書荒心不慌

中國房地產行業過去兩年經歷了冰火兩重天，比如說現在我們知道的現象是，一方面限制價格，銀行停止開發貸，恆大為代表的開發商祭出了打折銷售的法寶，另一方面，經歷了這麼多的調控，2017年很多城市儘管成交量下跌，但是房價還是穩步上升，比如說鄭州，年底比年初還是要貴，你怎麼辦？在這種背景下，站在2018年的頭上，我們鄭州的買房人是不是可以出手買房？經過對房地產行業的瞭解，並與老炮們商量，給糾結的鄭州買房人說幾句大實話，幫你確定今年要不要在鄭州買房？

1.沒房子的人，任何時候都是上車的機會！

前幾天我們一直說，鄭州城市在發展，無論是人口流入 ，還是土地緊缺，抑或是貨幣超發的基本面始終沒有改變，房價將和2017年一樣，穩中有升。另外，且不說資產的保值升值，別管丈母孃是否答應？你不可能指望租房子解決人生大事，因此，剛需在鄭州還是儘快要買房。

2.投資性購房，等到3月下半月再說。

全國兩會召開在即，勢必釋放出房地產行業的政策信號，比如說房產稅立法的問題，反正也就是半月之後，咱們就知道，那個時候你再出手，就有了更好的把握！

3.什麼樣的房子是好房子？

除了品牌、配套、品質、物業等共同因素，建議你重點梳理自身的需求，適合自己才是王道，適合你的才是最好！

4.買房的第一要素是什麼？

地段。無論你自住，還是投資。

5.買房一定要“借錢”，要會用銀行貸款槓桿。

且不說貨幣超發，物價上漲，錢在你手裡將會越來越不值錢。現在的年輕人，壓力大了動力更大，莫欺少年窮！你不要過分擔憂還貸問題，中國房地產按揭貸款的平均還款年限是6年左右，有房更上進。

6.市區小房子，還是郊區大房子？

首先要看你的需求，其次市區的小房子更容易流通，第三才是將來郊區的大房子。如果是自住，根據你的需求確定即可，大房子的話，不如市區小房子容易流通，出售和出租。

7.沒有比二手房租金是更好的參考了！

這裡不是說要請大家去對比一下月租金和月供款哪個更低，而是去看看租市和買賣情況。租市是個很好的購入考量指標，如果求租的人多，以後承接的買家也多。二手房日後能不能順利賣掉，是判斷一個區域物業供應是否過剩的一個很好標準。很多地方，被炒得熱鬧，卻始終有價無市。

8.為什麼不要用房價收入比去衡量？

房價收入比怎麼計算的呢？在我看來，純屬專家們在扯淡。你要是看專家們的意見，根據他們的思路去買房子，那你完蛋了！為什麼大家都相信任志強，就是因為他一直在房地產行業摸爬滾打，現在你完全可以問問身邊的房地產人，和那些買了房子的人！

魔飛公寓

以我在鄭州20年生活、工作、買車和買房的經歷來談談你的一系列問題。

27歲，農村出身，手上就有100萬存款，很不容易。這說明你的掙錢能力很強的。你一個月收入兩三萬，就按二萬五算吧，一年就是30萬元，在鄭州，已經算是很不錯的收入了。
現在回到你的第一個問題：拿40萬買個野馬跑車，剩下錢首付60萬到80萬買房。

我不建議你買野馬跑車，這車真的配不上你。一個裝但又檔次不高，騙騙大二的小女生足夠，但你的主要生活是社會，比如我，看到開野馬跑車的人，我會一笑了之。40萬，不如買個寶馬5或奔馳E划算。

首付60萬至80萬買個房？以你的收入，我建議適當等一下，買就買個舒適性高一點的房子，不要在剛需裡找了，未來三五年，你還得換房。現在不是投資房產的好時機，你的掙錢能力不錯，就一步到位吧。

第三個問題：我認為，按揭買房是最實惠的辦法，雖然現在利率上調20%左右，但就算這樣，也是社會上普通人能拿到的最優惠的貸款了。能貸款，就儘量不要全款。

第四個問題：鄭州四環內的價格差太多了，你不要光看剛需盤，一萬三至一萬五左右，還有高大上一點的。選地鐵肯定沒錯，但也得考慮子女入學問題。

第五個問題：鄭州限號，一週只限大半天，你有一個車了，要是覺得不方便，可以買，但我認為沒有必要。

第六個問題：你屬於剛需，但建議你買改善型住房。原因在第二個問題裡回答過了。

第七個問題：不急著住，建議還是新房吧。畢竟是年輕人，喜歡新的。二手房好品質的不多。

第八個問題：過了這個衝動的年齡，你就不會好想買了。還是那句話，生活是過給自己的，不是裝給別人的。

最後，看你的數字混亂，邏輯不通，真想不明白，你的年收入30萬是如何掙來的。弱弱地問一句：能持久嗎？

新峰映畫

說起鄭州，這座實質只有幾十年歷史的城市，無論是經濟還是產業，其實並不被其他省份的朋友熟知和認可，除了少林寺以外。

鄭州似乎完全沒有對外的宣傳名片。也幾乎沒有什麼大的國家級利好，埋著頭髮展自己的經濟。

但世人終於把目光放在這座城市的時候，我們才驚奇的發現，他的GDP已經排名到全國第16名。

而這9000億的GDP來源，不僅僅是來源於傳統制造業，消費業。還隱藏著許多不被大眾熟知的的產業，比食品行業中速凍巨頭三全思念均來自鄭州，兩家企業的累加市場份額已超過50%。

汽車製造業中，除了客車份額第一的巨頭宇通外，海馬汽車、日產汽車以及上汽均在鄭州投建工廠。航空港區的移動終端製造業，由富士康牽頭數百家相關產業鏈條工廠協同，完成了從0到全球每七天智能機就有一臺產自鄭州的飛躍。

除了產業，一個城市的建設指標，才是這個城市發展速度最好的代名詞，如果我沒記錯，吳曉波老師在2018年的跨年演講上曾提到，鄭州是去年二線城市中基建投資最多的城市。

如果你不看一時的基建，那交通和人口更是鄭州最大的優勢，1億人口的河南，僅有鄭州一座單核城市。同時又作為整個河南乃至全國的地理中心，交通樞紐。除了米字形高鐵和密集的高速路網外，新鄭國際機場的客貨運均已躋身中部第一，貨運量更是排在全國第七，二線城市第三名。

各項指標都不拔尖，但又都實力不弱，是鄭州這個城市最基本的標籤。那房地產市場又是怎樣呢?

我們接著往下說看。

2016年，平地一聲雷，鄭紡機地王面世。

原本業內預測銷售價1.3w的老城區鄭紡機地塊，被幾家開發商硬生生抬到了樓面價1.3W。一時間封盤的封盤，調價的調價，從一個月一個價，到一週一個價，再到一天一個價，鄭州開啟了，房價久違的上漲大幕。

這一年，無數人著急慌忙上了車。

這一年，也又無數人錯過了，再也難上車。

上行通道的開啟後的鄭州房價在短短的一年時間暴漲了80%，個別項目甚至還翻了倍。大北區最為誇張，原本幾千塊的項目一路飆升到了一萬七八。四環內全面進入一萬時代。北龍湖連續幾次土拍再次推動豪宅上漲，最貴的樓盤指定戶型單價超過十萬，已經達到一線城市的水平。

為了抑制房價快速上漲，鄭州幾乎所有區域均限價銷售，通過限價、限購、限售和調整首付比例等多重手段影響，市場終於在2018年走出了回調的曲線。

現階段的鄭州，除高新區限價高以外，其他區域基本均有不同程度的回調或持續超過半年橫盤，以大北區為例，較最高時期的均價，下調了約10%的空間。

北龍湖的房子一房難求，白沙片區短時間內無房可售。

除了價格以外，我們發現，鄭州市場有幾個特點：

1.直到2018年，仍然是以毛坯為主。
2.樓盤維權普遍。品質差，交付與宣傳不符等問題極其普遍，小開發商尤為明顯，但大開發商也未能倖免。
3.管理混亂，五證不全銷售司空見慣，捆綁銷售，雙合同銷售時常出現。
4.至今仍然有樓盤違規分期首付。
5.外來開發商落子鄭州後，迅速被本地市場同化，品質直線下滑。
6.城改地幾乎全部為本地開發商，且小開發商市場份額不小。

鄭州的房子怎麼選？

好了，我知道大家最關心這一部分了。

所以，我們基本參照當地的習慣或叫法，將其分為12個板塊，分片區來細說每個片區的特點和可購買性。

在此之前，我們先看這個城市的發展方向，如圖：

鄭州目前的格局比較清晰，雖然組團多，區域多，但並沒有真正多點開花。口號和發展方向比較一致，叫“一心兩翼”。也就是售樓部常說的“省府向東，市府向西”。

即未來承接市級行政區的常西湖新區，以及未來承接省級行政區的白沙象湖片區。除此之外，北龍湖作為副CBD及豪宅區，發展速度也非常快，建設如火如荼。

另外一個新的增長點，是這幾年快速興起的航空港區。但由於距離市區距離較遠，不屬於連片發展。

然後我們看12個熱門板塊的位置示意圖：

常規部分：

白沙：白沙鎮是未來省級行政區的目的地，潛力最大。但象湖距離CBD太遠，片區內公共建築配套等均沒有開建，需要較長的時間等待。建議考慮長線的朋友重點關注此片區。

東區：東站片區是最有價值的位置之一，雖然房價暴擊的可能性幾乎為0，但不影響他是一個穩健保值增值宜居的好選擇。

而熙地港片區則更多的是以老小區為主，價格高，樓齡大，個別還沒有電梯，建議是不要碰。

北龍湖是典型的豪宅區，最佳上車盤正商善水上境、恆大悅龍臺，除此之外則幾乎價格都已經高企，不太適合作為投資品。

管城：管城區是幾個老城區之一，主要集中在中州大道航海路一帶，已建成片區環境較差，但有鄭新快速和中州大道，到達東區方便。投資自住，都可以推薦考慮管南片區。

金水：金水區是鄭州最富裕的一個老區，三環內老城區稀缺，幾乎無房可售，但環外土地充足，且與北龍湖一路之隔，也是非常建議重點關注的片區。另外，楊金科教園區儘量不要碰，片區大量產業園及安置房，氛圍極差。

惠濟：惠濟區是這一波行情回調最明顯的片區，“生活向北”北就是指的惠濟區，惠濟區由於北依黃河，生態環境較好，加之有三所及周邊別墅群，片區宜居屬性高。東區北區自住投資均為推薦的片區。

二七：老城區之一，三環外住宅用地多，單價低，且有三條地鐵過境，南水北調渠斜穿片區，原屬於剛需最適合上車的區域，但價格逐漸被炒高，部分四環外項目單價已經飆到一萬四購買價值不大，不做推薦。

中原：老城區之一，土地被高新區分走後，又被常西湖新區掠走。片區生活氛圍濃厚，商業配套、地鐵配套較為齊全，非常適合地緣客戶，但投資回報率不會很高。

高新：高新技術開發區，原本是工業製造業聚集區之一，近5年才開始大力發展房地產，目前已經初具規模，但工廠還有大量未搬遷。由於區管委會限價要求不嚴格，導致原本低於三環內1000左右的片區，均價已經超過了三環內的市區，非片區內工作自住的情況下啊，不推薦購買。

經開區：經濟技術開發區，另一個製造業聚集區，在這波上漲行情中，又同時抓住了緊鄰東區為營銷賣點，導致了不少樓盤已經飆到了2W左右的單價，投資已經沒有太大的價值了。

除此之外，還有幾個位置比較特殊，分別是南龍湖、常西湖和綠博。

綠博：比白沙象湖片區還要往東，處於中牟縣城的北延伸，片區荒，題量大，價格高，雙合同。不推薦。

龍湖：此龍湖值得是龍湖鎮南龍湖。這個片區的房子普遍在市區回調時，跟進了如錦藝城的風向標，堅持高價不回調，部分樓盤遠離地鐵，且單價又不是特別地，需要慎重考慮。

常西湖：常西湖新區尤為特殊，但從實質性開建至今，仍然只有一個樓盤確定在新區內，片區內數百塔吊同時工作，保證新區的發展速度。但幾乎可售，不建議為了買這裡而買這裡。

總結

近期，鄭州土拍遇冷，市場也明顯回調。作為平原的鄭州，土地儲備和供應後續還有很多。新房在鄭州這樣的二線城市，並不算稀缺。

此時此刻的鄭州，雖然經歷過鄭紡機地王事件，但主城區價值並沒有明顯迴歸。外圍的價值反而在不斷提高。未來，北龍湖周邊和東西兩翼，以及衛星城航空港區，是最為明顯的價值點。除此之外，市區的價值點，一定是在三環沿線。

現階段選房，若非自住則已經應該把定位點選在CBD，向外擴散選房。方圓5公里以內以及沿快速路、主幹道向外選房。

只有這些線或圈內的房子才是未來的價值點。獲得更大收益的可能性要高於其他區域。若是自住，選擇自己工作對應片區內地鐵口800米以內的大開發商盤，準保沒有什麼錯。

同時，遭遇了限購限貸，不少人把目光投向了公寓上，我們可以很負責的說，公寓、商鋪、寫字樓，在鄭州，一樣都不要碰。

因鄭州限售，出不動產證滿3年才可交易。二手房，現房到手即租，下證快，鎖定期要比新房短一倍，

大鬍子說房

這是兩個問題，我來說下這兩個問題我自己的建議吧。

鄭州房價的行情

鄭州今年的房價還是比較穩定的，因為國家的政策是房住不炒。在這個整體大環境下，整體的房價是比較穩定的。從今年年初的時候，鄭州的房貸貸款利率也開始下降，整體比去年要低。不過，現在銀行的貸款利率最近有所上漲，但是房價是穩定的。但是，也有個別開發商開始推出特價房，也算是變相的降價吧。如果最近想要買房，可以多多關注，多多看，不要急於下手，從位置，整體的後期規劃和價格來把握。找到適合自己的房子。

房的位置

我們在平時跟那些置業顧問交流的時候，經常會看到他們的朋友圈發的，就是當你去買房子的時候，當這個房子達到你的滿意度80%的時候就可以下手。其實，一開始聽的時候感覺不對，後來自己買房子的時候才覺得也很有道理。買房子，每個人的需求不一樣，有的人考慮的價格比較多點，有的人考慮地段多些。如果說你自住的情況下，我建議買個地段相對可以的地方，畢竟每個人都想離自己上班的地方比較近。如果說用來投資的話，那你就要考慮這個盤以後的整體規劃，看看這個的後期潛力。

歡迎大家在下面評論。

鄭說房產

完全沒問題啊，鄭東新區歡迎你[呲牙][呲牙][呲牙][呲牙][呲牙][呲牙][呲牙][呲牙][呲牙][呲牙][呲牙][呲牙]

PunyZwo

鄭州建的房子遠遠超過了需求量，將來只有出現空房閒置率越來越高，漲給誰，，，，，

正義斬殺邪惡

看到這個問題我瞬間想弄死問問題的人，那麼有錢該買就買，別說四環，市區也可以考慮入手一套了。我現在月薪8000，用了5年的時間存夠了37萬的首付，貸款83萬在紫荊山路南三環買了一套91的小三房，現在每個月房貸5000，房租1800，每個月都是靠信用卡生活。但是一切都是值得的，因為馬上就要擁有一個屬於自己的家。

莎莎306

肯定是運河片區二七新區這塊，現在這裡屬於鄭州新房的價格窪地，均價在12000左右，相對市區來說雖然配套未能齊全，但是畢竟還是有這麼多的房企在這裡駐紮賣樓，以後會越來越好的，況且三環外不限行，高架隨便跑，暫時來說比較適合剛需一族

起個名字都不通過

買車的話就不需要在鄭州四環以內買，你可以買在周圍開車半個小時之內地方，價格只有五六千一平，買個一百四五十平大房子，在分期一臺野馬，這日子絕對舒服！

關鍵字: 房產 鄭州 買房