沸沸扬扬传了近一周的学军小学“天价”学区房事件，终于尘埃落定。
从业内人士处了解到，这套房子已网签。这意味着，杭州顶级学区房的身价，又一次迈上新的台阶。
最新创下记录的这套房子，仍诞生在文二新村。产证面积19.84㎡，总价300万，折合单价151210元/㎡。
去年10月底，文二新村一套29.58㎡的房子，同样以总价300万成交，成为杭州首个单价突破10万/㎡的学区房。
不到8个月，这一记录再一次被打破。
我们不去妄加揣测买家的心理，但至少有两点可以确定：
第一：这样的“天价学区房”，只是孤例；
第二：和去年底那套相比，这套房子面积更小。
同时，不考虑买家是纯投资的情况，最快要6年后才能转手（否则下一任买家无就学资格）。
到那个时候，还会是Happy Ending吗？
PART 1
从挂牌到网签，这套创记录的“天价”学区房，耗时一周。
上周五，也就是6月8日下午，朋友圈有经纪人发布了一套新房源，号称学军小学本部总价最低的一套学区房，刚挂牌几小时。
两天不到，多家经纪人对外发布喜讯称：这套房子意向成交，买家一次性付款。
“从挂牌到确定意向，也就30个小时，好多人都不敢相信。”据了解，买家先下了定金。因为是周末，房源信息都还没来得及到房产交易中心报备。
周一，房源信息按要求进行备案，买家则同步进行查档。
房源从报备到审核通过，需要3个工作日。这套房子只是签订了意向，还没正式成交，市面上已经各种消息满天飞了。
什么“杭州学区房单价破15万”、“老破小价格再创新高”……连带着房东跟买家都直接受到影响。
要知道，付了定金后违约的情况，太常见了。
PART 2
文二新村建于1991年，至今已有近27年时间。小区紧挨着学军小学本部，出了小区门口，就是学校的大门。
地段之佳，一直以来颇受家长追捧。
去年文二新村就成交了一套29.58㎡的学区房，一室一厅一卫的户型。之前一直是房东自己住着，装修也比较新，又不占用学籍。从挂牌到成交，只用了4天，买家看了一次就下单了。
早年杭州的房子，虽然产证面积小，但实际使用面积倒还行。30㎡的房子，稍微改造一下，一家三口倒还能住。
买家花300万买下，很容易理解。这个总价段的房子，几乎是那段期间里，唯一低总价的学军小学本部学区房。
最近成交的这套房源，市场关注度高，不仅是单价创下新高，还有个原因是，房子面积小，不到20㎡。
没厨房、没阳台，就类似有一个窗户的大通铺，一家三口以后要怎么住？买家为什么还愿意花这么高的价格买下？
据了解，原房东是2011年买下这套房子的，买来主要是为了孩子读书。7年前买入的时候，单价高达5万多，比市场价贵出了一倍左右。
过去，原房东一家在房子里住过。只是，现在对孩子的学区没那么在意了，就准备出手。
买家买入的目的也是一样，给小孩读书用。总价300万，放眼整个片区，都找不到第二套总价比这一套还要便宜的房子。
杭州市二手房交易监管服务平台上，今年文二新村最便宜的一套是4月13日挂牌的，总价393万。
同为学军小学本部学区房的其他小区，诸如求智巷、西溪河东，总价最便宜要475万；下宁巷小区最低418万；崇文公寓、中大文锦苑因为面积大，总价最便宜的要780万。
“总价如果再高个200万左右，还是能在这一带买到两室的房子的。”区域内一名经纪人说。
PART 3
自从这套单价15万的房子成交后，学军小学本部学区房的一些房东们，又开始蠢蠢欲动。
但是，这套房子并不足以引起市场太大的兴奋点。因为太罕见，不具备可比性。
第一，20㎡以下的房源，本身市场上极度稀缺，学军小学一带尤甚。板块内一资深经纪人告诉我，这么多年，他们也就见过这么一套，还是时隔了7年。
我查了下自去年初至今，整个杭州市（含余杭、萧山）二手房成交数据中，面积段在20㎡以下的住宅，一共也就5套。
每一套都比区域内其他房源价格要高出一筹。
光复路成交了一套10.68㎡的，总价85万，算下来单价接近8万。比同小区面积更大的房源，单价要贵上1.5-2万，甚至更多。
灯芯巷、上水陆寺巷也分别成交了一套不到20㎡的房子，单价6.4万。同样比小区内其他房源价格要贵不少。
毕竟，总价才是购买力，单价只表明房源个性。
第二，买家愿意接盘。这套房子的特殊性在于，300万在买家的心理价位内，能够一次性付清。总价再高些的房源也能挑，但买家不想按揭。
若是按揭，就是100万的按揭贷款，按目前至少1.2倍的利率，30年期限，每个月将近要还6000元。
大多数购买小户型名校学区房的价值，就是冲着学籍去买的房。自然还是想买自己不用杠杆，就能承受总价段的房子。
PART 4
2012年，杭州实施零择校政策后，切断了不少家长的名校梦，只能通过买房获取就读名校的资格。
2013年，杭州第一次出现“买学区房不等于能进优质学校”的现象。 一些热点学校为了解决更多的入学名额，扩大班额改建教室，但大多也处于饱和状态。
这之后，学区房价格一路跳涨，甚至需要提前3年以上购买并落户，买家才能拥有一表生资格。
这之前，学军小学本部的学区房，价格并没有现在这般疯狂。
资料显示，2009年购买学军小学本部学区房的时候，价格还不到17000元/㎡。现在，学军小学本部学区房的价格，均价差不多涨到了8万多元。
小户型面积的房源，单价还要高，9-10万元/㎡的很常见。
要知道，学军小学本部学区房的占有时间，基本以9年起步（提前3年落户+6年小学），若是碰上二孩家庭，时间战线还得拉长。
像西溪河东、文二新村、下宁巷、马腾路这些早年的房改房小区，虽然小户型房源有不少，但不少已经换手了一轮。
这套单价超15万的房子，才7年就出手的情况很少。
“以前，80%左右挂牌卖的房子都是房东早年买的房改房，后来慢慢减少到了60%甚至更少。”区域内经纪人说，过户一次后再转卖的房子，数量其实并不多。
这几年，二胎家庭增多，对学籍年限要求加大。若是占用学籍，即便价格再便宜，也很少有人会去接盘。
为什么这几年民办小学报名这么火，半夜就去排队。是因为越来越多的人意识到，与其花如此高的价格，买一套自住都嫌弃的名校学区房，倒不如每年多交些学费，让孩子读民办。
读书，说到底还是要看孩子自己！
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文 ∣ 江公子
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