交量分月走勢 數據來源：金剛石公開數據

我們對比一下新政之後南京成交量和成交價格情況，南京新政之後3月-12月成交面積456萬平米，同比2017年3月-12月同期水平跌幅16.57%。

新政之後成交價格保持在27000元/平米-30000元/平米，與新政之前保持持平，沒有發生變化。

2、高淳新政後成交量環比跌幅21.73%，同比跌幅15.96%，價格保持持平。

2018-2019年高淳樓市成交量分月走勢 數據來源：金剛石公開數據

我們對比一下新政之後高淳成交量和成交價格情況，高淳新政之後8月-10月成交面積18萬平米，同比新政前三個月23萬平米跌幅21.73%，同比2018年同期水平跌幅15.96%。

新政之後成交價格保持在9400元/平米-9600元/平米，與新政之前保持持平，沒有發生變化。

無論是南京放開落戶門檻還是高淳放開限購政策，市場不但沒有出現量價齊升，反而出現了成交了下降的態勢。六合此次放鬆力度遠遠低於前兩次，因此冷眼預測此次六合限購放寬對樓市影響十分有限。

總結：

1、中央政府對樓市調控十分堅定，不會允許地方政府任意動搖調控成果。

2、南京此次限購政策放寬並不是刺激樓市，而是對人才引進分區實策的一次嘗試。

3、對比前兩次放寬，冷眼預測此次新政調控對樓市影響十分有限。

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冷眼看地產

南京六合區的此舉對房價的影響有限，且南京市需要接受國家樓市調控的方向指導，只要“穩房價、穩地價、穩預期”的大方向不變，南京樓市也會相應地保持大體平穩的狀態。下面我們從限購措施變動的具體對比、其他大城市非限購區域的房價走勢以及南京樓市走勢的前瞻這幾個方面來談一下個人的觀點。

一、六合區限購調整有明確的指向，且對投資炒房需求的限制並未放鬆。

1、六合區限購調整有明確的指向，與市場發展規劃相匹配。

據權威媒體向南京房管部門證實，目前外地人在六合區購房可以免去此前要求的3年內累計繳納2年及以上的個稅和保險證明，但附加了一個條件，就是購房者必須要有大專以上學歷且在南京市工作或生活，有非常明顯的吸引人才的指向。

按照南京2018-2035城市規劃草案中所計劃的在2035年使人口形成1300萬的規模看來，南京吸引人口的壓力還是比較大的，從統計部門的數據看來，截止至2018年末，南京的人口是843萬，僅比2017年增加了10萬左右，而2017年增加6.5萬人，2016年增加只有3.4萬，雖然增速明顯，但距離還是很遠，要實現這個目標，顯然需要更多的人口和人才吸引措施，所以作出有利於人才吸引的政策調微，也是正常的。

2、微調並未影響其他限購條件，投機壓制依然未放鬆。

此前南京適用於全市的限購政策中，還包括在六合區、溧水區、高淳區範圍內暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，在主城區(不含六合區、溧水區、高淳區)範圍內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

對比上面微調的內容，這部分對樓市炒作有明顯抑制作用的措施暫時並未放鬆。且六合區只是南京較遠的市郊地區，南京的眾多主城區才是南京樓市的主戰場，但這些區域包括針對利率、地價、涉房金融限制措施等主要調控手段均沒有大的調整出現，可見對“房住不炒”和“穩房價”的主基調並未改變。

二、六合區並非南京主城區，大城市的市郊不限購併非個例。

1、六合並非主城區，本地需求較弱。

如果要給南京這座強二線城市上環，那其中的六合區、溧水區和高淳區無疑是屬於最外環的區域。與主城區相比，這些區域的特點是離市區比較遠，經濟發展相對較弱，購房需求被市區吸引和分流影響較大。

看一下過去六合區的樓市成交情況，整個區域面臨著比較大的壓力。根據房天下統計的成交數據，從去年10月份以來的近一年中，除了去年10月份成交量1402套以外，連續11個月以來，只有今年的4月份的602套和7月份的787套這兩個成交數據是超過600套的，其餘月份大部分成交量都在400套上下，少的月份只有100多套，成交量降低明顯，顯然不利於消化存量，因此存在壓力也在所難免。

2、在其他大城市中也有市郊不限購的例子，南京的六合區放限並非個例。

在不少大城市當中，也存在著某些區域不限購的現象，比如一線城市廣州的增城區和從化區就是沒有限購的，又比如杭州的臨安和上海的臨港也並沒有限購，這些局部地區的差異化樓市調控措施，並未對“穩房價”的大局和“房住不炒”的方針造成影響。而且限購只是調控中措施中的其中一個內容，是組合拳的一部分，一個城市根據區域的情況合理地實施“一城一策”的舉措，並未背離樓市調控的主導窗口。

我們可以從不限購區域的房價變化來推測一下六合的影響。在調控以來，這些免限購區域的房價並有出現較大的波動，例如廣州增城的房價平均價格反而從年初的2萬以上降到2萬以內，沒有因為不限購而有非常利好的支撐作用。即使以同在南京市的高淳區來說，這個區在6月份的時候就像六合區一樣放鬆了限購，歷時三個月左右了，整體的成交均價卻從1萬左右下降到九千左右，可見這種在地處市郊的區域中單獨針對限購措施作出微調舉措對房價的影響並不大。

三、南京樓市走勢的前瞻。

1、南京經濟實力強勁，城市發展規劃利好樓市。

南京，江蘇省的省會城市，統計數據顯示，在2018年全國17座生產總值超過萬億的城市中，南京以12820億元排名第11位，且增速超過8%，實力和潛力都非常不錯。而2018年居民人均可支配收入是52961元，實際的增速達到9.1%，同年深圳的人均可支配收入是5.7萬左右，南京的實力並不弱。

另一方面，以南京2018-2035年城市發展規劃草案來看，如果落實發展規劃，以後南京將會發生很大的變化。草案中明確提出兩大中心城區規劃，即江南主城和江北新主城，構建“一主、一新、三副城、九新城”的城鎮體系。同時建設創新名城，規劃12大產業園區，構建“一圈、雙核、三城、多園”的創新空間結構，建設具有國際競爭力的國家中心城市，這些舉措對地區經濟和城市建設都有很大的推動作用。

規劃草案中還有一個非常引人關注的內容，就是計劃到2035年，南京市要形成上限為1300萬的人口規模，時至2018年年末的統計數據，南京市的人口只有843萬左右，要到上限的話有接近450多萬的差距需要補充，所以要達到這個目標，未來需要持續地吸引人口的流入。而持續的人口流入對樓市會有比較明顯的支撐作用，但這個支撐作用不一定是房價的大漲。

2、南京房價發展離不開樓市調控大環境，“穩”是前提。

南京作為地方城市，其樓市的運行必須要接受國家對樓市調控的大方向指導。在現在“穩房價、房地價、穩預期”的大方向下，即使南京的樓市真正具有很強的支撐，它的整體走勢也不可能會單獨突出地背離大方向。

過去20年快速奔跑的房地產業對經濟的負面影響越來越大，而目前廣義貨幣的增速在2016年以後已經在2017、2018連續兩年處於8%左右的增速，如無意外今年2019也將會平穩地保持這樣的增速，相對於2016年以前11%以上的增速，降幅還是比較大的。

這樣的增量除去需要消化人民幣貸款總額所產生的利息外，真正產生購買力作用的M2要比實際增速數據要小，同時居民負債率從2015年的不足40%上升到現在的52.6%，這些負債大部分由於樓市引起的。如果保持這樣的增速，再過幾年將不可想象。所以對樓市進行引導和調控是有必要的，保持樓市穩健將有利於可持續發展。

南京也離不開這樣的背景，如果未來控制得好，南京的房價即使往上走也會在一個合理的幅度內，不會再現以往那種短期內大幅度上漲的現象。

四、結語。

六合區的限購微調並不需要過分解讀，這種變動並不是對組合式的調控措施作出傷筋動骨般的改動，沒有其他關鍵調控措施的放鬆，就很難單獨對房價造成過多的影響。而南京需要接受國家樓市調控大方向的指導，不太可能有太特立獨行的強力放鬆措施跟上，因此樓市在整體上暫時比較大的概率會保持在一個較為平穩的狀態。

CA紅葉

毫無疑問，只要我們知道為何有限購政策就能夠自然而然的得出放鬆限購後帶來的房價變化了，房價升高是此中應有之意，從題目來看，首先是南京的六合區，這裡的房價肯定在近段時間有一個升高，同時題目後邊也提到了周邊區域限購會陸續放開，可以預見到的是隨著政策的實施，這些地區的房價也會水漲船高，但是，題目的最後南京的房價，南京的房價是包含六合區在內的是一個市轄區，而且我們可以發現類似高淳、六合這些放鬆限制的區的地理位置，南北對望，其他中心區域的變動還是有待商榷；

可以說現在類似南京這樣較強的城市，裡面的各個區域的樓市調控進入精準調控階段，

我們甚至可以提出一個區一個房價一個政策的口號，也許大家不是很能深刻感受到中心城市對人才的吸引力，在同等條件下，邊緣城市永遠是靠邊站的角色，在南京的六合區此次限購放鬆旨在分擔中心區域溢出的多餘可能流失的人才，以及消化不斷增加的房子；

在九月份南京的房價平均在24000元，主要拉低平均水平的也是這幾個邊緣區域，此中的實際情況是：整個南京同一種房價政策，整個南京從南到北總共有150多公里的距離，因為位置關係，大多人買房都集中在中心區域，反正是同樣或者類似的政策，還不如到中心區域去，導致中心區域房源短缺，且房價持續上升、周邊庫存增多，後勁不足，同樣的，也導致了一部分人才外流，本次放鬆限購，能夠很好的在整體解決方面的問題，可以說是多贏的局面；

要說南京的房價變化唯一不好的就是平均房價將有一個大幅度的提升，同時也多提一句，我認為南京11個區，限購政策的放鬆不會超過三分之一。

糊塗的房價

南京六合放鬆限購的消息6月份已經傳出，直到今天才得以確認

圖上所示是今年6月份南京六合區放鬆限購的消息，直到今天（10月15日）才有官方解釋出臺。這裡需要說的一個觀點的：哪怕是南京周邊區域限購陸續放開後，也很難對於南京的房價有什麼影響。幾點觀察：

第一、大城市病問題不僅僅存在於北上廣深等一線城市，很多省會城市也同樣存在。

就拿南京來說，基本上南京的主要人群都集中在主城8區，像六合、溧水和高淳基本上就是遠城區存在。通過上圖可以看到遠城區基本上對於南京本地戶籍的居民是不限購的，為何會有這樣的政策？其實就是為了轉移市區人口，解決主城區城市病的問題。其實不僅僅是南京，包括其他不少省會城市都有類似的限購政策，主城區嚴格限購但是遠城區（或者郊縣）不限購。

第二、南京主城區的房價已經不低了，未來有上漲潛力的也只有遠城區。

圖上所示，就是南京新房價格走勢圖，看似南京目前的房價均價不過19000元左右；但是主城區的房價已經很高了，跟大家分享一下：江寧10月新房均價 23892 元/m²、浦口10月新房均價 25190 元/m²、棲霞10月新房均價 24886 元/m²、建鄴10月新房均價 42500 元/m²、雨花臺10月新房均價 29893 元/m²、鼓樓10月新房均價 40122 元/m²、玄武10月新房均價 28400 元/m²、秦淮10月新房均價 45964 元/m²；可以說除去六合、溧水和高淳的房價還在1萬多之外，其他區域的房價已經很高了。大家可以考慮一個問題，在南京遠城區購房但是不落戶的是哪類人？答案其實只有一個：落不了戶（或不願意落戶）或投資者。為什麼這麼說？南京這樣的城市想落戶的人是大把的，雖然說南京的落戶政策相對比較寬鬆，但是南京不乏大量學歷或者工作不符合落戶條件的外來者，而遠城區的房產就是為這部分人準備的；當然也有看好南京遠城區未來發展的投資者，這部分是不會為了一套房產而動遷戶口的念頭的。

哪怕南京周邊區域限購陸續放開，南京的房價也不會有多少變動

第一、對南京房價均價影響比較大的還是集中在主城區（8vs3），主城區的房價只要穩定，整體的房價也就是穩定的。

可以說如今南京大約80%的人口都集中在主城區，哪怕是這幾年南京的人口引進政策不斷加大，落戶政策不斷放鬆，但是多數落戶人口的第一選擇還是主城區。遠城區因為本身資源配套不足的原因很難讓所有的“外來者”接盤。主城區的調控是不會輕易放鬆的，自然也就不會引起大的房價上漲。

第二、南京遠城區的房價上漲動力不足是根本，畢竟如今來看遠城區的購房政策並不嚴格。

就以已經放鬆限購的高淳區來看，哪怕就是放鬆了限購但是效果也不明顯。圖上所示是從6月份到如今的高淳區新房價格走勢圖，可以看到基本還是在1萬元左右徘徊。為何會這樣？其實還是因為本身這些區域對於人口購買力的吸引力不足，其背後還是資源分配不均，優質資源不夠的原因。

綜上，南京六合區放鬆限購這則消息沒有被官方證實，哪怕南京周邊區域限購陸續放開，南京房價也很難有大的波動。畢竟如今國家對於房產的態度是“房住不炒”，沒有足夠炒房投資基礎的情況下房價是很難有大的波動的。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、關注頭條號：勇談房產經濟壹貳叄，更多優質內容繼續貢獻中。

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作為老齡化嚴重的省會 南京鬆綁不為樓市

在南京限購鬆綁後沒，很多人認為是樓市人氣不行了，政府要拉樓市，所以要放開一個口子。但我認為，這不是主要原因。

2017年，南京市民政局發佈的《南京市老年人口信息和老齡事業發展狀況報告》顯示，截至2017年末，南京65歲及以上戶籍老年人口占總人口的14.07%，這標誌著南京不僅進入了老齡化社會，還已進入“深度老齡化社會”。

到了2018年，60歲以上的老年人超過了150萬，所佔比例達到了18%左右。但是我們需要注意的是，南京總人口820萬左右。

相比房價回落，南京老齡化嚴重才是更值得關注的地方。而且，南京在江蘇還有一個非常強勁的對手——蘇州，蘇州人口已經過了千萬，人口結構要比南京好很多。

所以，如果南京再不拿出一塊區域來讓”南漂”們安家，隨著老齡化的加重，城市的競爭力必然大幅下降。

說完人口，我們再來分析樓市。南京和許多熱點城市一樣，喜歡攤大餅，出了很多地王。但是我們可以看到，江南江北價格差很大，更不用說現在放開限購的區域。這一區域離主城區最遠，而且相比蘇州、上海、杭州的新區，沒有競爭力，房企自然壓力大，所以放開也可以讓房企喘口氣。

但是據我判斷，僅僅放開這一區域沒有什麼太大吸引力，因為距離核心區太遠了，江蘇一帶炒房客又是最理性的，所以對樓市長遠看影響不大。

關鍵字: 房價 南京 區域