資料圖。圖文無關
近期，德國央行發佈金融穩定報告，指出德國當前房市正處於過熱狀態，2018年德國城鎮地區房價被高估了近15%-30%。
德國央行副行長克勞迪婭·布赫指出，房市資產溢價是潛在風險，德國如果面臨經濟下行壓力，很可能刺破泡沫，進而對德國的金融穩定造成嚴重打擊。
目前，德國房市的火熱和其低迷的經濟增長前景形成了“冰火兩重天”，也讓一向在經濟與金融領域十分穩健的德國面臨潛在風險。
德國房價近10年來陡增
自二戰以來的很長一段時間，由於德國城市居民習慣於租房解決自住問題，以及政府對房市投機的有效控制，德國的房價增長速度一直較為平穩。然而，近10年來，德國的房價明顯出現陡增趨勢。德國房屋價格指數從2009年5月的95.5，一路上漲至2019年10月到達167.5的高位。
德國大城市房價漲幅更為驚人，2015年至2019年7月，德國房地產價格上漲22%，其中，七個最大城市同期平均房價的漲幅則達40.8%。
瑞銀集團發佈的《2019年全球房地產泡沫指數》中，慕尼黑達到2.01為全球第一，法蘭克福則位列第五，超過了巴黎、倫敦、東京和紐約等全球大都市。
與此同時，市場和消費者也普遍對德國房市繼續保持看多的態度。德意志銀行報告預測，2019年德國房市平均漲幅為7.4%，而此輪上漲週期也將持續到2022年。德國央行調查顯示，德國家庭預期2019年房價上漲4.4%，並認為五年內平均漲幅為2.9%。
英國脫歐帶來的產業轉移，推動德國房市火熱
德國房市背後有理性因素支持其上漲。
其一，歐元區貨幣政策催生資金湧入房市。自歐債危機以來，歐元區各國緊緊約束財政政策的同時，歐洲央行卻以前所未有的力度向金融市場注入海量流動性。
2015年初歐洲央行啟動的“量化寬鬆”政策，在2018年底剛告一段落，卻又在今年9月重新啟動。歐元區銀行貸款利率也多次下調，至今已低至負0.5%，歐洲央行的資產負債表也高達2.6萬億歐元。
當海量資金注入德國和歐元區金融市場時，這些資本就必須尋求“價值窪地”，在歐元區國債收益率因“量寬”而普遍不斷走低，投資實體經濟與基礎設施建設風險高、回報慢的背景下，過去數年經濟增長強勁、居民購買力較強的德國，其房市的升值空間被迅速發現。
且與英、法、美等國房市相比，德國飽和度與溢價程度相對較低，經濟前景和住房需求也較大。
同時，德國城市居民的理財習慣通常是銀行儲蓄，同時，自有住房比例偏低。隨著歐洲央行的負利率政策不斷侵蝕德國儲戶的存款，而租房成本隨消費價格水漲船高，德國城市居民的購房意願也因而不斷上升。
其次，英國“脫歐”帶來的產業轉移效應，也推動德國大城市不動產的繁榮。
英國“脫歐”及其巨大的不確定性，影響了倫敦作為歐洲金融中心以及歐元外匯結算中心的潛在地位。同時，英國的製造業和科技創新企業為迴避無協議“脫歐”可能給商業帶來的額外成本，也積極尋求向歐洲大陸轉移。
而法蘭克福作為歐洲央行總部所在地及歐洲區域性金融城市，被大銀行以及金融企業看做轉移英國總部的首選目的地。同時，科技創新企業也看中柏林、慕尼黑等城市的政策環境和城市服務，使得德國大城市房地產呈現租售兩旺的態勢。
法國巴黎銀行公佈的數據顯示，2018年法蘭克福房產交易額達到104億歐元的歷史高位，增長率高達36%，其中2/3的交易量屬於價值1億歐元以上的辦公寫字樓交易。
房市熱絡背後暗藏泡沫
然而，德國房市的熱絡，卻與實體經濟的疲弱形成了鮮明對比。
德國在2018年第三、四季度增長率為-0.2%和0，出現了罕見的“技術性衰退”，2019年第二季度再次出現0.1%的萎縮。
2018年全年，德國經濟增長率僅1.5%，為2014年以來最低值。歐盟委員會預測，2019年德國經濟增長率將進一步下滑至0.4%，與歐債危機期間的增長率相當。
隨著經濟壓力的增加，德國房地產在失去實體經濟需求的支持的同時，其價值很可能從超高溢價向真實市場價值迴歸。
而如果德國購房者在就業和收入壓力增大的情況下，其按揭貸款違約的風險恐怕也將大幅上升，這更有可能延伸成為銀行的壞賬風險。
事實上，由房貸衍生出的銀行壞賬，正是2008年全球金融危機的導火索。雖說，當前德國房貸按揭問題嚴重程度有限，居民和投資者總體較為理性，按揭打包金融產品問題也未曾蔓延，但是，德國房市過熱的根本原因仍是歐元區超寬鬆貨幣政策催生的資產泡沫。
在歐元區仍未徹底解決銀行不良貸款過大和公共債務率過高兩大結構性問題的背景下，歐元區第一大經濟體德國若出現房市泡沫擠破，很可能與歐元區其他經濟金融風險形成聯動，令下行壓力不斷增大的歐洲經濟面臨新的負擔。
□董一凡（中國現代國際關係研究院歐洲所）
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