穆迪：确认新鸿基地产(00016.HK)担保的高级无抵押票据“A1”评级，展望“稳定”
久期财经讯，12月2日，穆迪确定Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Ltd.的有担保高级无抵押票据“A1”评级，以及其多币种中期票据计划的临时“(P)A1”有担保高级无抵押评级。该票据和中期票据计划均由其母公司新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK)提供无条件且不可撤销地担保。
评级展望“稳定”。
评级依据
在该评级行动之前，新鸿基地产于11月27日宣布，其全资子公司纪奥(Century Opal)和信明(Max Century)以422亿港元收购了位于西九龙的一块商业用地。
穆迪预计总投资将达600亿港元，包括建筑和土地成本。
穆迪副总裁兼高级分析师Stephanie Lau表示：“拟议的收购将增加执行风险，削弱新鸿基地产的财务状况，但鉴于其充足的财务缓冲、项目位置优异以及强大的执行能力，其影响将是可控的。”
相对于公司资产基础规模，拟收购项目的规模较大，据穆迪估计，截至2019年6月30日，估计投资额为600亿港元，约占公司报告资产7510亿港元的8%。
该项目属于投资性房地产，最初将消耗资本，至少要到2026年才开始贡献收益。
然而，由于土地溢价较预期低，以及新鸿基地产在整个经济周期内管理大型商业项目方面的良好记录，该项目的商业和执行风险得以降低。穆迪进一步预计，新鸿基地产将实现与环球贸易广场的协同作用。环球贸易广场是新鸿基地产在新收购地附近拥有的一个成熟且规模可观的商业项目。
穆迪预计，因为新收购项目的战略位置在西九龙区，且毗邻高铁香港西九龙站，该项目将在未来产生强劲的租金收入。
穆迪预计，未来1-2年，新鸿基地产的债务杠杆率(按调整后的债务/资本化衡量)将从2019财年的15.2%升至17%-18%左右，而同期的净租金现金流利息覆盖率将从5.8倍降至5.1-5.4倍。这些预测的信用指标仍然适用于A1评级，尽管它们与降级门槛的距离确实缩小了。
这些比率也反映了穆迪的预期，即新鸿基地产将继续实施其审慎的财务管理，并邀请战略合作伙伴帮助执行该项目，从而降低财务和执行风险。
A1评级继续反映了新鸿基地产坚实的业务和财务状况，并得到以下因素的支持：(1)高质量投资资产组合中产生强劲的经常性租金收收入;(2)财务灵活性高，杠杆率低，流动性好;(3)香港房地产市场的领导地位和长期经营业绩;(4)审慎理财。
该评级还反映了新鸿基地产在中国香港地区的地理集中度相关的风险，以及在波动更大的中国房地产市场中的风险。不过，穆迪预计，新鸿基地产将继续利用其在中国香港地区的丰富发展经验，并在投资中国内地时采取谨慎态度。
从环境、社会和治理因素来看，新鸿基地产所有权的评级因素主要集中在郭氏家族各成员和信托上。公司审慎的财务政策和在经济周期内保持健康的财务状况平衡了这一因素。新鸿基地产的董事会主要由非执行董事和独立非执行董事组成。在集团的审计、薪酬和提名委员会中，独立董事的代表也起到制衡作用。
稳定的展望反映了穆迪的预期，即新鸿基地产将保持稳定的业务状况，并通过审慎的财务管理将收购对其财务指标的影响控制在可管理的水平。
穆迪表示，考虑到新鸿基地产在中国房地产市场的巨大敞口，以及香港房地产市场近期的经营环境波动，该公司的评级近期内不太可能上调。
如果新鸿基地产的高级管理团队发生重大变化，或者公司治理结构的弱化超出了穆迪目前的预期，那么该公司的评级可能会被下调。如果公司的核心财务指标变弱，净租金收入/总利息下降到4.0-5.0倍以下，或调整后的债务/资本总额超过20%-25%，那么评级也可能被下调。此外，如果该公司在中国的风险敞口大幅增加至总资产的30%-35%以上，评级可能也会受到影响。
新鸿基地产发展有限公司总部位于中国香港，是中国香港主要的地产发展及投资公司之一。该公司2019财年的收入为850亿港元。
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