每一個城市都有一箇中心
就像曼哈頓之於紐約
銅鑼灣之於香港……
隨著城市的變遷
即便現在的福州湧現出眾多“新城”
但真正的中心從未改變
那就是鼓樓
1
鼓樓富
福州鼓樓區的財富當量
在福建省的“一哥”地位無可撼動
數據源自各地統計局2018年報
福建省僅有的7個
人均GDP超2萬美元的區縣中
福州鼓樓區
不論是規模還是均值
都位居第一！
2
鼓樓珍貴
珍貴到“老破小"房價都不低
可見鼓樓區的住宅需求不小
數據源自各地統計局2018年報
鼓樓區以35.7平方公里的土地
擠下了72.8萬常住人口
位列福建省第一
常住人口密度達2.039萬人/平方公里
廈門思明區的1.6倍
湖里區的1.3倍……
供求關係決定價格——
常住人口的密度越高
房價自然就不低
3
鼓樓地少
住宅用地寸土寸金
更缺純大戶型高端住宅社區
在35.7平方公里的土地上，鼓樓核心板塊被文體公建、商務辦公等功能性建築佔據了，更有三山一湖、三坊七巷、遺留村落等佔據有限的土地資源。
近十年來
福州鼓樓區的新增住宅用地
比較少
且多為舊改安置或安置商品房混合開發
2009年~2019年鼓樓區住宅土地出讓數據
數據出處：福州市土地發展中心
✔純商品房用地較少
拉開過去十年鼓樓區的土地出讓總表，鼓樓區真正意義上的純商品房用地本就不多，而非純商品房小區不適合做高端住宅的定位。
✔中大型地塊較少，淨地較少
地塊過小，對於品牌開發商而言，管理成本高且產值有限，鼓樓大多數超十萬平方米的大宗地塊項目均屬整體拆遷用地，如2011年的火車站舊改項目、楊橋新村地塊。
✔市場週期下的控總價跑量原則
敢於做高端定位的大戶型，就必須對自己的綜合定位有信心，且要耐得住性子，精耕細作，拉長開發週期才有機會。
有限的優質純商品房用地的出讓時間以市場大週期的頂峰為多，拿地高預期，做規劃的時候遇到下行週期，只能把產品做小，縮減成本，控總價跑量。
近幾年來，
鼓樓能滿足純商品房性質土地、20畝以上的土地規模、大牌開發商開發且地價相對從容可以精耕細作的純大戶型項目，福州源是比較難得的。4
改善需求有餘，每年有不少鼓樓二手房房東，賣掉房子後換不到鼓樓好房子。
在福州五區（除長樂區）中，鼓樓區每年二手房交易達10000多套，常年領先鼓樓區一手房交易、供應量的20倍~30倍。這個數據足以佔五區二手房交易總量的45%-55%。（數據出處：福州市房地產交易登記中心）
這是福州率先進入存量交易市場的板塊。一方面說明鼓樓區的需求不低，另一方面，也證明了鼓樓區一手房供應的稀缺。
鼓樓現有住宅多為20年~40年房齡的老房子，很大一部分是機關企業宿舍，這些已全面進入剛性置換週期。老鼓樓就近改善，加上700萬嚮往鼓樓生活的福州人伺機而動。
鼓樓缺住宅，鼓樓更缺改善的高品質住宅，而真正的改善需求必須同時滿足小換大、舊換新、雜換純三大條件。
福州源
難得烏山，純粹大宅
城心改善的174個機遇
福州源效果示意圖
懂鼓樓的人，愛在三山兩塔間
縱觀鼓樓人的置換理想中
在滿足老換新、小換大的需求基礎上
一些福州人對鼓樓內板塊的選擇
也有近乎苛刻的要求——
只有留在烏山屏山于山、烏塔白塔之間
才是“鼓樓”
改善不去外圍
留在三山兩塔之間
也許是福州人心中最完美的改善路徑
福州源，擇址烏山麓、白馬河畔，緊鄰市政府、三坊七巷，地段要位不言而喻，建築面積約145㎡-181㎡城心大平層，僅此174席，在福州鼓樓尤為難得。
福州源區位效果示意圖
融創、三盛、巨成聯手開發福州源地塊，其中住宅部分堅定地打造為純大戶型的高端社區，產品為建築面積約145m²、149 m²、181 m²左右的大平層戶型。這點既是對改善空間尺度的不妥協，也是對社區圈層的不妥協。
高端住宅產品是能夠穿越週期的，因為高端必定是佔據著城市某種不可複製的資源，如地段、圈層、景觀，它的價值屬性是經得起時間的驗證和市場的考驗。
精心推敲設計的產品，在實際使用中是處處令人愉悅的。真正的高端住宅產品，在進入二手市場後，還會拉開與普通住宅產品的差距。如北京西山壹號院二手房價約9.6萬元/㎡，而周邊其他二手房售價在7萬元/㎡~8.5萬元/㎡左右；上海融創濱江壹號院二手房價約11.5萬元/㎡，一街之隔其他二手房價在8萬元/㎡-10萬元/㎡左右。
福州源實景圖
在鼓樓難覓淨地只能舊改的未來，就地安置政策讓鼓樓再難有如此純粹的大戶型商品房社區，恐怕鼓樓理想中的改善夢想，將越來越難。
烏山麓 建築面積約145m²-181 m²當代美學源著
僅174席 開盤在即
地址:福州市鼓樓區烏山西路與白馬北路交匯處（福州日報社旁）
歸心提示：
1.本項目推廣名為“福州源”，地名辦核准名為“融巨盛公館”，開發公司為“福州融巨盛置業有限公司”；
2.部分圖片及數據來源於網絡，旨在提供信息，不作為承諾，如有版權疑問及時告知；
3.本資料為要約邀請，不作為要約或承諾;買賣雙方的權利義務以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協議、附件等書面文件為準；
4、本宣傳資料中教育配套信息：福州兒童學園、烏山小學、福州一中、楊橋中學信息來源與福州市人民政府 網，學校的名稱、建成時間、開辦學性質、辦學規模、學位設置、開學時間、招生條件、收費標準及招生區域劃定等局存在未確定或者調整可能，出賣人對此不作任何承諾，需以政府教育主管部門及校方的最新政策為準；
5、宣傳資料中華潤萬象城（在建中）信息來源於騰訊房產福州站，鏈接：https://fz.house.qq.com/a/20181226/008474.htm，僅供參考；
6、福州源示範區局部位於項目紅線以外，僅作風格展示和參考之用，非實際交付標準，具體以政府規劃及實際現狀為準；
7、相關宣傳內容不排除因政府相關規劃、規定及出賣人分期規劃、未能控制等原因發生變化；本資料所發佈內容為2019年11月27日前的信息，出賣人將不定期對宣傳材料進行修改，敬請留意最新資料。
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