文丨Brandon
我們都知道，中國的房地產已經進入了後房地產時代，閉著眼睛隨便買都能賺錢的日子也已經過去。開發商的模式也開始轉型，從拿地，開發，銷售，到加一個運營。市場也由剛需轉為改善和居住升級。
當然，有營銷自然就有套路，要不然單獨開一個營銷團隊，浪費那麼大的成本幹嘛呢？
人口決定價值
在過去很早的時間裡，人口向一二三四線聚攏，可謂是雨露均霑。但是接下來是農村和三四線城市的人口一起向一二線大城市轉移，這個特別明顯的現象一定要注意。
人口向一二線大都市聚攏，尤其是一二線大都市的核心強勢板塊，在哪裡可以有很多奇蹟發生，有能讓你獲得財富的資源配套。
雖說互聯網帶來的美好前景是，距離將變得不重要，人們可以生活在任何他們想要生活的地方。
但事實上，距離可能變得不重要，但是“靠近”卻會變得越來越重要。向城市遷移的一部分原因是，在世界新興市場，人們從農村和農業轉向城市和工業。但這不是人口遷移的唯一原因。
在發達經濟體中，人們也正在向城市轉移，這反映了靠近創意和高技能越來越重要。所以當
一些工業城市衰退時，智慧城市正成為擁有想法和高技能人群的交匯點，這些人希望接近其他擁有高技能的人士。一旦這些高技能的群體成立，企業就會自然而然地向他們傾斜，因此更多這樣的員工會搬到這一地區，因為這裡的就業機會和工資比其他地方更高。
這些集群就成了人才嚮往之地。換句話說，規模的收益越來越大，城市或者說板塊上的房子更具有價值，更具有增值變現的能力。
土地決定市場預期
春江冷暖鴨先知，樓市冷暖地先知，未來樓市怎麼樣，拿地的情況也算是一種信息，一個地方大型開發商敢於拿地了，敢於高價拿地了，或許真能給我們透露一些信息，統計了一下銳理數據統計的重慶拿地情況。
中央公園1，公告樓面價7107元/㎡中央公園2，公告樓面價7250元/㎡中央公園3，公告樓面價7080元/㎡上橋，公告樓面價6668元/㎡蔡家1，公告樓面價5500元/㎡蔡家2，公告樓面價5000元/㎡西永土主1，公告樓面價5300元/㎡西永土主2，公告樓面價5583元/㎡西永1，公告樓面價5108元/㎡西永2，公告樓面價5108元/㎡兩路，公告樓面價5800元/㎡空港木耳1，公告樓面價4900元/㎡空港木耳2，公告樓面價4913元/㎡李家沱1，公告樓面價3910元/㎡李家沱2，公告樓面價4600元/㎡水土1，公告樓面價3886元/㎡水土2，公告樓面價3950元/㎡水土3，公告樓面價4212元/㎡單看這些數據和區域，我們已經知道接下來重慶樓市一些情況，很簡單的說，這些板塊大家並不陌生，在這一波重慶大漲三年之久的樓市浪潮中，我們每一個人開始對重慶熟悉起來了。
所以，樓市也是一個很好的文化普及者，至少別人再問我們重慶，我們腦海裡不會只是以往的解放碑，觀音橋了，我們能說出的地方還真的多起來了。
從上面的樓面價格可以看出，比起幾年前，價格的確漲了不少，但是對比起近一兩年 的價格來看，今年有些遜色，再與核心區去年的樓面價對比一下，更是有些遜色，光彩全無。
從這些土地供應情況來看，接下來一兩年這些板塊仍然是整個重慶重點，熱點，新盤出貨點。
回到目前這些板塊對應的新房價格，也算合理，後面一兩年這些板塊要突破目前的市價，再上一個臺階，還是有一定的難度。
雖說隨著重慶軌道交通的不斷完善，擴大了城市的骨架，但是一個純居住板塊是很容易被替代的，這一點我們也必須知道。
土地性質決定市場
這是一條老消息，很多朋友已經親身經歷，且歷歷在目。為了能夠把商業辦公的房子賣出去，開始說能改土地性質，改規劃，甚至改一改水電煤氣的收費標準，就差說這東西還能落戶，能上學區，但部分好像也包括這個福利。
這個消息量已經不是什麼新鮮事了。近兩年我們一直遇到，有人上當，有人火眼金睛。
就市場來說，現在的庫存還有，這一輪去庫存住宅已經打得差不多了，但是像商業，辦公等等這些，在某些城市土地年限都完了，都還賣不完，都去不了庫存。所以這一部分庫存現在依然還在。
但是說到底，開發商必須讓“混凝土換成錢”，否則放在哪兒，真的太可怕。
所以，無論如何是需要把這些混凝土，這些鋼筋，這些玻璃，導到個人手裡。都在哪兒放著，是銀行的負擔。
如果長期不賣，融資平臺又受不了，而且現在已經都受不了了。
因此，大家想了一個很好的辦法把“土地性質改一改”，我們必須讓大部分房子被個人買走，個人拿著這個東西，即便它是一個炸彈，要炸也是炸在居民自己的手裡。你看，開發商是有多壞。
同樣的，現在我們依然是要把它導到居民手裡，樓市小陽春嘛，再不想辦法出出貨，2019年可咋怎？
所以，事情就很明瞭了
改土地性質這樣的事情，一定是在連那些住宅都賣得費勁的時候出現，庫存巨大的商辦的地方才有可能。
核心強勢板塊跟這個沒有一毛錢的關係。
如果你再來問，我這個公寓，我這個大廈，民用水電氣，住宅性質，還帶指標，能買嗎？我只能說一邊去。
在房地產後黃金時代，未來十年，房地產仍然是最好的投資品，但是閉著眼隨便買都能賺錢的時代真的已經過去，買房這件事，大腦與大腦的差距，才是未來最大的槓桿所在。
不關管你事在重慶買新房還是二手房的朋友，只要兼顧投資，哪怕一點點，你就必須考慮你即將購入的房子，它的增值能力和變現能力到底怎麼樣。
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也就一句話，一個問題的事，千萬不要忽略了。
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