南方網訊 （全媒體記者/馮善書）近日，住房和城鄉建設部發布關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（簡稱《通知》），要求各地堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，加快制定實施住房發展規劃，抓緊調整住房和用地供應結構，切實加強資金管控，大力整頓規範房地產市場秩序，加強輿論引導和預期管理，進一步落實地方調控主體責任。
住建部表示，2018年以來，各地貫徹落實黨中央、國務院決策部署，分類調控，因城施策，房地產市場總體保持平穩運行。但是，近一段時間以來，部分城市房地產市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，風險不容忽視。5月21日，廣東省住房政策研究中心副主任陳洋博士應南方+邀請，專門對住建部最新發布的這份文件進行了解讀。他認為，這份文件的核心內容可簡單歸納為“一個重申，三個新意”。
一個重申是指重申“堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆”的工作要求不改變。
三個新意分別是：一是明確要求各地要編制住房發展規劃；二是大幅增加租賃住房和共有產權住房用地比例；三是未來要建立房地產市場評價和監測預警體系，細化評價單元，實施精準調控。這三個新意比較值得關注。
▋通知要求
堅持調控目標不動搖、力度不放鬆。各地要牢固樹立“四個意識”，提高政治站位，毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持調控政策的連續性穩定性，認真落實穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。
●陳洋解讀：文件針對市場過熱苗頭，釋放明確信號，以正視聽。我國本輪房地產調控已經歷一年半時間，期間國家和各地調控政策不斷加碼，日趨嚴格，在相當程度上抑制了房價過快上漲趨勢，但同時也使得房地產市場供給出現疲軟，企業資金壓力、居民購房壓力均在增加。今年以來，部分城市出臺的政策被媒體解讀為調控疑似有鬆動跡象，同時，三四線城市的房價上漲和二線城市的“搶人大戰”，也在一定程度上刺激了投機需求。在此背景下，住建部在約談了多個城市負責領導後，出臺了49號文，目的就是向市場釋放明確信號，重申“堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆”的工作要求不改變。
▋通知要求
加快制定實施住房發展規劃。各城市要結合當地經濟社會發展水平、住房供需狀況、人口變化情況，科學編制住房發展規劃，明確住房發展目標、重點任務和政策措施，合理確定住房和用地供應規模、結構、時序，引導相關資源合理配置。城市住房發展規劃報上級政府備案後實施，主要目標和指標納入當地經濟社會發展預期指標管理。2018年底前，一線、二線城市要編制完成2018年至2022年住房發展規劃，並報住房和城鄉建設部備案後向社會公佈實施。要統籌城鎮基礎設施和空間佈局，促進大中小城市和小城鎮協調發展，增強中小城市和小城鎮的承載力和吸引力，引導產業、就業和人口有序流動，促進職住平衡。
抓緊調整住房和用地供應結構。各地要落實人地掛鉤政策，有針對性地增加住房和用地有效供給。切實提高中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應中的比例。要改進商品住房用地供應方式，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價。
熱點城市要提高住房用地比例，住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排。要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，確保公租房用地供應。力爭用3—5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。
熱點城市要積極探索推動供地主體多元化，在權屬不變、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的情況下，非房地產企業依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地，6月底前，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都市要提出並上報建設租賃住房的具體實施方案。開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產權住房試點城市，6月底前要向住房和城鄉建設部和相關部門報告試點進展情況。
●陳洋解讀：文件強調規劃先行，“疏堵結合”。該文件明確在今年年底前，各城市都要編制住房發展規劃，合理確定住房和用地供應規模、結構、時序，其中一二線城市要編制完成2018-2022年的住房發展規劃，報住建部備案後向社會公佈。有關編制住房發展規劃的要求在之前的文件中從未如此明確，預計這也將成為未來各地指導住房供應的一項常態化工作。此外，文件還明確要提高住房用地比例，尤其是大幅增加租賃住房和共有產權住房的用地供應，同時各住房租賃試點城市還要儘快上報建設租賃住房的具體實施方案，這些新要求將有利於豐富住房供應體系，增加住房供應類型，滿足更多元的居住需求，是有效的疏導策略。
▋通知要求
切實加強資金管控。要加強個人住房貸款規模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房加槓桿行為。嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強住房用地購地資金來源審查，嚴控購地加槓桿行為。
大力整頓規範房地產市場秩序。各地要嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為，嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等違法違規行為。要持續保持高壓嚴查態勢，對各類違法違規行為，發現一起，查處一起，並向社會公佈，形成震懾。
加強輿論引導和預期管理。各地要全面落實住房銷售合同網籤備案制度，定期發佈權威信息；加強政策解讀和市場信息公開，及時澄清誤讀，正面引導輿論。嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網絡媒體炒作渲染房價上漲、散佈虛假信息等行為，營造良好的輿論氛圍，穩定市場預期。
進一步落實地方調控主體責任。各地要堅決落實新發展理念，加快轉變發展方式，切實落實主體責任。住房和城鄉建設部將加快建立房地產市場評價和監測預警體系，細化評價單元，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制，具體落實地方政府穩房價、控租金的主體責任。同時嚴格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責。
●陳洋解讀：文件強調對市場秩序的規範。要發揮市場在資源配置中的主體作用，前提是建立規範的市場秩序。對於炒買炒賣等違規行為，中央和各地政府將堅決予以打擊整頓，除此之外，市場秩序規範還涉及對槓桿行為的管控和對社會輿論的引導，避免人們的消費預期被不恰當不真實的信息誤導。文件強調要落實地方調控的主體責任，因城施策。這意味著一直以來執行的問責機制不會鬆動。同時，住建部還在抓緊建立新的房地產市場評價和監測預警體系，細化評價單元，未來對市場的監管和調控將走向精細化，值得關注。
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