全民养牛
这是一个搏弈的过程：
首先是房东和买家之间的博弈。
市场规律向来是涨快跌慢，涨5万一句话，而跌下来5万，则需要有一个过程。就目前的僵持行情，只有极少数房东由于急用钱，愿意降价卖房，可能随着时间延长，这个队伍可能会越来越大。而由于限购等愿因，现有的买家偏少，能买的都买了，不买的买不起或者限购了。而天平的方向取决于双方的博弈力度，用时间换空间。限购的松动，只会影响短期的交易量。但长期看，取决于城市新增人口。取决于需求量的增加。从目前的人均数据来看，市场房屋的保有量，加上未建成以及待开发的房产，说上海房屋很短缺，显然已经站不住脚。
需求的另一端是新生人口的下降。上海的新增人口大部分为外来人口。而以我们老家的情况来看，如果说八零后有一百个小孩，九零后只有八十个，到零零后，只有五十个。新生小孩数像个倒三角一样在萎缩。通过我对身边同事的了解调查，每个地方的新生小孩的数量都在减少，只是幅度和基数不大一样。以小见大，可能这不光是上海的问题，从最近西安，武行等城市的人才政策可以看出，人是这个城市的未来。同样，人也是未来房地产最大需求增量。
其次，政府和开发商的搏弈。
这一轮一轮的上涨背后，无论是出于居住环境的改善，还是正绩的考量，都需要大量的资金来推动。资金从何而来？无数城市都交出了一个答案：卖地。国家按照划定的红线，给与每个城市定量的土地指标。作为房屋最大成本的土地，在过去的涨幅惊人。面粉贵过面包的事时有发生。2016年下半年的地王频现，成为了最后一波上涨的最大推手。
以松江区为例，16年房价从1.8万涨到3万每平米，年中限购社保从2年变5年，市场稍有冷却。随后，泗泾两块宅地拍出楼板价5.8万每平，市场马上像注入了鸡血一般，似乎一夜之间，所有房子都涨了10%。从目前看这些地王，或许有那么一丝悲凉。面对人口的增加，有限的土地供给，造成了房屋新增不足，导致价格居高不下。
开发商是最大的参与者，房价上涨最收益的自然也是开发商。特别是早期比较激进的开发商，通过融资拿地扩张。融创，恒大，万科，碧桂园等房产公司，扩张的速度是惊人的。请关注开发商的两个数据，一个是负债率，一个是现金流。这两个数据决定了开发商能支撑的时间。很遗憾，这两个数据都不理想。体量大的开发商稍微好点，那些融资渠道小融资成本高的开发商，可想而知。所以，开发商也需要时间来换空间，要么降价回流，要么支付高昂的利息。
中央定调房住不炒，坚决遏制房地产快速上涨的精神。
这是一个很明确的信号，为什么？因为今天的高房价充满了风险，其一高房价带来各行业成本的大幅上升，实体经济成本居高不下，已经伤害到实体经济。其二是高房价带来的债务风险，不管是开发商的负债率，还是居民的贷款，都已经到了不能在往上加杠杆的地步。第三是对购买力的消弱，最近流行一个词叫消费降级，从这能看出房价上涨带来的消费增长不可持续。
最后结论，商品房总归会回到商品的属性，随着愽弈进入下半场，房地产回归理性，市场的天平会做出市场的选择。而随着中央政策的明确，房地产无论涨跌，都会朝着更平稳的角度发展，合理的涨跌更符合市场规律，从来没有只涨不跌的商品。
