05.15 哪裡的樓市“最危險”？最新排行榜來了！

作者 潮哥

昨天（5月14日），中國社科院發佈了最新房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》，披露了多個城市驚人的房價與租金數據。

而根據報告數據製作的房價與收入比，更是觸目驚心。

製圖：財經觀潮；數據來源：《中國房地產發展報告2018》

首先解釋一下什麼叫房價與租金比。它是指每平方米的“房價”與每平方米的“月租金”之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。

以排在首位的廈門為例，房價租金比為1100，意思是廈門平均每平米的房價是每平米月租金的1100倍，如果要收回一平米的成本，需要一平米麵積出租1100個月，也即91.7年才能通過租金收回。

按照歐美髮達國家的標準，如果房價租金比突破300，就表明該區域房價投資潛力較小，房價被高估，也就意味著房價泡沫較嚴重，有回調風險。

如果以300為標準，上圖列入的26個城市“無一倖免”。

考慮到中國是發展中國家，不能完全將已結束城市化進程的歐美髮達國家的標準生搬硬套，個人認為中國的這個標準應該翻一倍，也即房價租金比以600為標準線，更符合中國的國情。

儘管上榜的26個城市都是本號長線看好的三類城市：中心城市、核心城市的衛星城以及具有內生性經濟增長點的城市。但短期內，面對政府超強的調控房價意志和正在進行新一輪樓市加碼的背景（最近半個月樓市相繼加碼的地區有海南、西安、貴陽、珠海、東莞、佛山、丹東、成都等），房價泡沫較大的城市，上漲動力不足，甚至有回調風險。盲目亂入這些地區可能淪為韭菜，尤其是排在前面的廈門、廊坊、惠州、合肥、石家莊。

廈門的房價一直以來都非常高，目前僅次於北上深。坊間對於廈門的評論是：一線的房價、二線的城市、三線的收入。

廈門由於其優美的海景資源和包容性，成為福州和全國人民理想的購房地。

根據前段時間財經雜誌整理的各省市“家庭槓桿率”數據顯示，全國省域範圍內槓桿率最高的是福建，截至3月末，福建全省的住戶存款是1.813萬億，住戶貸款是1.925萬億，福建全省的“家庭槓桿率”（或“樓市槓桿率”）超過了100%。

而廈門的數據更加極端，截至2018年2月，廈門的住戶存款是2425億元，住戶貸款是4319億元，槓桿率達到了178%，廈門成為了當之無愧地的“泡沫之王”。

緊隨廈門的廊坊、惠州、合肥、石家莊也是泡沫高地。

在去年年底參加的一個活動中，本號獲得了一批關於衛星城外地購房客的佔比數據。

從上表可以看到，這些衛星城樓市中的外地客佔比都比較大，其中尤以廊坊、中山和惠州為猛。廊坊靠近通州的北三縣、靠近大興的固安都是炒房客熱衷之地，中山的翠亨新區、惠州的大亞灣亦如此。

目前，廊坊在空前強烈的兩大調控政策打壓下，房價已在回調。

至於惠州、中山，長遠看，在即將落地的粵港澳大灣區規劃下，這兩個城市的房價肯定會與經濟實力保持一致，但從外地購房客佔比可以看到，泡沫確實比較大，後期如果出臺強調控政策，下調風險依然在。

接著看合肥、石家莊。

合肥，這個經濟並不算強的省會城市在過去兩年的時間裡，以房價漲幅的方式在世界範圍內狠狠刷了一把存在感。2016年合肥房價漲幅，全球第一。

石家莊也是個奇怪的地方。包括石家莊本地人在內的許多人都非常納悶，論經濟實力石家莊只是個弱省會，但房價卻比長沙、鄭州、成都、武漢這些強省會都要高，足見其泡沫之大。

至於南京、上海、深圳、天津、濟南、青島、蘇州、廣州等城市，泡沫也不較大，但相比之下，房價回調可能性不大，更多會傾向於維穩或者慢漲。

因為相比於前面五個城市，後面這些中心城市雖然房價也存在虛高，但人口增長和經濟增長帶來的購房需求在持續增加，購房需求穩定，是這類城市最好的安全墊。

廈門、廊坊、惠州等城市則不一樣，廈門的常住人口只有401萬人，不到深圳的1/5，面積只比深圳小一些，經濟上就更不用比，但房價卻幾乎追齊深圳。

儘管良好的形象與優美的海景資源給廈門加了不少分，但全國第四的高房價與全國第一家庭高槓杆率，讓廈門這個“泡沫之王”如坐針氈。

對於廊坊、惠州、中山，這幾個基本依靠外來投資客撐起的房價，儘管背靠核心城市，前景非常看好，但購房需求不穩定是他們最大的隱患。

廊坊房價已經回調的差不多了，目前還在回調的路上。中山與惠州，在粵港澳大灣區規劃落地前後，可能會伴隨著超強的調控政策，可能會導致泡沫較大的中山與惠州價格回調。

最後特別強調一下：

中國樓市政策性較強，分析中國樓市不能只依靠市場數據，短期內主要還是看政策。但所謂短期看政策、中期看土地、長期看人口。上面圖表所列的26個城市的樓市，都是本號長線看好的三類城市。

在城市化進程結束和土地財政無法有效解決之前，中國中心城市與核心城市的衛星城的房價，會長期漲下去，這是經濟結構和體制決定的。