穆迪：確認新鴻基地產(00016.HK)擔保的高級無抵押票據“A1”評級，展望“穩定”
久期財經訊，12月2日，穆迪確定Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Ltd.的有擔保高級無抵押票據“A1”評級，以及其多幣種中期票據計劃的臨時“(P)A1”有擔保高級無抵押評級。該票據和中期票據計劃均由其母公司新鴻基地產發展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，簡稱“新鴻基地產”，00016.HK)提供無條件且不可撤銷地擔保。
評級展望“穩定”。
評級依據
在該評級行動之前，新鴻基地產於11月27日宣佈，其全資子公司紀奧(Century Opal)和信明(Max Century)以422億港元收購了位於西九龍的一塊商業用地。
穆迪預計總投資將達600億港元，包括建築和土地成本。
穆迪副總裁兼高級分析師Stephanie Lau表示：“擬議的收購將增加執行風險，削弱新鴻基地產的財務狀況，但鑑於其充足的財務緩衝、項目位置優異以及強大的執行能力，其影響將是可控的。”
相對於公司資產基礎規模，擬收購項目的規模較大，據穆迪估計，截至2019年6月30日，估計投資額為600億港元，約佔公司報告資產7510億港元的8%。
該項目屬於投資性房地產，最初將消耗資本，至少要到2026年才開始貢獻收益。
然而，由於土地溢價較預期低，以及新鴻基地產在整個經濟週期內管理大型商業項目方面的良好記錄，該項目的商業和執行風險得以降低。穆迪進一步預計，新鴻基地產將實現與環球貿易廣場的協同作用。環球貿易廣場是新鴻基地產在新收購地附近擁有的一個成熟且規模可觀的商業項目。
穆迪預計，因為新收購項目的戰略位置在西九龍區，且毗鄰高鐵香港西九龍站，該項目將在未來產生強勁的租金收入。
穆迪預計，未來1-2年，新鴻基地產的債務槓桿率(按調整後的債務/資本化衡量)將從2019財年的15.2%升至17%-18%左右，而同期的淨租金現金流利息覆蓋率將從5.8倍降至5.1-5.4倍。這些預測的信用指標仍然適用於A1評級，儘管它們與降級門檻的距離確實縮小了。
這些比率也反映了穆迪的預期，即新鴻基地產將繼續實施其審慎的財務管理，並邀請戰略合作伙伴幫助執行該項目，從而降低財務和執行風險。
A1評級繼續反映了新鴻基地產堅實的業務和財務狀況，並得到以下因素的支持：(1)高質量投資資產組合中產生強勁的經常性租金收收入;(2)財務靈活性高，槓桿率低，流動性好;(3)香港房地產市場的領導地位和長期經營業績;(4)審慎理財。
該評級還反映了新鴻基地產在中國香港地區的地理集中度相關的風險，以及在波動更大的中國房地產市場中的風險。不過，穆迪預計，新鴻基地產將繼續利用其在中國香港地區的豐富發展經驗，並在投資中國內地時採取謹慎態度。
從環境、社會和治理因素來看，新鴻基地產所有權的評級因素主要集中在郭氏家族各成員和信託上。公司審慎的財務政策和在經濟週期內保持健康的財務狀況平衡了這一因素。新鴻基地產的董事會主要由非執行董事和獨立非執行董事組成。在集團的審計、薪酬和提名委員會中，獨立董事的代表也起到制衡作用。
穩定的展望反映了穆迪的預期，即新鴻基地產將保持穩定的業務狀況，並通過審慎的財務管理將收購對其財務指標的影響控制在可管理的水平。
穆迪表示，考慮到新鴻基地產在中國房地產市場的巨大敞口，以及香港房地產市場近期的經營環境波動，該公司的評級近期內不太可能上調。
如果新鴻基地產的高級管理團隊發生重大變化，或者公司治理結構的弱化超出了穆迪目前的預期，那麼該公司的評級可能會被下調。如果公司的核心財務指標變弱，淨租金收入/總利息下降到4.0-5.0倍以下，或調整後的債務/資本總額超過20%-25%，那麼評級也可能被下調。此外，如果該公司在中國的風險敞口大幅增加至總資產的30%-35%以上，評級可能也會受到影響。
新鴻基地產發展有限公司總部位於中國香港，是中國香港主要的地產發展及投資公司之一。該公司2019財年的收入為850億港元。
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