江西人在東莞666
對於2018年至2020年房價整體趨勢，我看跌！更確切的說是：“拿什麼撐住你，我的房價”
所有的商品價格都是由供應和需求決定的，房價也不例外。
房屋的供應端無外乎三種情況：政府供應；市場供應；政府和市場的混合。大家各有利弊，政府供應容易出現資源匹配不當的問題；而市場供應則容易情緒化，不好控制房價走勢，對經濟造成毀滅性的打擊。
房屋的需求端無非兩類投資者：一種是真正的剛需，另一種就是出於任何目的的投資需求。所謂剛需就是當買房不保值甚至預期虧損的時候，依舊願意購房的投資者，而所謂的投資需求都是預期看漲的買入者。
理論上來說，不論是政府供應還是市場供應，房屋的長期走勢都由遊戲規則制定者決定，當投資房產的收益(包括租金收益）小於資金無風險利率且預期不變時，投資需求基本就全部消滅，即出現兩種情況的時候，買房將變得無利可圖，一種當M2增速-GDP增速-稅收=0的時候，同時供應端和剛性需求同步（錢沒貶值，但2個人槍3套房會改變貨幣的流向，房價也會上漲）。最理想的狀態就是房價與實際GDP增速同步。
而房價的短期走勢只由一個因素決定，即預期，也就是不同人不同的共識。特別是在交易市場的調控中，預期管理對短期走勢起到了決定性的作用。
只有當所有的影響因素最終落實到買入鍵和賣出鍵的時候，房價的供需才會發生實質性改變。而在這個買入和賣出中間，每個投資者可能有一千個“腦回路”。
比如說，放水會不會導致房價上漲呢？一個投資需求的買房者在接收到這個信號的時候，會開始考慮，到底放多少水呢？能對沖掉經濟的下滑嗎？我能全身而退嗎？如果收益甚微，或者風險較大？那麼最終的交易端就會涼涼，購房的需求端就會少掉一個參與者，供需的天平就出現了傾斜，最終就影響了價格。
再比如說，貿易戰的最終走勢。如果中美關係越來越焦灼，那投資需求者的風險偏好也會跟著降低，若是觸發賣出鍵，供需也就改變了。
那麼到底2018年到2020年這兩年半時間裡，我們的房價會怎麼走呢？
如果在2020年前沒有出現系統性金融風險，沒有爆發經濟危機，我認為除了一線非常核心的區域房價比較平穩或微漲外，其它區域房價將出現或多或少的下滑，如果政府控制得力，這個趨勢會非常緩慢。
一方面，我認為在經濟增速與房價背離，國際貨幣市場與我國背離的情況下（2018年二季度GDP增速同比增長6.7%，再次回落0.1%個百分點。而以美國為首的主要經濟體或主動或被動貨幣市場逐漸緊縮）我們有強烈的對沖需求（即縮小中間的剪刀差），房價再漲無異於自找麻煩。
另一方面，這個鍋政府不背。不論是從中央還是地方，大幅放水，再次任由資金流入房地產，當房價出現崩盤的時候，後面對應的是政府的主權信用受損，誰都背不起。所以在中央政治局會議上，最高層提出了“堅決遏制房價上漲”。
最高層都定調的事情，沒有必要再去爭論，未來我們面對的不是房價漲多少，而是拿什麼撐住你——我的房價。對於有些投資客來說，應該寄希望於下半年財政政更積極，貨幣流動性更充裕，這可能是最後一次逃頂的機會。
