文／韜略哥
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昨天（6月28日）下午，香港樓市傳來重磅消息，香港特區政府特別行政會議宣佈正式批准徵收一手房空置稅。
徵多少？怎麼徵？這些具體細則尚未公佈。今天下午，香港特區政府正在召開重要會議，據傳對新房徵收的空置稅稅率是：對於建成1年未銷售的住宅，徵收相當於同類房屋租金2倍的空置稅。此消息已經核實。
對於空置稅，市場早就有了心理準備，因為在此之前，關於香港徵收空置稅的消息早就不脛而走。香港財政司司長陳茂波在今年3月份和6月初均釋放了香港欲徵空置稅的信號。
陳茂波表示，現在香港的整體房屋空置率大概3%多一點，屬於低空置率，因此有關政策可能會針對特定目標，未必會全面推行。
果然如他所言，昨天香港特區政府宣佈的空置稅，徵收的對象是新房，主要是針對開發商捂盤惜售情況。因為有數據顯示，到2017年末，開發商手裡有9500套新房沒有出手（將近佔香港一年新盤供應量的一半）。
當然，香港針對新房開徵空置稅，還有一個背景，就是居高不下的房價。
從2016年年初開始，香港房價連漲25個月，漲幅高達38.5%，並連續18個月刷新最高紀錄。另據華爾街日報中文網消息，萊坊國際全球房價指數顯示，截至今年3月，香港房價同比上漲15%，高踞全球各大住宅市場之首。
目前，香港樓市均價是143949港元/平米，摺合人民幣121312元/平米。
那麼問題來了，空置稅將怎樣影響香港的房價？內地會不會跟進？
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面對漲勢洶洶的房價，空置稅算是香港政府對樓市亮明的一個態度，以安撫民心。
但客觀來說，香港的空置稅，嚴格意義上是狹義的空置稅，因為它的徵收對象是新房，而非全面徵收，主要針對開發商捂盤惜售行為，有利於增加市場新房供應量，對於香港的房價，不會產生太大影響。
目前，全球範圍內多個地區開徵了空置稅，例如英國、澳大利亞、法國、加拿大溫哥華等，方式各異、力度不一。例如力度最強的法國，採用的是累進制，若空置逾一年便要徵收樓價10%稅款，空置兩年是12.5%，3年為15%
但有一點是相同的，這些地區的空置稅都是全面徵收，而非只針對新房。
香港為何不全面徵收呢？其實香港有自己的考量。
美元已經進入了加息通道，目前本輪加息已經進行了7次，而作為與美元實行“聯繫匯率制”的港元，與美元的加息步調是一致的。例如，本月14日，在美國宣佈加息後，香港金融管理局幾個小時候宣佈跟進，基本利率根據預設公式上調25基點至2.25釐。
預計今年內美國還將有兩次加息。這樣背景下，香港樓市承受的風險越來越大，香港政府壓力山大。如果再全面大力度開徵空置稅，香港樓市可能會崩盤，引發一系列金融系統性危機。
香港樓市一旦崩盤，很有可能會誘發內地北上廣深尤其是與香港一河之隔的深圳樓市崩盤，這種場面香港與內地都不想看到。
所以，香港沒有采取全面徵收的方式。但不徵收又不行，需要給香港市民一個交代，於是，只有對新房開徵。
其實，香港與內地熱點城市房價居高不下的癥結是一樣的，都是住宅土地供應量不足。內地熱點城市雖然面積大，但採用的是擠牙膏式的飢餓營銷推地方式，地價一直在漲，房價怎麼會跌？
香港方面，土地面積只有1106平方公里，但仍有許多土地沒有被利用。據香港中原地產創始人施永青此前曾透露，香港土地40%被規劃為郊野公園和保護區，真正用於高強度住宅開發的土地面積只有可憐的4%。如果香港能新增2%的土地用來修建住宅，就可以把整個城市的住宅面積增加50%。
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內地會跟進嗎？在回答這個問題之前，先來看一組數據。
我們知道香港的房屋空置率大概在3%左右。據上海財經大學不動產研究所執行所長陳杰教授提供的數據，美國住房空置率長期保持在較低水平。即使美國樓市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。
按照國際慣例，空置率在5%~10%區間為合理區。老齡化越嚴重的地區，空置率相對越好，比如德國是8%，日本最新的數據超過13%。
再看中國內地。一份在2015年5月發起的《2015 年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間，遠超合理區。
另外，中央財辦曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況進行了摸底調查，結果顯示我國無論是城市、城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高，比日本（空置率為13%）高度老齡化老子化城市化的國家還要高。
以數據來論，中國開徵空置稅相當有必要，但缺少技術基礎。所謂的技術基礎，就是如何鑑別空置。以用水量、用電量等標準來衡量儘管相對科學，但操作性不強，隨時可以做假。
最好的方法，就是將名下個人不動產登記透明化。解決這一問題，不用等太久。因為就在今年端午小長假期間，政府宣佈全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段。
也就是說，如何鑑別空置率的技術難題，可以解決。政府此舉，可以看做是在為房地產稅、空置稅的施行，鋪平道路。
個人以為，待不動產全國聯網後，如果開徵空置稅，需要因城施策。中國城市化仍在進行，對於人口流失的中小城市，沒必要開徵。另外，對於旅遊型城市而言，開徵空置稅會影響經濟發展，也不適合開徵，需要開徵的主要是那些熱點城市。
可以率先在北上廣深嘗試開徵，等成熟後再向杭州、南京、天津、成都、西安、武漢、青島、廈門、福州、寧波、蘇州、鄭州、長沙、重慶等二、三十個熱點城市開徵。
倘若內地熱點城市開徵空置稅，有助於增加市場上的租房供應量，有利於穩定控制租金價格，但對於房價還是難構成威脅，房價的關鍵上面已經點明，是土地價格和供應方式。
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