2年前，鹽城市民徐先生通過司法網拍，以非常划算的價格拿下了別墅，辦了房產證，還沒開心上幾天，就陷入困境：自家的別墅不光水電氣不通，後來連道路都被開發商封了，幾乎有家不能回。像徐先生同樣遭遇的，在當地還有20多名業主。
如今，業主們找過12個部門維權也沒解決問題。開發商始終態度強硬：不能什麼便宜都讓你們給佔了，每戶再補交50萬就好辦，不然連小區門都別想進。那麼，事情真相如何，如此膠著癥結何在，業主們如何出招才能安心住進去呢?紫牛新聞記者進行了調查。
記者探訪 別墅小區門廳緊閉雜草叢生
龍湖美墅小區由鹽城大地房地產有限公司開發，坐落於鹽城市通榆南路5號的老204國道邊上，一共有136套別墅。
小區的別墅
6月25日下午，紫牛新聞記者來到這裡，只見小區進出兩側道閘緊閉，院內的不遠處被圍擋堵住了通往住宅的道路，一側的圍擋也被上了鎖。從外圍看，該小區三面環水，一面臨路，呈半島形態，確如宣傳所稱是一處低層一類養生豪宅。也正因如此，2年來很多市民通過網絡司法拍賣獲得了此處房產。
由於開發商資金鍊出現問題，該小區一直處於荒廢閒置的狀態，但大門依舊有專人值守。一名保安稱，裡面有些設施的施工沒結束，房子還沒有交付，“開發商說一律不給人進。”
隨後，在紫牛新聞記者多次溝通下，保安才將小門打開，並囑咐“只能你一個人進去”。但是，這些日子一直守在門口，因開發商封路而好久未能回家的多名業主也一股腦地跟著入內。
業主與警方
進入小區右側，伍佑派出所大地名居警務室很顯眼。房屋路面乾淨整潔，一棟棟黃灰相間小樓，精緻、自然、休閒和大氣相得益彰，一種別樣風情的別墅讓人倍感心神盪漾，可家家戶戶門口叢生的雜草和斑斑鏽跡的門窗怎麼看，都與小區景觀格格不入。 業主們訴苦
每次回家都得報警才能進去
“以前來看房，開發商都不讓進，我只好報警，在警察的幫助下才能進入小區。”市民陳先生說，可不能每次回家都去找警察，所以後來幾家業主一起看房，一起報警。
2017年7月，陳先生在淘寶司法拍賣平臺上看到一條兩棟聯排別墅的拍賣公告，當時評估價110萬，起拍價才90萬。考慮到兒子要買婚房，他第二天一早就急忙借錢湊齊47萬元的保證金參與拍賣，並從鹽都法院手中順利拍到一處房屋。
畢竟比市場價低不少，一家人非常開心，可誰知道後來狀況不斷。“8月之前還是給進的，到國慶節前開發商就不讓進了，想看下自己的房子都難，沒辦法，我們只好打110。”
陳先生髮現，像他這樣遭遇的業主有20多戶，大家一起討說法，“前前後後找了12個職能部門，到目前轉三圈了，還沒一個部門能解決問題。”
小區外觀
紫牛新聞記者正在採訪中，一輛警車開了過來，又有業主為了回家投訴。“我們要求公安制止開發商擅自封路堵門的違法行為。”業主李先生稱，他們要等著裝修入住，現在連小區大門都進不了，“當初拍賣的法院讓我們報警，法院認為拍賣程序實際上已經結束了，開發商違法違規行為要找公安解決。”
警方來到現場
對此，民警向業主們解釋，他們應當起訴開發商封路的這種侵權違法行為，由法院判決後強制執行。
不過，民警還是撥通了龍湖美墅開發商——鹽城大地房地產有限公司股東史正華的電話：“憑什麼不讓人進呢?人家也是花錢買的。”
“房子還沒交付呢?”史正華說。
對開發商的回覆，民警也很無奈。
業主們不買賬：“房產證都辦了，房子早該交付了，驗收也通過了，怎麼還說沒交付呢?”
正常途徑買房業主 房子交付兩年了也未驗收無法辦房產證
紫牛新聞記者發現，不光通過司法網拍拿到房子的這些業主回不了家，即便是正常途徑買房的業主，要回家如今也很難。
劉先生是鹽城濱海人，2014年得知有一處價格不高且環境優美的別墅，於是來到這裡，現場看中二期銀河苑15號樓一套價值167萬左右的獨棟別墅，當年先交了30萬元的購房款，第二年交了總房款50%以上，和開發商簽了商品房買賣合同，並約定2016年底辦理交付手續。
“孩子從濱海來到鹽城讀書，全家在2016年9月入住這個小區。”劉先生說，正當他10月準備裝修時，開發商卻告知他，小區地下排汙管網暫不能用，要求裝修停工，並答應將售樓中心3樓一處100多平方米的房屋供他們居住，“電是臨時的，水就用儲水罐裝著用，打一次可以用十天半個月的。”
就這樣，劉先生全家僅靠臨時用電在這兩套房子裡生活了兩年，成了該小區唯一的住戶。“這期的整體驗收沒通過，房產證辦不下來，一期多數業主辦了房產證。”讓他更不滿的是，今年5月底保安說要封門封路，讓他每天把車子停到外面。他找到公司負責人史正華理論，可也沒改變封門封路的結局。
開發商表態： 只要法院判決堅決執行
拖了兩年之久的糾紛，到底有沒有辦法解決呢?業主張先生稱，開發商明確告訴他們，要想入住，每戶得再交50萬元。“開發商資金鍊斷了，他沒錢投入水、電、氣等後續配套，如果這些都是新增的配套，我們業主自己交錢也認，可現在水、電、氣的投入早就算入房價了，再讓我們新業主補交分攤，肯定是沒道理的。”
該小區售樓處
就此，紫牛新聞記者致電鹽城大地房地產有限公司股東史正華。對方表示：“目前，業主應當找法院解決這些後續問題，只要法院出個文件，讓我們完善水電氣配套，我們肯定堅決執行。”史正華說：“主要是當時拍賣公告說的不明確，有的公告說房屋要以現場查看的現狀為準，那麼其中就不包括水電氣等配套。一分錢不給還要把水電氣通起來，哪有這種道理?什麼便宜都讓他一個人來討!”
業主劉先生卻不認可這一說法，因為法院裁定書及評估報告均載明，所拍賣的房產含水電等配套設施，“如果沒有水電配套，那評估有什麼意義?房產的價值根本也體現不出來。”
那麼，當初的涉案房屋拍賣公告上，有沒有提示這些問題呢?紫牛新聞記者查閱了2016年、2017年和2018年的部分拍賣公告，發現法院均已將相關房屋的現狀、瑕疵、所面臨的風險以及競拍人要承擔的義務作了詳細說明。其中，還特別提醒競拍人，必須到現場查看房屋實況，如果不去查看，視為對現狀的默認，風險自擔。這些特別重要的文字，競拍公告中特意加粗、加黑或用紅色標記了出來。
不過，部分業主對此有不同的理解。劉先生提供了一份鹽城市中級人民法院2016年發佈的變賣公告，上面有以下文字：“七，標的物過戶登記手續由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔。”他據此認為，這一條只表明買受人要承擔第三方的所欠費用，其中包含水費、電費、氣費和物業費等，但並非指開發商的水電氣等配套設施的前期投入部分。
“也就是說，各項配套設施的費用已經在房屋的銷售價格中分攤到我們買受方的到頭上了，變賣公告這樣的表述沒有任何問題，只是開發商在歪曲事實，為了詐取業主50萬的配套費用。”劉先生強調。
相關部門回應
業主們說，事情發生後，他們找過很多部門反映，但沒有解決。如今希望拍賣法院與供電公司、自來水、燃氣公司協調或者出具協助執行通知書，供電等公司憑法院執行裁定書直接為拍賣房主辦理水、電氣開戶。同時，懇請法院督促開發商履行裁定書義務，確保拍賣房主進出自由，全面停止違法侵害。
“我們還懇請政府牽頭，督促相關職能部門落實拍賣房產的水電氣開戶工作，並督促街道辦事處牽頭成立業主委員會或籌備委員會，與開發商一起想辦法，促進小區規範化運營。”業主陳先生稱。
紫牛新聞記者致電鹽城市伍佑自來水廠。一位知情人士表示，該工程還沒結束，幾年前就停工，內部管網也沒完善。“開發商還欠幾十萬工程款，只要補齊工程款，來跟我們對接就可以繼續施工。”
鹽城市供電部門稱，由於小區裡面電力配套沒有到位，所以沒法送電，並明確表示只要配套到位，將積極配合送電工作。“電力配套工作需要開發商建設，開發商不配合肯定不行。”
當天下午，鹽城市城南新區建設一局對此事回應稱：該小區自2009年開發均在亭湖相關職能部門監管，而此前並沒收到亭湖住建局任何建設方面的材料移交。目前，我局接到部分業主投訴後主動聯繫伍佑街道相關部門、開發單位，投訴人進行了調查瞭解，目前已進入司法程序，需要我局配合的將主動積極配合，同時，根據誰發證誰監管的原則，應由亭湖負責，根據《建設工程質量管理條例》第十六條規定，需要開發單位向亭湖住建局提出驗收申請。目前，已進入司法程序的，建議走法院訴訟程序。
當地法院正在協調統一解決
紫牛新聞記者瞭解到，這些業主的20多套別墅，是鹽城當地數家法院拍賣或變賣的。目前，鹽城中院正在組織協調，爭取區分不同情況儘快解決。
知情人士介紹說，目前這20多套別墅大致分為三種情況，一是成交較早並已交付居住的，不存在另外繳費的問題;二是已經拍賣完成交付並辦理房產證的，將協調有關部門和開發商儘快拿出方案;三是對尚未交付的幾幢別墅，法院將進行現場調查，如果是開發商封路導致業主拿不到房子，將依法排除障礙，將房子交給買受人。
江蘇法院有關人士表示，這件事情是房產拍賣中出現的新情況，此前無錫也有過類似的情況。對於司法網拍房產的交付問題，如果是有人強佔該房屋導致無法交付，法院會依法強制清空房屋，將其交給買受人。如果是買受人履行了繳款、過戶等相關手續拿到競拍房屋，但因與物業、開發商等產生糾紛而無法入住，比如被斷水斷電或封路，建議向法院提起訴訟，要求排除這些侵權行為，通常會得到法院的支持。
律師說法——
業主們應起訴開發商排除侵害行為
北京市中銀(南京)律師事務所高級合夥人蔡慶濤律師認為，對於業主們提出的各種問題，要根據各自情況採取不同措施，由業主、開發商、法院等協商解決，實在不行可以訴諸法律。
對於司法網拍，如果法院盡到了對所拍賣房產的公示義務，告知競拍人所面臨的風險，依法履行了拍賣程序，市民拍下房產並繳清房款、辦理產權證之後，法院其實已經完成了自身義務。此時業主與開發商發生矛盾，應由雙方來解決。
根據《物權法》第七十條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據《侵權責任法》第十五條以及《合同法》有關規定，業主可以起訴開發商，要求其停止侵害、恢復原狀、賠償損失等。可以直接起訴開發商要求其履行供電供水合同義務。如果因開發商怠於行使對相關供電供水部門行使合同權利，業主也可以代位要求供電供水部門提供相應配套服務。
當然，經過司法程序拍賣的別墅，法院部門應加大力度監督被執行人的拍賣配合情況，履行瑕疵甚至惡意不履行，可以對被執行人進行懲戒。
最後也提醒公眾，要提高風險意識。參與競拍時應充分了解標的物的情況，看看是否有瑕疵，存在哪些風險，為什麼會比市場價低那麼多，認真權衡利弊之後再做出決定。紫牛新聞記者|範木曉子 於英傑
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