文丨Brandon
我们都知道，中国的房地产已经进入了后房地产时代，闭着眼睛随便买都能赚钱的日子也已经过去。开发商的模式也开始转型，从拿地，开发，销售，到加一个运营。市场也由刚需转为改善和居住升级。
当然，有营销自然就有套路，要不然单独开一个营销团队，浪费那么大的成本干嘛呢？
人口决定价值
在过去很早的时间里，人口向一二三四线聚拢，可谓是雨露均沾。但是接下来是农村和三四线城市的人口一起向一二线大城市转移，这个特别明显的现象一定要注意。
人口向一二线大都市聚拢，尤其是一二线大都市的核心强势板块，在哪里可以有很多奇迹发生，有能让你获得财富的资源配套。
虽说互联网带来的美好前景是，距离将变得不重要，人们可以生活在任何他们想要生活的地方。
但事实上，距离可能变得不重要，但是“靠近”却会变得越来越重要。向城市迁移的一部分原因是，在世界新兴市场，人们从农村和农业转向城市和工业。但这不是人口迁移的唯一原因。
在发达经济体中，人们也正在向城市转移，这反映了靠近创意和高技能越来越重要。所以当
一些工业城市衰退时，智慧城市正成为拥有想法和高技能人群的交汇点，这些人希望接近其他拥有高技能的人士。一旦这些高技能的群体成立，企业就会自然而然地向他们倾斜，因此更多这样的员工会搬到这一地区，因为这里的就业机会和工资比其他地方更高。
这些集群就成了人才向往之地。换句话说，规模的收益越来越大，城市或者说板块上的房子更具有价值，更具有增值变现的能力。
土地决定市场预期
春江冷暖鸭先知，楼市冷暖地先知，未来楼市怎么样，拿地的情况也算是一种信息，一个地方大型开发商敢于拿地了，敢于高价拿地了，或许真能给我们透露一些信息，统计了一下锐理数据统计的重庆拿地情况。
中央公园1，公告楼面价7107元/㎡中央公园2，公告楼面价7250元/㎡中央公园3，公告楼面价7080元/㎡上桥，公告楼面价6668元/㎡蔡家1，公告楼面价5500元/㎡蔡家2，公告楼面价5000元/㎡西永土主1，公告楼面价5300元/㎡西永土主2，公告楼面价5583元/㎡西永1，公告楼面价5108元/㎡西永2，公告楼面价5108元/㎡两路，公告楼面价5800元/㎡空港木耳1，公告楼面价4900元/㎡空港木耳2，公告楼面价4913元/㎡李家沱1，公告楼面价3910元/㎡李家沱2，公告楼面价4600元/㎡水土1，公告楼面价3886元/㎡水土2，公告楼面价3950元/㎡水土3，公告楼面价4212元/㎡单看这些数据和区域，我们已经知道接下来重庆楼市一些情况，很简单的说，这些板块大家并不陌生，在这一波重庆大涨三年之久的楼市浪潮中，我们每一个人开始对重庆熟悉起来了。
所以，楼市也是一个很好的文化普及者，至少别人再问我们重庆，我们脑海里不会只是以往的解放碑，观音桥了，我们能说出的地方还真的多起来了。
从上面的楼面价格可以看出，比起几年前，价格的确涨了不少，但是对比起近一两年 的价格来看，今年有些逊色，再与核心区去年的楼面价对比一下，更是有些逊色，光彩全无。
从这些土地供应情况来看，接下来一两年这些板块仍然是整个重庆重点，热点，新盘出货点。
回到目前这些板块对应的新房价格，也算合理，后面一两年这些板块要突破目前的市价，再上一个台阶，还是有一定的难度。
虽说随着重庆轨道交通的不断完善，扩大了城市的骨架，但是一个纯居住板块是很容易被替代的，这一点我们也必须知道。
土地性质决定市场
这是一条老消息，很多朋友已经亲身经历，且历历在目。为了能够把商业办公的房子卖出去，开始说能改土地性质，改规划，甚至改一改水电煤气的收费标准，就差说这东西还能落户，能上学区，但部分好像也包括这个福利。
这个消息量已经不是什么新鲜事了。近两年我们一直遇到，有人上当，有人火眼金睛。
就市场来说，现在的库存还有，这一轮去库存住宅已经打得差不多了，但是像商业，办公等等这些，在某些城市土地年限都完了，都还卖不完，都去不了库存。所以这一部分库存现在依然还在。
但是说到底，开发商必须让“混凝土换成钱”，否则放在哪儿，真的太可怕。
所以，无论如何是需要把这些混凝土，这些钢筋，这些玻璃，导到个人手里。都在哪儿放着，是银行的负担。
如果长期不卖，融资平台又受不了，而且现在已经都受不了了。
因此，大家想了一个很好的办法把“土地性质改一改”，我们必须让大部分房子被个人买走，个人拿着这个东西，即便它是一个炸弹，要炸也是炸在居民自己的手里。你看，开发商是有多坏。
同样的，现在我们依然是要把它导到居民手里，楼市小阳春嘛，再不想办法出出货，2019年可咋怎？
所以，事情就很明了了
改土地性质这样的事情，一定是在连那些住宅都卖得费劲的时候出现，库存巨大的商办的地方才有可能。
核心强势板块跟这个没有一毛钱的关系。
如果你再来问，我这个公寓，我这个大厦，民用水电气，住宅性质，还带指标，能买吗？我只能说一边去。
在房地产后黄金时代，未来十年，房地产仍然是最好的投资品，但是闭着眼随便买都能赚钱的时代真的已经过去，买房这件事，大脑与大脑的差距，才是未来最大的杠杆所在。
不关管你事在重庆买新房还是二手房的朋友，只要兼顾投资，哪怕一点点，你就必须考虑你即将购入的房子，它的增值能力和变现能力到底怎么样。
如果你不知道，加入知识星球，线上问一问我们的抵押专家，特别是外地三无朋友，全款再抵押流派，买之前星球里留下你即将购入的房产情况，看看能抵押多少，是否值得下叉，再决定是否付定金，签合同。
也就一句话，一个问题的事，千万不要忽略了。
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