一大布1
不可否認這次疫情對整個房地產影響還是比較大的，逼著好多開發商學習線上賣房，但影響更多的是服務行業，旅遊業，餐飲業，同時我們更要相信政府，綠博組團目前各個項目基本都已經復工，學校、醫院、地鐵、公園全部都在有條不紊的施工，具體到該不該買房，這個還得看具體客戶，有需求的早上車，越早越好
濤聲依舊213
一：區域綜合分析
1.區位認知
綠博所在區域貫穿城市東西發展軸，是東部新城核心區域
2.區位發展
與鄭州主城，開封，航空港區直線距離30km以內，未來大鄭州城市圈中心
3.區域定位
4.區域規劃
一環，一核，兩軸，兩心
二：區域配套分析
1.交通認知
公路交通
“三橫三縱立體陸道交通,保障與鄭州主城區.
開封.航空港區的聯通性
》鄭開大道:鄭州與開封之間的迎賓大道,交通封面和道路封面
》鄭汴物流通道:物流,貨運通道
》萬三公路:白沙.綠博與港區連接縱線
鐵路交通
“三橫一縱"輕軌.地鐵線路環鏡,未來公共
交通出行便撞
》城際鐵路:鄭汴輕軌
》地鐵:地鐵8號線,地鐵12/19號線
2.配套認知
六大高能級配套，構建完善的生態閉環
3.政務中心
4.旅遊休閒
5.文化休閒
6.購物休閒
7.教育學校
8.醫療健康
三：區域市場分析
1.市場表現
綠博片區當前房價均價12000元/平方米。
2.項目分佈
高層價位區間價位是10000-13000元/㎡，洋房115000-16500元/㎡
1. 綠博片區屬於改善片區，現在處於溢價時期，如果疫情鬼狐，開發商推出降價活動，有部分改善性 購房者會入手，畢竟這個區域是改善中的最適合的地方，
2.一般改善型從綜合方面考慮一看交通，二看戶型，三看物業口碑，四看銷售價差和銷售政策，五看車位配比，六看電梯配置，七看對應學區
鄭州樓市微觀
首先一點說明，疫情的結束與否對鄭州樓市的發展沒有決定性因素，甚至可以說是樓市大海里的一波小浪花。所以說看鄭州樓市絕對不能把疫情當做一個重要的分析點來看。
話既至此，讓我們言歸正傳，鄭州的樓市首先受到國家大環境的影響，就在2020年的3月3號央行會同財政部、銀保監會召開電視電話會議，再次強調：
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和不將房地產作為短期刺激經濟的手段的要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。從這裡可以看出國家對房地產的底線。
還有一點在之前中央經濟工作會議召開，關於房地產的表述是這樣的。說的是 要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。從這裡的因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展可以看出國家還是需要房地產市場的發展的，畢竟房地產市場上下游有近100多個產業鏈在那放著。不肯能讓經濟硬著陸呀。
以上分析了國家頂層對房地產的設計，那現在就要看看鄭州是屬於因城施策利好一方（親兒子），還是強力限制（撿來的）。這就要看看國家對鄭州的定位了。
2016年12月，國家發改委印發《促進中部地區崛起“十三五”規劃》，明確提出，支持鄭州建設國家中心城市這是第一點，也是最重要的一點。
大家都知道黃奇帆，何許人也呢，是中國國際經濟交流中心副理事長、全國人大財經委原副主任、重慶市原市長。要是很多人不清楚他的話，再來看看中國國際經濟交流中心，這個是由國家發改委直管的國家級智庫。就這麼“巧合”，黃奇帆在中國國際經濟交流中心的官方微信公眾號上發表了一篇文章題為《區域中心城市鄭州的戰略定位與發展重點》。大家有興趣可以抽時間看看這篇文章，這也代表了中國頂級智庫對鄭州的新認識和新提法。上面提到鄭州的今後定位是國家的超級大城市；國家中心城市，將是經濟中心、貿易中心、交通樞紐航運中心；中原地區城市群的領頭羊，形成以鄭州為中心、為樞紐的一個城市群。
由上可以看出國家是非常鼓勵支持鄭州的發展的，再來看看鄭州的自身的經濟實力怎樣呢
在中國城市的經濟總量上面，近幾年南方城市已經超過了北方城市，前幾名的北方城市一直穩定為：北京市、天津市、青島市、鄭州市，鄭州市也是長期的北方第4位，沒有進入北方前3。
中國城市2019年GDP的排名情況如下所示。
可以看出鄭州的GDP總量已經成為全國第15位，北方第3位，中部地區僅次武漢和長沙。河南省全省近一個億的人口，給鄭州帶來了巨大的人口輸入能力。因此從上可以看出鄭州自身也是有巨大的發展潛力去支撐房地產的發展。
前面從基礎層面分析了鄭州總體樓市的發展方向，而鄭州樓市具體發展又分為幾個板塊和區位，就在鄭州市“十四五”規劃中制定了鄭州的發展藍圖，這個藍圖很大程度上可以說明鄭州樓市的動向。規劃中對區域個重點進行了定位分析以及重點研究問題。
1、鄭州市引領大都市區高質量協同發展研究。
分析國內外大都市圈(群)發展研究的先進理論成果和實踐經驗，分析鄭州在大都市區建設中的發展基礎和形勢任務，研究提出推動鄭州大都市區規劃銜接、交通一體、產業協同、生態共建、資源共享和功能對接的思路舉措，研究提出“十四五”時期加快鄭州大都市區建設的重點任務。
2、鄭州、焦作兩市探索“兩山兩拳”合作發展思路研究。
分析鄭焦兩市開展“兩山兩拳”合作發展的重大意義和現實基礎，立足建設具有全國知名度和國際影響力的區域文旅發展板塊和融合發展引領示範區、加速鄭焦深度融合，研究提出“十四五”時期鄭焦兩市探索“兩山兩拳”合作發展的總體思路、重點任務和保障機制。
3、鄭州市推進“東強”戰略研究。
深入分析“東強”戰略的具體內涵，分析鄭州東部區域協同發展的現狀基礎，研究提出“十四五”期間“東強”戰略實施的總體思路、重點任務和措施保障，努力打造全省對外開放窗口、產城融合發展示範區和全國重要的先進製造業、現代服務業基地。
4、鄭州市推進“南動”戰略研究。
深入分析“南動”戰略的具體內涵，分析鄭州南部區域“樞紐+口岸+物流+製造”的發展現狀，研究提出“十四五”期間“南動”戰略實施的總體思路、重點任務和措施保障，努力打造國際航空樞紐經濟引領區、內陸地區對外開放高地。
5、鄭州市推進“西美”戰略研究。
深入分析“西美”的具體內涵，分析鄭州西部區域推動創新創業和生態屏障建設的發展現狀，研究提出“十四五”期間“西美”戰略實施的總體思路、重點任務和措施保障，努力建設城市生態屏障、全省創新創業最活躍區域。
6、鄭州市推進“北靜”戰略研究。
深入分析“北靜”的具體內涵，分析鄭州北部區域特別是黃河生態帶“自然風光+黃河文化+慢生活”的現狀基礎，研究提出“十四五”期間“北靜”戰略實施的總體思路、重點任務和措施保障，努力建設最具有北方城市氣派和文化代表性的區域。
7、鄭州市推進“中優”戰略研究。
深入分析“中優”的具體內涵，分析新形勢下城市有機更新的重大意義和現實基礎，研究提出“十四五”期間“中優”戰略實施的總體思路、重點任務和措施保障，努力使鄭州既有歷史底蘊、又富有現代氣息。
8、鄭州市以建設國際會展名城為引領，打造內陸地區國際消費中心研究。
深入分析國內外先進會展名城的建設經驗，分析“十三五”以來鄭州會展業發展基礎，研究提出“十四五”時期鄭州建設國際會展名城的思路舉措；把握消費升級規律，研究市民美好生活需要在消費領域的具體表現，分析預測“十四五”期間鄭州消費潛力和結構變化，圍繞更好擴大消費激發內需、打造內陸地區國際消費中心，研究提出階段性目標、重點任務和重大舉措。(責任單位：市商務局)
9、鄭州市空間戰略格局和空間結構優化思路研究。
分析鄭州空間發展的趨勢和特點，研究提出“十四五”時期鄭州空間佈局的總體戰略和目標；分析研究“十四五”期間在空間規劃“多規合一”和“三區三線”劃定建設用地總量控制背景下，鄭州土地利用相關政策如何支撐城市功能佈局、服務城市發展戰略；研究提出“十四五”時期鄭州重大生產力、城鎮化發展的空間佈局戰略、重點和推進空間治理體系和能力現代化的思路和舉措。(責任單位：市資源規劃局)
10、鄭州航空港區由樞紐優勢向樞紐經濟轉變思路研究。
分析鄭州航空港區樞紐建設和樞紐經濟發展的現狀基礎，研究提出鄭州航空港區加快樞紐優勢向樞紐經濟延展的思路舉措，以更加開放的姿態做好樞紐建設大文章，建設具有全省帶動力、區域輻射力和全球影響力的樞紐經濟集聚區。 (責任單位：鄭州航空港區)
11、鄭東新區國家大數據綜合試驗區核心區戰略性新興產業發展研究。
深入分析以鄭東新區中部國家大數據綜合試驗區建設為統攬，依託四大國家級平臺，形成“一島一環兩園一帶多點”的空間發展格局的形勢背景，研究將大數據產業打造成鄭東新區核心產業、提升鄭東新區信息服務業整體跨越式發展的思路舉措。(責任單位：鄭東新區)
12、鄭州高新區打造中國(鄭州)智能傳感谷研究。
分析國內外先進地區智能傳感產業發展經驗，分析鄭州智能傳感產業發展基礎和問題不足，研究打造中國智能傳感谷的思路、舉措，細化提出招商引資、落地培育、產業聯動、生態共生方面的具體路徑和方法及重大項目，努力成為國內智能傳感產業支撐性區域、標誌性區域、展示性區域。(責任單位：鄭州高新區)
13、鄭州經開區以智能製造推動產業轉型升級，構建高質量現代產業發展體系研究。
深入研究經開區“十四五”期間智能化改造方向和改造進程，明確智能化改造目標和重點，加快經開區製造業轉型升級步伐，構建高質量現代產業發展體系。(責任單位：鄭州經開區)5.金水區在雙自聯動機遇下的信息產業發展路徑探索研究。 深入分析金水區在鄭州市信息產業的地位，總結近年來信息產業的發展成果，針對金水區在擁有河南自由貿易區金水區塊、鄭洛新國家自主創新示範區的疊加帶動下面臨的機遇，探索發展全區未來信息產業的發展路徑，更好促進全區產業創新發展。 (責任單位：金水區)
14、中原區傳統老工業區加速向都市友好型產業基地轉型升級研究。
深入分析鄭州老工業區的發展歷程和現實基礎，研究將棉紡廠、二砂廠等傳統產業轉型升級為文創產業，研究提出將中原區打造成為鄭州市老工業區產業轉型升級示範區的思路和舉措。(責任單位：中原區)
15、二七區打造都市休閒體育中心思路研究。
分析鄭州休閒體育產業發展現狀、發展基礎，結合二七區西南部地區良好的生態環境和地理優勢，依託櫻桃溝4A級景區、建業足球小鎮項目，從休閒體育產業的概念著手，分析二七區發展都市休閒體育產業的條件及優劣勢，研究提出推動二七區發展都市休閒體育產業的主要思路和舉措。(責任單位：二七區)
16、管城回族區服務業轉型升級打造時尚消費中心(商圈)研究。
分析紫荊山路———東西大街周邊區域經濟產業發展現狀及對鄭州的影響帶動，以商都歷史文化區、黃金珠寶交易中心、婚紗攝影、地鐵經濟等優勢資源為依託，整體規劃建設，研究提出區域發展的目標、思路、方向及重點工作任務，努力將此區域打造成為鄭州市時尚消費中心(商圈)的示範區、核心區。 (責任單位：管城回族區)
17、惠濟區推動文旅融合發展思路研究。分析惠濟區文化產業、旅遊產業發展的現狀基礎，研究以黃河生態建設、文化建設為抓手，提出惠濟區文旅融合發展的方法路徑，努力將惠濟區打造成為全市文旅融合主體功能區。(責任單位：惠濟區)
18、中牟縣優化產業結構構建都市田園新城新形態研究。
從上述規劃中可以看出綠博處於東區和中牟中間位置，地理位置屬性決定了綠博只能是靠東區的外溢發展，東區發展尚舉全省之力發展了10幾年，更何況其外溢區域了。
china非懮幟作家
疫情對剛需和改善都有不同程度的影響。針對剛需而言，疫情防控關鍵時期，沒有房子，就不能回到城市。尤其是合租，如果幾位租客不同時回來，居家隔離都會延長，而這些人為了生活又不得不在鄭州，所以他們會盡快上車。針對改善而言，居家隔離期間，男人、女人、孩子、老人，都沒有自己的私密空間，更不能健身運動等，需要更大的改善型房子，有更多的功能。綠博的定位，以改善為主，但也有不少剛需。
放眼整個大鄭州區域，綠博可以說是鍋底，尤其是前期炒房的人，在這裡被套牢很久。鄭在說房的粉絲諮詢的時候，我也很明確的說，不要碰綠博，除非你有特別的需求和特別的關係。什麼意思呢？一般人不要買綠博的房子，住不上，站位長，生活成本也高。除非你在綠博工作，而且能拿到內部價，別人高層9000多，洋房1.2萬時，你能在這個基礎上打個八折就可以出手，否則你不要買。
綠博前景很好，但估計真正出來效果可能要十年。現在，杭州來的那位書記，也去綠博看過了，對大量的住宅非常生氣，定位為產業，卻缺乏產業導入，對此提出了新的明確要求。與綠博最近的主城區是白沙有個案例是最好的說明——
2月24日，鄭州白沙14塊地集中出讓，642畝，33.66億起拍。作為“產業准入用地”，具體要求：
1. 可售辦公和住宅必須銷售給鄭東新區管委會准入的科技企業及骨幹員工；
2. 購買住宅面積不得高於辦公面積的2倍，戶型面積以中小面積為主，一般不宜超過120平米，120平米以內的戶型面積要佔到總戶型面積的95%以上；
3. 配套商品住宅部分在按照產業標準中達產畝均稅收、萬元增加值綜合能耗等相關經濟指標確認，房管部門按照產業部門各階段出具的產業效能進行分批辦理銷售備案；
4. 商品房預售許可前鄭東新區管委會相關部門予以可售面積認定；
5. 如果項目入駐企業連續2年年稅收低於750元/平米，房管部門不予辦理住宅銷售備案。
說白了，就是沒有產業，你就進不來，這對追逐利益的開發商而言，門檻大大提高，也對未來的期望再次潑了冷水。然而，產業是那麼好導入的嗎？規劃培育多少年，花費很大代價，死掉的佔據絕大多數。所以，今後的綠博，前景是光明的，道路非常曲折。
一般人不要碰。
鄭在說房
現在大多是看降的，當然也有看漲的，角度不同，觀點不同。
不可否認，疫情的暫停作用，給經濟發展帶來了巨大壓力，隨著疫情得到有效控制，逐步復工復產，經濟生活都會步入正軌。
影響樓市走向的主要是供需關係，綠博片區受城市向東政策宣傳和鄭東新區影響，2016年左右房價一度上漲到15000左右，但是隨著鄭州版圖擴大，各區域爭相發展，綠博配套設施落地緩慢，也讓近兩年其關注度慢慢減少，房價回調至11000左右。
綠博是鄭汴一體化推動的結果，根據目前鄭州和開封的發展，鄭州是從鄭東新區一步步向東，現在已經將白沙收入囊中。開封是向西發展連接鄭州，最近河南省政府已經提報開封自貿區的規劃。而綠博處於鄭州和開封的中間位置，發展肯定還需要時間。
鄭州版圖擴大，各組團區域爭相發展，受限於政策、資源等因素，發展肯定有快有慢，畢竟發展是需要錢的！現階段鄭州向東發展，主要是填補白沙區域的空缺，比如地鐵8號線、12號線，河南省住建廳等省級單位入駐，鄭東新區科學谷等的規劃等等。
從居住和生活角度來說，目前綠博是白沙的延伸，還算不上鄭東新區的延伸，因為白沙還沒有發展起來，配套正在逐步完善，所以綠博片區以大體量樓盤為主，開發商拿地面積普遍比較大，是因為開發商需要自己建設配套，以便於樓盤銷售。
樓主也說了，綠博是改善片區，其實目前鄭州四環以外，甚至四環周邊都是改善片區，正因為配套不完善，改善型產品才有競爭力，剛需不可能買那麼遠的地方居住和生活。咱們購房主要目的就是便於工作和生活，如果通勤距離太遠，公共交通又不是非常便利，那麼大多數購房者是不會考慮的。
咱們再來說說需求，也就是哪些人會對綠博感興趣，第一種主要群體就是地緣客戶，比如開封、周口、商丘等省內東部地市的，受政策宣導影響，對綠博感興趣，這些大多抱著“房價必漲”的信心買的；第二種主要群體就是改善客戶，工作區域範圍在鄭東新區這邊的，大多有車，通勤距離還可以接受，樓盤產品對口味，收入夠了，對居住環境有了更高的追求，趁著沒發展起來，房價低，先買了再說！第三種主要群體是省政府單位職工，但是他們大多有單位團購房，房價不是市場價所能比的，對他們來說，這屬於福利房，未來工作單位在這邊，買了肯定不會虧！
這已經寫的不少了，暫時分析到這裡，我個人看法是在“房住不炒”的背景下，從通勤距離和配套來說，綠博的房價還會處於比較穩定的階段，當然，現在有利率下降和開發商壓力大的因素，會有降價促銷引發的價格下降，但是幅度跟去年12月不會相差太大。
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鄭州購房助手
疫情很快就要結束，在疫情發展的這段時間，正好趕上春節，來的快，去的慢，讓幾乎所有的房地產公司都措手不及。鄭州作為國家中心城市同時又是省會城市，在人口，區位，環境方面都有很大的優勢，長期來看肯定看漲，但樓市經此衝擊，對很多房地產企業都有很大影響。從國家層面來講，中央政府及央行已經出臺了很多企業的幫扶政策，河南及鄭州市政府也已經出臺了針對房地產企業的幫扶政策，中期來講肯定是利好，但考慮到疫情對房地產的銷售影響最早到三月底至四月中旬，很多房地產公司在這期間幾乎顆粒無收，所以短期之內搶奪市場肯定是必然動作，而搶佔市場最有效的措施就是降價！所以樓市2020肯定經歷先跌後平穩的市場行情走勢！
地產大俠
樓市如何變化，取決於需求是否轉移或消滅，如果需求未曾轉移或消滅，而只是暫時的被抑制，最終它會自己消失嗎？我覺得不會
判斷一個區域發展好壞，如果看不到未來，那麼回望過去我覺得也是可以參考的，13年如何？16年如何？18年如何？20年又將如何？只要一天比一天有變化，我覺得就是發展的成果，亦是進步！
鏈家德佑新房招聘Tony
鄭州的樓市肯定會比較平穩，不會暴漲，這點可以肯定，因為國家不止一次說了不以房地產作為刺激經濟的主要手段，尤其是在短期內。房地產也不會跌，跌的話對中國經濟的負面影響也太大了，他只會比較穩定的在目前的價格上下徘徊！ 刺激經濟的手段除了房地產還有其他三個主要的方向和內容！第一，新消費！第二，新制造！第三，新城鎮化。
鷹眼視點
無聊話題，你們這些人就是操房助手。
