观点指数由于开发周期长、资金沉淀大等固有因素影响，产业地产企业对于资金的需求很大。IPO和资产证券化是惯常被使用的两条融资通道。
在长达4067天的IPO长跑后，中新集团终于要登陆A股主板市场。根据中新集团的公告，其于11月29日拿到主板发审委审批通过的批文。在IPO前夕，中新集团IPO对经营架构进行了大量的调整准备工作，其中最主要的就是出售部分房地产业务，降低房地产收入占比，实现“去地产化”。其IPO前的预备动作，将是未来渴望进入资本市场的其他政府园区平台类企业参考的重要样本。
除IPO之外，部分物流企业选择以成熟物流园为底层资产，进行ABN融资，并通过与合作企业设立产业基金的方式，投资、收并购优质标的物。而在部分大额产业基金的背后，往往会浮现出险资的身影。
“去地产化”与政府园区平台IPO新途
2010年以来，随着遏制房价上涨政策的推出，国内房地产企业A股IPO之路受到管制，少数房企如绿地控股通过借壳等方式实现曲线入市，但以地产业务为主的开发区主体公司并未再有IPO成功案例。上一个国家级经开区主体公司A股主板IPO要追溯到1999年长春经开的上市。
11月29日，证监会核准中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（中新集团，CSSD）的IPO申请，这表示今年第二单产业地产企业IPO即将诞生。与此前11月1日物流地产平台 ESR成功登陆港交所不同的是，中新集团IPO是发生在门槛较高的A股市场。
回望过去，中新集团的IPO之路显得些许漫长。从2008年正式成立股份公司，并在当年向证监会递交了IPO申请材料；到2014年5月4日预先披露；再到2016年1月13日获得主板发审委审批通过；2019年11月29日拿到批文，总共历时4067天。
在这期间，除了管理层的一些变动之外，中新集团上市的最大障碍还是自身的房地产属性。中新集团主营业务包括土地一级开发、房地产开发与经营、绿色公用、多元化服务。但2011-2017年，其房地产开发与经营业务收入超过主营业务总收入的50%。
因此，中新集团虽然一直排在A股主板IPO队列，却始终未能成功登陆资本市场。
转折点出现在11号文颁发。2019年5月28日，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（11号文），明确支持有条件的经开区开发建设主体IPO上市。
在11号文颁发前夕，中新集团还就对房地产业务着手进行调整。2019年上半年，中新集团以公开挂牌的方式集中转让住宅房地产项目公司股权，包括吴中置地100%股权、和瑞地产51%股权、左岸地产30%股权、恒熠咨询30%股权、尚源房产19.4%股权、联鑫置业16.66%股权及圆融集团25%股权。
根据中新集团招股书披露，目前中新集团剩余房地产业务资产包括13个商业办公项目、5个长租公寓项目以及18个工业产房项目，都属于政策支持的范畴。
数据来源：中新集团招股书、观点指数整理
截至2019月6月底，中新集团共实现营业收入35.96亿元，其中，房地产开发与经营业务收入占营收比例为75.09%。这主要是因为处置住宅和商业房地产资产实现销售收入24.87亿元，若撇除这部分收入，房地产开发与经营业务收入占比将低于20%。
降低房地产收入占比，实现“去地产化”。中新集团的成功登陆A股市场前的预备动作，将成为其他渴望进入资本市场的政府园区平台参考的重要样本。
成熟园区资产证券化，物流基金的资本涌动
产业地产前期投入资金量大、开发周期长、资金回流慢，企业必须另辟资金渠道。筹措资金的渠道多种多样，例如中新集团的IPO融资，或者是设立ABS（ABN），以产业资产为支撑，使其证券化，达到盘活资产和融资的目的。
数据来源：南山控股报告、观点指数整理
近日，宝湾物流拟以无锡宝湾物流园、成都新都宝湾物流园、成都龙泉宝湾物流园、武汉宝湾物流园共4个物流园为底层资产，设立资产支持票据信托，发行总额不超过15亿元ABN。
早在2018年11月，宝湾物流就披露“长江楚越-宝湾物流第1-X期资产支持专项计划”的发行计划，拟发行金额共100亿元，是同期获批额度最大的仓储物流CMBS项目，底层资产是天津、廊坊、昆山、南通4个国际物流园区项目。
其实以物流资产为底层资产设立资产支持计划的案例并不多，今年上半年总共有6单，发行主体是普洛斯、宇培等企业。究其原因主要是资产支持计划对底层资产要求很高，包括资本回报率、现金流等要素。
据观点指数了解，宝湾物流采用的是自持物业的运营模式，即以自有资金或借款购置物业，长期持有、开发运营。相较于2-3年投资回收期的PE模式，自持物业模式投资回收期通常都在10年以上，会造成严重的资金沉淀。但随着运营园区的成熟，宝湾物流可以以园区预期收益为保证，在资本市场发行债券进行融资。
融资的同时，宝湾物流联合杭州网营物联、弘湾创投设立了南山网营供应链产业基金（有限合伙）及弘湾瑞资股权投资基金（有限合伙）两只基金，合共认缴出资20.001亿元。其中，弘湾创投是宝湾物流控股股东旗下的基金管理公司。
两只基金主要投资国内经济活跃城市及优势产业集聚区的现代物流、仓储及生产服务园区等产业地产项目。
最近部分涉及物流的企业例如苏宁、万科都设立了基金，用于投资、收并购优质的物流资产。根据不动产资产管理大会提供的数据，过去五年，资本投入到中国物流市场的资金多达3000亿。
究其原因，主要是物流地产拥有高回报、长周期的稳定收益。在投资回报上，北京、上海、广州等一线城市物流地产投资净回报率达6.5%，高于商业地产2%、住宅地产4%。因此受到海外基金、长期投资者等各界的关注也是意料之中。
随着房企多元化战略的展开以及电商零售的蓬勃发展，预计未来对于优质的物流资产或者背后标的公司股权的争夺将会愈加激烈。如11月内，上海临港经济挂牌的普洛斯国际物流20%股权，以及金隅挂牌的先锋渤美物流55.58%股权，将会成为物流基金重点关注的交易标的。
产业基金背后的险资角色
一般来说，产业地产企业设立的产业基金会根据投向领域选择合资方。例如上文提到南山控股设立的南山网营供应链产业基金（有限合伙），这支基金的投资方向是现代物流、智能仓储及生产服务园等供应链资产与业务。
除了关联的基金管理公司，南山控股选择的第三方合作者是杭州网营物联，该公司的经营业务正好是供应链管理、物联网技术、物流技术和计算机软硬件的技术开发。双方的此次合作将有利于利用各自的优势和资源，寻找潜在的优质项目。
但如果涉及到大宗资产收购交易或变现，产业基金则需要引入“大金主”作为合资方，保险机构往往是不错的选择。
11月5日，产业地产上市公司电子城公告披露，宣布以自有资金与中国人寿保险、关联方电子城华平东久公司通过入伙方式，加入中国人寿旗下的国寿置业所设立的基金，基金暂定名为国寿电子城科技产业发展基金（一期）。随后该基金将会收购电子城手中的6个园区资产，收购总价款为40.39亿元。
国寿电子城科技产业发展基金的募资规模多达43.02亿元，存续期8年。其中中国人寿保险出资最多，为30.91亿元，持股比例69.97%，电子城、电子城化平东久、国寿置业则分别认缴出资12.9亿元、100万元、100万元。电子城通过设立基金，收购自身园区资产，能够快速实现投资项目的资金回笼，提高资金及资产周转率。
值得一提的是，9月4日，电子城就已宣布引入国寿资本作为战略合作伙伴，将以“投资于一线城市、强二线城市产业园区的科技发展服务产业基金”着手，在重资产领域、轻资产领域、科技金融、科技服务等领域展开相关合作。
资料显示，国寿资本是中国人寿保险（集团）旗下国寿投资全资持有的不动产、基础设施等实物资产基金管理平台，目前基金管理规模超过600亿元。
此前，国寿资本已经参与多个产业、物流投融资项目，包括2018年2月23日参与京东物流25亿美元融资；2018年2月10日，与普洛斯联合发起了100亿元规模的物流收益增值型基金；2018年1月3日，与广州开发区共同发起设立100亿元的国寿广州价值创新园区产业投资基金；2017年6月，与菜鸟网络共同设立85亿元物流仓储基金……
与产业地产企业结成战略合作伙伴关系并非只有国寿资本一家，还有平安集团等保险机构。自平安入股华夏幸福以来，双方第一个实质性的业务合作发生在2019年8月16日，华夏幸福以58亿元的价格将北京丰台区丽泽金融商务区的一宗商办物业卖给平安人寿。
这宗物业由华夏幸福2016年6月从中国铁路物资公司手中获得，彼时华夏幸福依靠廊坊银行的40亿元委托贷款作为预付款，进行项目收购，还款日期截至2018年6月28日止，后来展期延后一年。临近还款日期，华夏幸福选择将上述商办项目58亿元出售给平安人寿，转为项目代建方和提供后期运营管理服务，并获得平安人寿15.25亿元的股东借款作为项目开发支出。
上述案例中，平安作为战略伙伴的作用显露无疑，能够为华夏幸福经营提供财务上的支持。
而平安积极提供帮助背后，既有追求投资回报的目的，也是在顺应当下政策鼓励和支持险资投向产业园区，发展实体经济的大风向。
11月25日，据国务院总体性方案批复，在银保监会的指导下，中国保险投资基金二期正式注册成立，目标规模1000亿元，主要面向境内保险机构募集，同时向相关金融机构、地方政府等融资。
而产业园区就是该基金的主要投资方向之一。随着该基金的募集完成，预计未来产业基金背后将会浮现出更多的险资背影。
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