王新阿宝

链家

千万不要提前还贷。除非有一些必须的需求。

2006年，我一个同学房贷才30多万，他生怕多给银行付利息，就提前还了。其实，那个时候他如果用这30多万另外买套房子付首付，要多赚多少？这件事情发生在北京。是的，那时候30几万就够在北京付一套房子的首付，当然，位置略偏一点，在五环外。可是今天的北京，五环外也是堪称繁华的。

大家猜一猜，他现在后不后悔呢？

很多人借了银行的钱，觉得压力大，想提前还款，这我理解，但是这其实是毫无必要的。

房贷已经是利息最低的资金之一了。基准利率4.9%，就算上浮20%，也才5%多。

你觉得压力大，急着还款，还有很多人到处找这么低利息的资金还找不到呢。你已经借到手里了，居然还不珍惜？

而且很多银行，你提前还贷的话，还算你违约，要交违约金。这方面，农业银行好像比较宽松，武汉一年以后提前还贷是不需要交违约金的。具体各家银行规定不同，还得了解清楚。

其实这一点利息压力，很快就能过去。

记得我那位同学，那时候月供是2000多，是的，才2000多。当然，那时候还2000多也是觉得挺多的，因为那时候大家收入也很低。

但是今天呢？在北京还2000多的月供，那还叫压力吗？

所以，要相信，时间会让你还贷压力越来越轻，没有特别的原因，千万不要提前还贷。

特别原因是哪些呢？比如房子要转手出去，或者要另买一套，但是原来的贷款影响了申请新的贷款，等等，那就要提前还贷了。

脑洞经济学

银行房贷，越早提前还贷，节省的利息越多；选择缩短年限，比减少月还款额更省利息。

咱们拿具体的案例来解答一下，以贷款100万元，利率4.9%，20年来说事。先看看利息以及月还款情况。

如果是选择的等额本息，每个月还款金额一样，一开始还的利息多。

不管哪种还款方法，等还了七八年后，再提前还款能节省的利息就有限了。

我们以你当前还款一年后，提前还款20万元来看。

1、等额本息选择缩短年限

则可以节省23.8万元的利息，还款年限可以缩短近6年。要注意第一年还款8.5万元，其中5.2万元都是利息。

2、等额本息选择减少月还款额

则只能节省10.1万元利息，同样还20万元，利息能差13.7万元。

3、等额本金选择缩短年限

能够节省利息16.5万元，年限缩短4年。

4、等额本金选择减少月还款额

这样只能省9.2万元利息，与缩短年限相比要多7万元的利息。

最后我们再来看一下8年后提前还款20万的情况。

等额本息缩短年限：

本来能省23万元，8年后只能省12万元了。

等额本金缩短年限：

等额本息减少月还款额：

等额本金减少月还款额：

最后结论，不管什么时间有了钱，提前还款都是好的，并且是越早越好，记住一定要选择缩短年限。

财智成功

首先请确定，是否一定要提前还贷？

实际上，在大多数情况下，我们不建议普通房贷者提前还贷：

一是因为，房贷利率几乎是我们普通人能拿到的，最低的贷款利率。

这条是最主要的原因。

如果您是在 2015年以及之后那买的房，正赶上央行下调基准贷款利率，那么继续持有贷款是相对划算的。2015年伊始，5年期以上房贷利率从之前的5.9%，一步步下调到5.6%、5.4%，直到目前的4.9%。

而且，多个城市还进行了下浮，个人贷款平均利率不足5%。这不仅远低于欧美5.5%~6%的房贷利率，而且几乎是我们普通人这辈子所能拿到的、最低的借款利率了。

二是因为，未来贷款利率将呈现上升趋势，借钱成本会逐步增加。

这条实际上与上条有直接关系。

由于金融（主要是银行）机构坏账率逐步上升，加之经济下行压力，银行迫于盈利压力，对于房贷利率，未来的趋势一定是逐步走高的。

比如，根据最新统计数据，2019年2月，全国首套房贷款平均利率为5.63%，而在2018年2月，这一数字是5.46%。让他在2017年同期，这一数字是5.3%，2016年则不到5%。

如图，可以看到，房贷利率是逐步抬升的。换句话说，今后还想以目前的利率向银行借款，以及几乎不可能了。

如此低的利率，错过这个村可没这个店啦~

与其提前还贷，不如继续持有，享受这一贷款“红利”，把到手的便宜占到底。

三是因为，申请房贷的难度将逐步提升

未来，除了房贷利率将走高，申请房贷的难度也在悄然提升。比如，最近有些热点城市，有些刚刚符合条件的朋友，可能就被银行拒贷了。理由要么是流水不符合，要么被告知“额度用完了”。

究其原因，就是因为房贷的利率太低了，而且贷款一放出去，动辄就是20~30年，银行油水太少，又不符合风控常理，而且房地产市场在调控周期下，未来充满不确定性。所以，房贷这门生意，从趋势来说，银行肯定是不太积极的。

如果提前还贷

话说回来，如果一定要提前还贷，选择什么时候还比较划算呢？

1、如果您单纯是为了减少总利息的支出，那么越早还越好。

在这个目标下，您不用想那么多，一定是越早还越能节省利息支出。

早还一个月，就比完还一个月要划算。这个很好理解。

2、等额本息模式，建议在贷款总期限未过半时还款

您如果选择的是“等额本息”模式，即每个月月供金额相同，那么相对于“等额本金”模式，前者要支付的总利息更多，尤其前三分之一的时间中，每个月月供的利息金额都要显著＞本金。

所以，可以考虑在贷款总期限的前三分之一时间内还款。当然，前提是有经济条件的话。

其实“等额本金”模式，个人认为如果要提前还款，也应该在前三分之一的期限还款，只不过还款的必要程度、节省的利息不如等额本息。

3、担心未来资金流有压力时

每个家庭的财务状况都处于变动中。

如果您未雨绸缪，能够料想到未来家庭的收支可能存在大幅减少，或者资产缩水的可能，进而给房贷带来困难的话，建议提前还款，解决后顾之忧。

这种情况，适合那些做个体生意的朋友们。

4、签订的是浮动协议

如果您当初和银行签订房贷合同时，约定的利率是“浮动”的话，那么未来央行一旦上调贷款利率，您的月供金额也会马上水涨船高。

但目前来看，央行上调基准利率的可能性并不高，但如果股市过热、带动房价继续高涨，则不排除上调可能，那个时候，您可以考虑是不是要提前还款，砍掉多余的利息。

5、当你要卖房时

有过二手房买卖的朋友都知道，一个产权完整的房子，比一个背着贷款的房子，能多卖一些钱。

贷款没还完的房子，要么买家先付钱还清贷款，要么双方到银行做“转按揭”处理，这都要额外多出一些手续，耗费更多精力。

所以，要想多卖几万块钱，建议先还清贷款（手头宽裕的话），之后再挂出去，这样既能卖个好价钱，交易手续也更渐变，钱也能尽快到手。

金投手闲话理财

房贷还款分两种方式等额本金和等额本息，根据你房贷方式的不同，提前还款的时间点也会有所差别。

等额本息

等额本息每月的还款额相同，每个月还的钱里面本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，但是每个月要还的钱是一样的。

需要早一点提前还款，比如30年房贷还款前期为5年左右，到了中期差不多10年就不适合，因为还款到了中期，利息已经在前期还了大部分，接下来需要还的大部分是本金，这时候提前还款并没有起到减少利息的作用，就只是单纯先还了本金，还不如把这笔钱留着急用或理财。

等额本金

等额本金则是每月的还款额不同，每月还款本金固定，但利息会随着本金减少而减少，呈现逐月递减的状态。一般来说，等额本金需要支付的总利息是少于等额本息的，但是等额本金方式一开始还款数额较高，还款压力会较大。

这种还款方式还款期过了1/3就不适合提前还款，也是需要在还款前期提前还贷，因为过了还款前期，越到后期，所剩的本金越少，利息也越少，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，所以这时候提前还款没有起到减少利息的作用，也没必要提前还款。

银行也是算好了账，不论你选择哪种还款方式，基本都会在你还款前中期就先把利息收了。

总的来说，因为你申请了房贷就是为了用以后的钱买房，如果没有通货膨胀，你早还晚还差距不大，但是因为通货膨胀你房贷能拖多长就多长，同样1000块，现在肯定是比未来的购买力强、更值钱，所以早还房贷就需要计算能够因此减免的利息有多少了，如果减免不多，就没必要提前还款了。

提前还款还可能要交违约金

如果你办理的按揭贷款还贷时间比较短，比如在1年之内，那么除了要还本金之外，大部分银行还会另外要求收取违约金。另外，因为每个银行对于提前还款都有不同的规定和收费标准，具体要根据房贷所在地的银行正常来算。

一入房贷深似海，从此生活背座山，所以很多人在背负房贷之后都想快一点把房贷还完，但大家要记住，即使你有闲钱可以提前还房贷，也要注意一下，这样才能把手里的钱发挥到最大用处。

金十数据

银行房贷提前还款的话，什么时间最合适？笔者认为，几种情况下是可以提前还房贷的。

一是在你购房一年后，你已经安排好了一切生活，并且提前还房贷生活压力不大，这种情况下可以提前还房贷，毕竟房贷比存款利息高许多，提前还房贷可以减少利息的支出。

二是你的收入增加了，随着你的事业的发展，你的收入开始增加，在你收入增加的前提下提前还房贷，生活没有压力。

三是你突然有了一笔意外的收入，对于意外的财富拿来提前还房贷，既保住了你的财富，又提前让生活更有品质，要不然，意外获得的财富可能会被你花掉，提前还房贷是上策。

当然，并不是所有的人都需要提前还房贷，如果你有能力通过理财获得的收入超过房贷的利息，你也可以通过投资理财来赚钱，赚钱后再还房贷。在十年前炒房的时代，有的人就是通过贷款炒房来赚钱的。当然，现在这种方法不能再用了，现在投资炒房肯定是赔钱的。现在如果你能找到赚钱的方法，是可以先赚钱后还房贷的。如果你找不到赚钱的方法，还是老老实实的先还房贷。

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金融学家宏皓教授

个人建议银行房贷还是不要提前还款，因为当今社会能够以如此低的利率获得贷款的情况根本不多了，不过如果个人是讨厌负债的话，还清贷款也是一种好的选择。

2019年，个人住房公积金贷款利率大约为3.25%，普通住房贷款利率为4.9%左右，可能很多人觉得这个利率太高了，远远比银行的存款利率高，但是你要知道，现在民间贷款利率一年的利率在18%-24%之间，甚至有可能更高，在目前社会中，银行的房贷算是最划算的贷款了，所以如果不是有着足够的资金的话，那么还是把钱留作他用吧。当然，如果是真的有足够的资金或者是不喜欢负债想要提前还房贷也是可以的。

目前有三种提前还贷的方式：

第一种是一次清还清所有债务;

第二种是只还一部分放贷，月还款数额不变化，而还款年数减少;

第三种是还一部分，还款年数不变，只是月供相对来说减少了。

实际上，具体还款情况以银行的相关公告以及所签订的合同规定为准。

同时，大部分银行房贷满一年后提前还款不收违约金，房贷不满一年的话，如果想要提前还款的话，将会收取一定的违约金，大部分银行都会有这样的规定，所以提前还款最好还是在房贷满一年后较好，这样就不需要缴纳违约金了，同时具体情况得看银行相关公告以及签订的合同协议。

贷款有两种选择方式，一种是等额本息，一种是等额本金，等额本息提前还款的话所支付的利息较等额本金比起来相对较少。

所以说，如果想要还清房贷的话，只要你有足够的资金，房贷满一年后，选择一种适合自己的还款模式便可以。

与财为伴

小宝的个人建议是，除非你手头真是现金太多没地花（投资）了，才考虑提前还贷。

为什么呢？

因为一，房贷一般的利息（6%以内）远低于市场上的贷款利率（8%以上），你还了房贷后，你如果下次再贷款的话，很可能贷不到这么低的利率和额度了。

因为二，目前手头上有钱，投资可靠又高回报的方式很多，完全可以找到一个利息高于房贷的投资项目，当然也有一定的风险，只要你不去冒险。

因为三，未来，银行对个人的贷款难度将越来越高，就被银行拒贷的可能性越来越大。

在互联网金融趋势下，传统银行的成本越来越高，所以贷款利息未来总是会增加，而不会减少，特别是在房地产市场调控下，未来不确定性大大增加。

当然，如果一定要提前还贷：

选择什么时候还比较划算呢。

1、如果手头钱足够，减少总利息支出，那么立刻马上还贷吧，少一天少一天的利息。

2、如果是分批次还，建议从高到低，先还大头，再还小头，利息更低。

3、如果你贷款时选择的是“等额本+息”，即每个月金额相同，但前期本金最少，利息最多，建议在前30%时间内还完，超过一半的贷款时间，建议就不要还了，因为此时你已经把全部的利息还了60-70%以上，特别是到了70%的时间以后，几乎只在还本金了。

4、如果是“等额本金”，什么时候还都无所谓，当然如果钱够，越早越好。

5、其实建议可以用其它方法避开。

比如提前还一半，然后余钱可以用作投资，如果是股市低潮期可以买点股票或基金，那么半年一年后，股市上涨，收回投资，也是一种对冲。当然这有点风险。

鹿鼎榜

首先，在通常情况下，本人是不建议提前还款的。那么，在怎样的特殊情况下，建议提前还款呢？如果真要提前还款，什么时间、方式最合适？

通常情况下，并不建议提前还房贷，原因有三

1. 利率最低的贷款，要充分利用。5年期的银行房贷基准利率很低，仅4.9%。要知道，银行一年期的信用贷的利息都是超过5%的。何况是长期贷款利利率。不少人买房甚至是在基准利率水平上打折的，如本人就是享受了9折优惠，房贷利率仅4.41%。虽然这两三年利率上浮，但通常对首套房是上浮5%－20%（20%也很少，目前我知道的就是地方的农村信用社，即农村商业银行）。如此低的利率，市场上都是再找不到比房贷还便宜的贷款了。你手头如果有钱，现在可以选择理财，轻轻松松获得高于房贷利率的收益。

2. 收入呈现上涨趋势，还款占比越来越低。从个人职业发展和经济发展来看，个人收入会越来越高，也许现在每个月供5000元的房贷有点压力，但是三五年一过，基本上还款支出占家庭支出的比例会越来越低，占你收入的比例也会越来越低。这点房贷不会对生活造成什么影响。

3. 提前还款，可能会面临缴纳违约金。这可是一笔本来可以避免的不必要的支出。虽然每一家银行情况不同，但是要缴纳违约金的银行不在少数，金额也不在少数。建议到你的贷款银行了解清楚。

什么情况下，选择提前还款

1. 从主观心理上不能有欠款，同时不想多背负付利息。目前，这类情况是导致很多人选择提前还款的主要原因。例如，家里的叔叔、阿姨辈，在外打工二三十年，在家乡置业后，巴不得少贷款、尽早还。他们主观上就觉得欠银行钱，要还利息是不划算的。这种思维也很难通过跟他们沟通来改变。每个人情况不同，我一朋友就是不能负债过日子，只要有点钱，就一点点还。例如，找我借5万，每月一发工资就还5000给我，我明确跟她说凑整了再还，她就是不行，觉得欠债浑身难受，心理压力大。
   

2. 想以更低的利率贷款再买房。现在买首套利率都上浮，何况是二套、三套房。二套、三套房贷款，利率甚至上浮到35%，达到了6.6%左右。通常房贷的时间都长，至少10-20年的。所以，这么高的利率，在手头资金充裕的情况下，还不如将之前的房贷还清后，以首套房的身份贷款。毕竟银行现在办理房贷是认贷的。

3. 当初贷款利率上浮比例过多，房贷时间短。我有一朋友在中部某省会，去年首套房利率上浮30%的情况下买房安家，达到6.37%。结果今年首套房利率下降了！而且他才贷款不到一年时间。手里有点余钱虽然一直在理财，但是由于风险偏好低，加上很多高收益的高起购点的理财达不到门槛，理财收益远远覆盖不了利息。这种情况下，当然是选择凑钱提前还款，重新办理利率更低的贷款，毕竟是要背负30年的房贷，一直这么高的利率，确实不划算。

如何提前还款

1. 时间点的选择是越早越好。如果房贷还款已经到了中期，如，还了七八年了，就不值得提前还款了。无论你的还款方式是等额本金还是等额本息，还款到中期，银行已经收回了大部分利息，你接下来的还款主要是本金了，提前还款也不能帮你节省多少利息支出。何况，从长期发展来看，这些利息支出真不算什么。
   

2. 选择缩短还款年限，而不是减少月供额。无论是等额本金还是等额本息，缩短还款年限，能更少的支出利息，达到大家提前还款的主要目的——少付利息、少欠债。

理财分享者

对于这个问题，应该每个人所处的状况不同，所以有不同的答案。但我就两种最常见的情况来阐述一下自己的观点：

第一种，如果自己真的是买来房子以后，突然获得一笔巨款，远远超过房贷，又没有更好的投资渠道，那么你可以选择还款。而还款的最佳时机也要分你是等额本息还是等额本金来分别看待。如果你是等额本金（通俗的讲也就是越还越少的那种方式），则在还款初期（3年内）提前还款比较划算，因为每月还款中利息多余本金。如果超过总还款期限的四分之一以后，提前还款则不太划算。如果是等额本金的还款方式（通俗的讲也就是每月还款金额一样），如果已到还款中期，也不太适合提前还款，因为这种还款方式是把本金和利息相加，然后分摊，还款如果已经到了中期，利息已经还了很多了，所以不划算。

第二种，无论自己手里手没有钱都不提前还款，这是我建议的。在国内来说，房贷其实是很优质的负债。当今一二线城市的房价居高不下，如果一套价值200万的房子，除非是豪，真心没必要全款付掉。比如你手里真有200万，付个一半，然后另外剩下的100万可以用于其他方面的投资。如果全部投入房子，以后急需用钱的时候，房子变现很难，周期太长，不是一两天能搞定的。有人说可以抵押贷款，但你去问问，抵押贷款的利息可比银行放贷的利息高多了。还有就是奉劝那些用公积金和享受了房贷优惠利率的朋友们，千万别提前还贷，现在这种低利息的优质负债真的不好找了。各大银行很多3个月，6个月或者12个月的货币型理财产品都能达到5%的年华收益率，百分之4左右的房贷真的是优质负债。

好了，通过上面的回答，你可以根据自己实际的情况，选择还还是是不还，希望对你有所帮助！也感谢大家关注或者点赞，欢迎共同讨论！上联：望江楼上望江流，求下联?哈哈，回答完问题我也来娱乐下。

關鍵字: 房产 房贷 财经