2020-03-06 15:57:02 佚名

水月長安

不請自來。先說結論吧，房貸是不是貸得越久越划算還是要看你的房貸利率。

首先，有一點不太認同，貸款買房30年的利息並沒有比20年多一倍。目前各地房貸利率普遍上浮10%~30%，我們房貸利率5.39%來算，假設貸款100萬，貸款20年的總利息是63.61萬，貸款30年的利息是101.93萬。貸款30年的總利息比20年的多出60%，顯然多出一倍的說法是有些誇張了。

誠然房貸可以說是普通人可以貸到的最便宜的貸款了，沒有之一。但是，是不是貸得越久真的越划算還要看房貸利率。去年很多地方的房貸利率都上浮到30%以上，很多人房貸批下來年利率達到6.37%甚至更高，目前較安全的銀行理財收益率大概在4%左右，就是說如果貸款100萬不選擇提前還款的話每年利息差2.37%，即每年無形中虧了2.37萬，那就不划算了。

而前幾年樓市去庫存，各個商業銀行紛紛對房貸利率進行打折，房貸利率八折、九折的不在少數，如果按15年10月基準利率的8折來算，房貸利率才3.92%，甚至比銀行理財的收益率還低，這顯然是貸得越久越划算。

當然，我們還要考慮資金的成本，除了房貸普通人是很難這麼廉價地借到資金的。像我們平時常見的螞蟻借唄和信用卡分期利率在18%左右，銀行的萬用金等信用貸利率都在10%以上，而且額度都比較小，週期也更短。而房貸利率基本在4.9%~6.37%，額度通常都是幾十萬上百萬，時間最長可以選擇30年，顯然無論是利率、額度、時間都是房貸更優。而且房貸利息是計算剩餘本金的利息，已還本金的利息是不在收取的，這一點要比信用卡分期要優秀得多。

所以，也有不少人出於資金週轉的考慮，願意把房貸週期拉到最長。不過，對於上班族而言，如果沒有可靠的投資理財項目，而且房貸利率上浮30%以上的，還是儘量選擇提前還款吧。

玉魚與瑜

目前很多人在糾結買房的時候貸款多少年比較好呢？5年？10年?20年？還是拖泥帶水的30年？真的是超級糾結！

　　首先，大家需要明白的一個簡單的邏輯，個人住房貸款最長期限為30年；個人商業用房貸款最長期限為10年；男士年齡不超過60歲，女士年齡不超過55歲。以上三個可是最基本的前提哦！

目前，銀行可提供的按揭，最長的年限可達30年之久，而按揭利率是隨著年限的增加而增長，也就是說，你選擇的按揭年期越長，所要付出的利息也就越多。

雖然30年期貸款的利息支出最多，但是如果借款人收入不高且比較穩定，還是適合選擇長期貸款，這樣其月供負擔較小，如果縮短貸款年限，其月還款壓力較大，可能會影響正常生活。

　　買房的人一般分為三種，第一種手頭上沒錢，只能付首付，工資也不會很高；第二種，有能力在稍微比較短的時間內還清房貸；第三種，土豪，完全不用考慮房貸，直接一次性付清！目前，第三種人不在我們今天的話題之內！

　　有很多人選擇在短期內（1-10年）還清房貸，原因是：第一，天生不喜歡欠錢，欠了錢就渾身難受，還是早還早輕鬆；第二種，短期內給銀行的利息少了好多，這可不能白白便宜了銀行！因此，他們過得很累，很辛苦，每天只能節衣縮食（當然，有點誇張啦）！

　　還有一些人選擇超長期（30年）還清房貸，原因是：第一，確實沒錢，每個月的工資也不高，經濟條件決定我只能選擇30年；第二種，有投資眼光，每個月給銀行這麼多錢，還不如拿去投資、理財，這樣賺得錢還更多；第三種，長遠眼光，房貸是不會變的，但是經濟水平和工資水平是會漲的，以後的錢肯定沒有之前的值錢，這樣一算自己還是賺了的呢！因此，他們得在30年內每月按時交錢給銀行。

　　根據貸款利率等綜合條件得出的結論，我的建議是購房者選擇15-20的還款期限比較合適，支付的利息總額比較合理，而且自己正常的生活水準不會受到很大的影響。

深莞惠房地產小諸葛

貸款30年的利息比貸款20年的利息多一倍，這個說法不一定準確。主要看您當時的銀行利率。

我用目前的廣州利率打個比方，貸款100萬，按目前利率上浮10%後是5.39（首套房利率），貸款30年，月供是5609，利息共101萬。貸款20年，月供是6816，利息共63.6萬。這樣看，30年的利息比20年多了2/5，不到一半。選擇20年還是30年，看個人選擇，如果考慮提前還款的或者可能5年內就會賣的投資客戶，我建議選30年，因為這樣，前面的月供就不那麼吃力，而且前面還的利息少，後面的利息因為一次性付清，就不存在後面的利息了，所以更划算。如果是考慮自住，而且大概率不會提前還，20年還是更划算。

但是我們再看，目前某些城市比如惠州、潮州，首套房是上浮30-40%，我用上浮30%，利率6.37計算100萬的貸款，按30年是月供6235，總利息124萬。按20年是月供7379，總利息77萬。這個高利率的情況下，利息勉強跟每年的GDP差不多，如果您的個人能力是完全有把握跑贏通脹，那當然越久越好，不然，這種高利率的貸款，我一天都不想多還。

小君姐說房

到底還有多少人，沒有弄清楚買房每年的成本有多高。

房貸是普通人可以借到的最便宜的長期大額貸款，沒有之一。

沒錯，房貸是成本最低也最容易借來的大額貸款，所以如果能多貸，請儘可能在能力範圍內多貸。

看完這句，我估計一定有人一臉迷茫的過來問，你前邊還說了，30年的貸款，還了4年，還了25%了，實際只還了本金的10%都不到，這利息還不算高？

我澄清一下，前邊說的本金10%都不到，實際只有6.7%左右，遠不到10%。但不代表他的利息就高。

因為我們要明白的是，等額本息（每個月還款值不變）的算法就是天然的應該這樣。

你借100萬，按照年4.9%的利率，每年的利息應該是49000元，再除以12個月，每個月就是4083。

但如果每個月只還4083的利息，那意味著永遠欠著銀行的本金，這樣顯然不可能。

根據已經預設好的平衡公式：

（P:貸款本金 R:月利率 N:還款期數）

可以得出，30年的月還款金額為5307元。

以5307元-4083元=1224元，就是第一個月需要還的本金金額。

而由於第一個月已經還款了1224元，那麼計算利息的總金額變成了998776，所以第二個月的5307元月供裡，利息降低到了4073元，要還的本金變成了1229元。

以此類推。

也就是說，不管你借了銀行多少錢，銀行只計算你當月還欠銀行錢的金額來*4.9%/12來收取你的利息。

不會像信用卡一樣，不管你中途還了多少，欠銀行多少錢。反正都按照你貸款的總額乘以年利率，來收取你的利息。

總之，你要知道，純粹從利息來看，房貸的前幾年，特別是前幾個月，還款中利息的比例一定是最高的。畢竟你借了銀行那麼多錢。

但，越來越少的利率，只有信用卡40%不到的實際利息，房價上漲帶來的槓桿收益，是我們一直推薦能多貸款就別全款，能長貸就別提前還的核心原因。

貸款買房的表面成本是多少？

買房最表面的成本有兩個，一個是本金，一個是利息。

我們先看利息：

圖表中就是以100萬為例，每年的還款中利息的總額以及利息佔貸款總額的比例。（注意這個與還款額無關）

舉一個兩年等交樓，交樓兩年賣掉的4年例子，大約需要付出4.87%+4.79%+4.71%+4.63%≈貸款總額*19%的利息。

一套房每年的明面成本19萬/4≈47500元。摺合到這套房裡（總價143W），大約是3.3%。

如果時間越長，平均的明面成本越低，反之亦然。

也就是說，如果粗的算，房子每年只要淨漲幅超過3.3%，就算打平，沒有買虧。

但這僅僅是明面上的成本，最大的成本還有本金和複利成本。

本金和複利成本

所謂本金成本，很好理解，但很容易走入誤區，那就是認為本金成本只是買房的首付。

誠然，首付是最重要的本金成本，但本金成本實際卻有4個部分。

1、首付2、首付這筆錢購房後損失的利息3、月供4、月供這筆錢購房後損失的利息

我們仍然以剛剛的100W貸款，43萬首付為例。

首付43萬，按照某尚未爆雷的XX貸P2P來算，3個月期，年化8%。平均每期，利息為總額的2%，也就是說，43萬，三個月後總額變為43*1.02以此類推。

按照這樣的算法，4年後43萬大約變成59萬，增長了大約16萬。

摺合每年增長4萬元。

如果你覺得不放心，或者覺得8%不現實，那直接砍半的4%的收益算下來，每年的增長也達到了1.85萬元。

每年付出的月供，統一按照3個月存進理財一次，年化4%的算法來計算，4年後的總金額也將達到27.76萬元。

和4年的總月供25.47萬相比，相差了2.3萬，約等於每年8千元的收益。

一堆數字，可能你看的有點蒙。

換個說法來敘述：

就是說，假如你把43萬首付款，拿去做保守理財，然後每個月的月供存起來做保守理財，4年後你手裡將會擁有，大約87萬現金，這四年你一共賺了18萬5多，平均每年賺了4.6W。

然後我們回顧上文中我們提到的明面成本，每年需要大約付出4.7萬的利息，如果房子沒有漲，貸款買了這套房。裡裡外外總共虧損4.7萬的利息以及4.6萬的利潤，大約是9萬多。

按照這套房是143萬來算，每年如果不漲6.5% 就意味著虧錢。

房價需要在買後，四年漲26%才能真正收支平衡。

但這還不是最終的結果！

租金雖少，也是錢

按照上文中，我們測算的數據，每年的漲幅至少達到初始購買金額的6.5%，才能平衡，這個前提是房子從入手到賣掉，完成無收益狀態。

從入手到出手0出租無收益的情況有，但不是絕對。更多的是交房即出租，或者二手房直接過完戶就出租。

按照易居發佈的《2019年一季度50城租金收益率研究報告》來看，不少城市都在2%以上，有些可以達到3%以上。

我們以平均2%為例，綜合上等收樓或空租期，每年實際帶來回報按照1.5%來計算，每年房產的實際需求漲幅為6.5%-1.5%=5%。

實際大約4年需要有20%的漲幅，即以1萬一平，143萬的房產為例，每年每平方漲500，4年後漲到12000元一平方以上，總價171萬以上即可盈利。

同時，因為你投入的本金是固定的，貸款是固定的。所以，你的盈虧比例也是以購買時的基礎為固定的。但房租是浮動的，而且大環境還是上漲的。

所以，實際成本可能更低。

結尾

這篇文章的計算方法，並不算精準，但參考意義還是有的。

很多長輩總覺得貸款買房利息恐怖，資金成本高，壓力大。要麼全款要麼不買。總覺得現金拿在手裡最為踏實。

但通貨膨脹和GDP的增長，不等人。

人民幣的貶值速度在我看來，和人均收入的變化有更為直接的關係。

當這個社會的財富增長的速度達到一定值，人民幣的消費力也在隨之貶值，那些不屬於你的財富不會經過你同意，就會推動者物價的上升，以及人民幣的貶值。雖然你覺得你的收入跟不上，但不代表別人跟不上。

不敢說所有的城市房價和物價體系掛鉤，但至少，大部分城市是有明顯關聯的。

房價根本不顧及你的收入，在財富面前，在經濟面前，普通人只有順從。

雖然“房住不炒”是個大趨勢，但房價跌而不漲，怕是不大可能。

我們不提倡炒房，但我想，沒有人跟自己的錢過不去。

北京貸款解答師

在銀行申請貸款時，貸款年限在30年以內（含30年）。同時，可貸款年限會受到房齡和借款人年齡等因素的影響，購房人可根據自身需求選擇適合自己的年限。

怎麼選擇合適的貸款年限？

借款人選擇貸款年限要考慮這幾個方面：自身經濟能力、利息的可承受程度、能力等。

1、自身經濟能力

借款人申請貸款，自己要考慮對應的月供能不能承受，銀行也要對借款人的還款能力做評估，防範自身風險。

月供佔借款人月收入30%左右時，不會對借款人生活產生太大影響；銀行要求借款人在貸款時提供收入證明，且需要滿足月收入能夠覆蓋月供及其他負債的2倍，也就是說借款人的月供不能超過借款人月收入的50%。

2、利息的可承受程度

在貸款方式、額度、利率都一樣的情況下，貸款年限越長所需支付的總利息越多。

3、能力

借款人的能力對貸款的影響，主要體現在收益率和貸款利率的差值。如果在同等期限內，收益於貸款利率，借款人選擇較長的貸款期限，不會因為總利息多而產生較大的心理不平衡。

貸款初期在選擇貸款年限的時候可以根據當時自身實際情況選擇，在貸款後期，如果經濟情況變好，可以選擇提前還款同時縮短貸款期限，也可以達到減少貸款利息的效果。

1.公積金貸款長貸款年限

按以下三種計算方式結果，取短年限為申貸人的長貸款年限。

1)按貸款人年齡計算

一般住房公積金：70-夫妻雙方年齡較大的一方；

2)按房齡計算：

磚混（混合）：47-房齡；鋼混（混合）：57-房齡。

3)貸款長30年

注：當借款人的月繳存額達到上限時，長貸款年限縮短。

2.商業貸款長貸款年限

按以下三種計算方式結果，取短年限為申貸人的長貸款年限。

（1）按貸款人年齡計算

65（部分銀行可放寬到70）—借款人年齡。

（2）按房齡計算

50（各銀策有差異）—房齡。

（3）長不超過30年

注：北京銀行、招商銀行、中信銀行、交通銀行、中國銀行、民生銀行、建設銀行、工商銀行等規定，借款人所購房屋為二套的，長貸款年限不能超過25年。具體情況請諮詢各地區分行。

3.組合貸款長貸款年限

組合貸款買房，計算貸款年限時需要分別計算出公積金貸款和商貸的可貸年限，取兩者較短的。

二、貸款年限越長越好嗎？

貸款年限越長，月供壓力越小，所還利息越多；貸款年限越短，月供壓力越大，所還利息越少。

例如：A申請商業貸款買首套住宅，根據其年齡和所購房屋房齡計算高的貸款年限是30年。若A貸款100萬元，利率為4.9%，貸30年好還是貸20年好？

經比較，A若選擇貸款30年，每月還款5307元，共計需還款1910616元，貸款20年每月需還款6544元，共計需還款1570665元。每月少1237元的月供壓力，但是總利息要多還339951元。若借款人貸款額度越大，月供和總利息的差值會更大。

li小萌菌

關於貸款年限的問題！

這個問題之前回答過，現在再回答一遍！

貸款年限最高三十年，根據房齡還有購房者的年齡貸款期限會縮短，那麼如果你年紀很輕並且房齡很新的話，那麼恭喜你，你可以申請貸款30年了！主要區別在於

一，月供較少，不會太影響生活水平，你要知道一個月還五千和一個月還七千，是有很大的差距的！

二，20年前一個月月供七八百的人，現在應該還在還著，他們有多開心你們應該懂的！

切記一定選擇等額本息！！

我是房產小楊，希望可以幫助更多人

我叫MT123771018

在房價一路高昂的今天，全款買房已是我們普通大眾一個不可企及的夢了。貸款買房就是我們上路的首選。那麼，怎麼貸，貸多少年，則也是我們需要慎重考慮的問題。

好多人都說貸款買房，有錢也不全款，貸的越多越划算，時間越長越划算。原因在哪呢？

1.房貸是我們唯一能從銀行撬出大量資金的途徑。除了房貸外，很難從銀行借到這麼長時間，大額度，利息低的貸款。對於大多做生意的投資理財的人來講，就等於拿著銀行的錢去賺錢。

2.房子是抗通貨膨脹利器。現在物價飛漲，錢越來越不值錢了。貸款之後，基本上每月還款多少就成了明確固定的事情，基本不會有什麼大的變化。在通貨膨脹的環境下，貨幣的貶值能力遠大於月供的價值。

3.貸款時間越長，還貸壓力越輕。同樣是50萬的貸款，10年20年30年的還款時間在基準利率4.9%，商業貸款等額本息的情況下，還款情況如圖：

差別是顯而易見的。還貸時間越短相應的還貸金額也就越高，壓力也就越大。一旦出現逾期，後果可就嚴重了。所以，選擇20年以上的還款期限，壓力相對就輕一些，也能保證生活品質不會降低。

我們再來看利息。

商業貸款：貸款時間越長，貸款利息越高。如果你貸款額度高，貸款利率超過基準利率好多個點，那麼建議有閒錢就可以去提前還貸了。必竟無債一身輕嘛，越早還完越好。好多銀行都是還貸一年以上就可以提前還貸了，並且沒有違約金。當然這個是建立在個人沒有大額資金週轉或者是比較懂得投資理財做其他項目收益遠遠大於房貸利息的前提之下的。

公積金貸款：房貸利率是3.25% ，這是所有房貸裡面最划算的一種，利息最低，壓力最小。

有房貸，其實也是一種動力。雖然有壓力，但有了房子，就有了家的感覺。總之，房貸是不是越久越划算，這個具體還要看購房者的個人情況，並且也可以根據貸款類型的不同來決定的。

簡藍

不考慮心理因素，純理性分析，按揭貸款，時間越長越划算。

為什呢說時間越長的按揭貸款越划算呢？

按揭貸款是良性負債

按揭貸款是普通人所能接觸到的期限最長，利率最低，額度最大的金融槓桿了，是良性負債。

期限最長

按揭貸款一般人會選擇20年或者30年的，比起消費貸款，一般在三年以內，房產抵押貸款，一般在五年以內，網上的貸款，例如支付寶的借唄，期限最長是一年。

相比之下，按揭貸款的期限優勢非常明顯。

利率最低

現在按揭貸款的基準利率是4.85%，就是是改革之前，基準利率也才4.9%，上浮20%也才5.88%；也許有人覺得5.88%已經夠高了，但是我們來比較一下，正常的無抵押消費貸款利率一般在12%以上，銀行信用卡年化利率在18%左右，房產抵押貸款年化利率一般在8%以上，網貸就更高了，支付寶借唄所說的日利率萬五，換算成換算成年化利率是18.25%；

相比之下，按揭貸款利率最低。

額度最大

按揭貸款額度動輒幾十萬、上百萬，房價高能有幾百萬的額度，對比一下其他的貸款，個人信用貸款，最高20萬；網貸，幾千，幾萬；抵押貸款，要看你的抵押物，最高七成。

相比之下，按揭貸款額度也最大。

綜上所述，按揭貸款，是普通人所能接觸到的最好的貸款了，屬於良性負債。