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重慶樓市回暖了嗎？實事求是的講，與一二月相比，真是回暖了。成交量有了明顯的提升。不僅商品房成交量有了提升，一度冷清的土土拍賣又開始熱鬧起來，在個別區域還出現了地王，這些都是樓市回暖的證明。所以，在房企的宣傳中，在中介的朋友圈中，幾乎用了一個統一的格式、相同的土拍漲價圖片盡力宣染著房價又要上漲的氛圍。企圖通過土拍的上漲引導等待觀望的剛需在恐慌中快速入場，實現高價銷售。這種情況效果會怎麼樣呢？
我們不可否認土拍熱鬧、樓面價上漲是促進房價上漲的重要因素。但是，我們也更應該看到，這種影響只會在短期有一定的促進作用，要知道，全國各地，那些地王們虧本甩賣的其實有很多。不是每一次土拍溢價就能促進房價上漲，房價上漲更多的是受供求關係決定。所以在分析重慶房價是否上漲前，我們先來看一下重慶近幾年的供求關係就會明白。
重慶2010-2013年每年新開工的住宅面積平均值在5000萬平左右，但是住宅商品房銷售面積只有4000多萬平米左右，這四年庫存總積壓3000萬平米。
2014-2016住宅新開工面積逐步降低，在2016年已降到3000萬平米。但是，這三年的銷售量在穩步上升。平均每年銷量由4000萬平米升至5000萬平米。這三年基本上對前幾年的庫存進行了充分的消化，在庫存消化期內，重慶房價穩中有跌，跌幅在15%左右。
2017-2018求大於供開始出現，特別是2017年供應公3800萬平米，銷售量大於5200萬平米，在庫存不足，供大於求的情況下，重慶房價開始拉昇，開盤秒光、茶水費開始出現。因為樓市的火熱，各大房企在2018年紛紛加速建設進度，從2018年全年新開工面積來看，整個2018年新開工5100萬平米，基本上滿足全年5200萬平米的成交量（以上半年成產為主）。供求關係基本平衡。所以，從去年十月份開始，我們從供求關係、購買力減少以及房價高漲三者相互作用進行預判，重慶房價開始掉頭向下，這得到事實上的準確印證。
重慶從2016到2018年出現大規模的成交量，平均每年超過5100萬平米。如果按平均每套房100平米計算。則重慶近三年每年成交52萬套商品房。按重慶每年新增人口數據為25萬套來看，平均每人買了2套。事實上，新增人口的確促進了商品房的銷售，但不可能每新增一人就會有一套住房購買，那麼其它住房誰買走了。根據國土房管部門的消息，重慶主城區商品房銷售來源中，區縣在重慶買房從2005年的12.07％上升到2012年的57%。隨後略有下跌，佔比大約在45%左右。區縣佔比下降的12%被外地炒房團購買。
綜合以上數據分析，2018年大量新增的開工面積會在今年上半年開始形成銷售，供求關係已經形成平衡。從數據可以看出的是區縣大量所購房屋目前真實居住的不多，更多的是投資或為子女所購，所以重慶的空置率在全國來看都算很高了，從已知2017年空置數據來看超過25%。經過近十年區縣在主城買房以及房價的幾倍增長後，從2018年下半年開始，區縣在重慶主城買房的購買力已快速衰退，從最近購房總金額主力為120萬左右就可明白。
從炒房團所購近十萬套房在今年七月後陸續上市來看，炒房團所購房價已翻倍上漲，存在巨大的獲利空間，這一部分會在二級市場形成銷售，從而加大了商品房供應。在本來正常的房企新開工面積已滿足供求平衡的情況下，炒房客拋售會形成供大於求的局面。不僅炒房客折價銷，獲利了結，也會帶動前期一部分二手房降價出貨。從而在二手房市場形成普跌的局面。不僅二手房價格倒掛沒有了，二手房價低於新房會普遍出現。在二手房下跌三個月左右會傳導至新房市場，從而帶動重慶房價再次出現普跌的局面。我以，我們前期曾發過文章，熬過六月，房價普跌就是這些原因。
基於以上分析，從目前的調控出發，從供求關係來看，我們仍然堅持重慶房價今年會下跌，時間可能從7月開始。是否準確，關注我，共同見證。
樓市有風險，買房需小心，僅供參考，不作為買房建議。
關注過我們的網友，都知道：
去年國慶開始，判斷房價調整與銀行利率上浮力度下降，
都已正確印證。
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