房地产开发中的项目总经理，或者说项目操盘手，是房地产开发企业人才的核心资源，很大程度上决定了项目的成功与否。万科上半年的房地产开发系统人数减少了将近600人，在年度中期业绩会上，万科总裁、首席执行官祝九胜回应称：“这个世界上没有一家状态最好的企业，我们把事情找出来之后，要找到合理匹配的人，我们是从实配角度看这个问题，只有600人的变化说明量的变化不是主要诉求。”

看来，看似大局在握、待遇优厚的项目总其实也是地产行业中压力最大的岗位。现在房企的项目总与过去协调型的项目总不同了，现在大部分项目总扮演的是项目上的总经理的角色，很多房企的项目总都需要接受高周转项目的指标考核，甚至还要背负签约率、回款率、利润率等多个指标，过人的抗压能力也成了项目总的必备素养。现如今的项目总等于是一个局部的小老板，不但权力更大，对能力的要求也更高了。

从职能角度，身为项目总有以下四大方面的工作内容需要把控。第一方面是

第一方面：人际把控

指的是必须把团队建设好，同时，自身标准也必须达到项目总的专业和管理要求。认真考量目标是否可以实现，团队的资源、能力、士气是否足够达成目标所需的条件，如果不满足怎么办，如果远远超出能力范围，就不要做不切实际的承诺。组织架构与人力管控是保障项目成功的基础，具体分为：房地产项目公司的组织架构；各岗位各部门职责；整个组织架构、项目的绩效薪酬考核体系；学习和培训体系。

第二方面：执行把控

执行力是老生常谈了，提高执行力不拖延，源自于对目标的充分理解和超出常人的坚持。作为一个项目总，对一个项目开发的整个环节、整个计划体系，包括分级体系、核心的一级控制点，应该全盘心里都明白。不然的话，走到哪是哪，这个项目就会出现很多的问题。

一个项目的成功必须要有计划管控体系，也就是总纲，包括：项目开发整体计划、年度、半年度、季度、月度以及各部门各专业的分解计划。确保每一项任务都有人负责执行，确保每一个负责的人有能力完成任务，量化确定每项任务最终的交付成果是什么，并明确每一项任务的完成时间。在计划整个实施过程当中的督导、反馈。

第三方面：专业全面

指的是我们房地产开发从拿地开始，一直到竣工验收交付完毕，包括后端的物业管理，是持续的长期的过程，这整个专业过程中，要点必须亲自去落实。

具体指的是，上溯到拿地环节，项目总也应该参与其中，甚至可能要起到很大的决策的作用。原因在于，我们说房地产，“地”的权重某种程度上比“房”来的更大，所以地的投资决策、选址拿地，项目总必须要亲自参与。

地拿定后就是项目开发，整个项目开发过程分成：项目前期、项目中期和项目后期三个阶段。

（1）项目前期

是项目的市场研究和地块分析的阶段，也是项目的策划和定位阶段。项目前期在策划定位的基础上，关键是要落地，即要做好方案的设计、评审和确认工作。这是专业流程中开发项目过程里最重要的工作，也是项目成功的非常重要的核心节点。

项目总需要忍受初期的不完善、不完美，投入到市场环境接受大众的检验，跟市场保持高效的沟通，收集到问题反馈后快速完善；重复上面的过程，会越来越趋近于完美。用投入产出比最高的方式逐步达到完美，正是高手坚持下去的窍门。

（2）项目中期

是按照项目的开发计划展开报建报批、工程施工和整个项目营销工作的阶段：

· 报建报批主要落实在五证二书层层环节必须审批齐全；

· 项目的工程施工具体分成：工程现场的前期准备、施工图的设计、技术交底、工程量的清单、预算编标、工程前期

· 项目营销的展开也是中期当中的重要工作之一，分成三个阶段：项目市场推广，也就是营销策划阶段的前端；项目营销现场的管控，也就是具体的开盘节点、销售工作和案场管理；项目后台支持销售，整个案场工作的后台系统。

（3）项目后期

是工程竣工交付验收以及工程评价的阶段，即项目交付给业主和后期项目长期的物业管理。

第四方面：资金把控

这是一个很容易被忽略的事情，其实项目总也需要加以重视。一个项目的开发，其实从资金投入到最后的回报，为来为去都是一本账。这一本账具体来说也就以下几点：

1. 必须明了项目的综合成本。在项目展开之前，这本账心里是很清楚，其中的占比比较大的地方，就是在工程的预算，预算决算等等这方面，当然还有很多其他的项目成本；

2. 在项目的开发过程当中，会涉及到一个融资的情况。作为项目总也要做好资金组织，包括融资的这种形式的落地；

3. 还有一点在项目开发过程中要很注重的，就是项目的现金流平衡问题，这个问题其实是对应着整个项目的开发节奏、销售节奏、包括开发计划的一个统筹安排。大家都知道，现金流是项目开发的“血液”，是相当重要的一个环节；

4. 最后一点，就是项目的税收问题，这个问题项目总必须事前统筹安排好，提到非常高的一个高度来进行工作安排，比如安排专人进行落实，学习“走出去请进来”、抓住这个税收统筹的前端项目。

作为一个项目操盘手来说，必须具备以上四个方面的能力，结合科学的、个性化的管理的方式，才有可能做好一个项目。

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